北海市旅游协会酒店分会一位负责人对记者说，“产权式酒店”从本质上说是一个经营性酒店，一般星级酒店平均入住率45%左右，才达到盈亏平衡点，北海市的酒店从2001到现在，床位翻了一番，去年的平均入住率只有40%左右，酒店削价恶意竞争十分厉害，在这种情况下，盈利大大打了折扣。经营珍珠湾酒店的“利豪”公司的财务报表证实了这一点。酒店去年经营收入660万元，利润192万元，而每月要支付的按揭贷款加上部分一次性全额购房业主分红，近40万元，全年需400多万元，根本入不敷出。“利豪”公司一位负责人说，靠经营收入支付按揭贷款是一句空话，如果开发商不用售房收入偿还本息，这个“黑洞”只能越来越大。

    这位负责人说，产权式酒店的购买者往往受两个因素欺骗，一是错误地估价酒店的盈利能力，实际上旅游业是个非常脆弱的产业，十分容易受到各种因素影响，如近年出现的“非典”和禽流感，都使许多酒店关门歇业；二是迷信作为担保的开发商，对其担保的有效性和出现麻烦时权益如何得到保障却没有进一步了解，形成能有效约束的法律关系。

    产权式酒店对于购房者权益的保障，也没有相应的法律规定。按照有关规定，商品住宅小区在建成交付使用时，开发商无权插手物业管理，而由业主委员会聘请物业公司进行管理。产权式酒店业主购买虽然是物业，实质上却是一种收益权利。主导酒店管理是开发商，还是业主委员会？向业主租赁了酒店的酒店管理公司有无权利将其委托别人经营，如何保障业主的收益？业主对委托经营怎样进行监督？怎样避免物业因短期行为而贬值？开发商担保是否有效？这些问题基本被购房者所忽视，有的是法律上的空白。

    与产权性酒店相仿，近年来在房地产开发中，又出现了一种“产权式商铺”：开发商向购买人承诺售出的商铺由自己返租，许以8%到12%的高额回报，有的开发商甚至承诺在一定期限内回购商铺。海南一位开发商自曝内幕：目前商业平均利润2%左右，根本不能支撑8%至12%的回报。这意味着一旦商铺出现经营困难、开发商承诺“落空”时，中小投资者就将血本无归。

    一位旅游业人士说，“产权性酒店”、“产权式商铺”在国外都有良好的市场反映，传入国内成了逾淮之枳，反映出房地产业的浮躁与无序。产权式酒店归根到底是酒店，依赖的是长期的服务和品牌，国外的开发者也多是酒店行业富有经验的经营者，而房地产开发商追求的是短期效益，两者成为一对尖锐的矛盾；而“产权式商铺”，在发达国家都是只租不售，几乎没有分割销售的做法，目的是有利于商业的整体经营和管理，国内的开发商为了尽快回笼资金，以“售出返租”的方式把商铺分割售给中小投资者，卖完后一走了之，几百家商铺，由于缺乏商业氛围，导致经营混乱，结果是中小投资者得不到开发商承诺的投资回报而被“套牢”。