1、香港富豪酒店(0078.HK)作为香港首次以饭店资产为基础的REITs之IPO有望在2006年上半年实现。

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       2006年4月中旬消息，香港富豪酒店(0078.HK)已经聘请美林和德意志银行为其安排REITs计划，拟集资40亿港元，这是香港首只以酒店资产为基础的REIT。根据2005年7月美国《HOTELS》杂志公布2004年的统计，香港富豪酒店集团有酒店7座、房间3990间，列第213位；2003年列第205位，酒店7座、房间4008间。富豪酒店集团管理着7家五星级酒店，5家在香港，2家在上海。其中香港的5家酒店都是集团全资所有的物业，上海的富豪东亚和富豪环球东亚两家酒店则为上海东亚集团所有，富豪集团仅作为管理方。2005年纯利增长44％，香港5家酒店估值约145亿港元，整体平均入住率81.6％。2006年将启动扩建计划，投入2.25亿港元，扩建旗下4家位于香港的酒店，拟新增461个房间，于2006年第四季度至2007年第三季度间陆续完工。其中沙田丽豪酒店和富豪启德将增加300多个房间；机场富豪将会新增100个房间；富豪香港酒店花6000万至7000万港元新增50个豪华套房。

        2、雅诗阁公寓信托基金2006年4月初上市当月在华循环投资

       雅诗阁公寓信托(ART)基金4月初在新加坡上市，基金融资资本重点投入中国市场，以收购3至4星级酒店或新建酒店形式投资，待这些酒店运营成熟后再纳入信托，进行下一轮在华循环投资。信托基金上市后达8亿多新币（约42亿人民币），信托基金包括12个酒店地产项目，其中3个在中国，分布于北京和上海。新加坡雅诗阁集团业务遍布全球17个国家、43个城市、以经营酒店式公寓闻名。雅诗阁在全球的物业资产达45亿新币，其中约5亿新币资产在亚洲。4月，雅诗阁集团斥资5千万美元（4亿人民币），签下四项馨乐庭品牌物业新合同，正式进入西安及香港，都为2006年下半年开业，分别是有133个公寓单元的西安馨乐庭城中物业、有36个单元的香港馨乐庭尖沙咀物业、有167个单元的苏州馨乐庭星海（原馨乐庭中瑞）、有250个公寓单元的苏州馨乐庭乐嘉。雅诗阁在中国的6个城市中有12个物业，2，600套公寓。加上新签订的4个馨乐庭物业，物业总数增加到16套，公寓数增至3，000套，进一步巩固在中国作为最大的服务公寓运营公司的地位。馨乐庭品牌的物业设有大量的单间和一房套间，将更适合于中短期的商旅客机外籍人士。亚洲现在一共有8家馨乐庭品牌的物业，共1，290套公寓。随着雅诗阁在中国强有劲的扩张计划，到2010年将使目前的公寓总数翻三倍，从3000套增加到10，000套。

    3、万达的REITs

    2006年5月中旬，万达集团为五星级酒店项目在上海黄浦区物色两块意向地块，招标价格分别为25亿元和7亿元左右，已经封顶的投资总额近22亿元的上海万达商业广场是大连万达集团在上海投资的第一个商业地产项目。上海万达系列项目将进入麦格理万达基金资产包。万达集团以旗下若干商业项目为股本与麦格理银行合作成立麦格理万达基金，并筹划在香港以REITs形式上市，已经完成了私募阶段，由于广州越秀房地产基金于香港上市后，香港股市通过提高上市成本的方式抬高了REITs上市门槛，万达可能会等到门槛稍有降低后正式上市。

    二、REITs的概念和特点

    1、REITs的概念

       REITs即房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）是美国二十世纪六十年代开始的房地产融资工具，近年流行于亚太地区。在澳大利亚、荷兰、比利时，房地产投资信托金又被称为上市物业信托基金(ListedPropertyTrusts或LPTs)。澳大利亚房地产资金的来源有70至80%来自REITs，18%的澳大利亚人投资REITs。

       REITs是高流动性、有长期稳定收益的资产支持证券，是一种证券化的产业投资，通过发行股票（基金单位）集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。REITs通过在股票市场发行股票募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。

        REITs是一个由多方主体协同组成的，如长江实业（集团）有限公司发起、在新加坡交易所上市的置富产业信托基金的各方当事人包括：一是信托单位持有人即广大投资者；二是托管人一般为银行或者银行附属的信托公司，代表全体信托单位持有人持有信托资产；三是受托人为独立于长江实业集团的BermudaTrust(Singapore)Limited；四是基金经理ARAAssetManagement(Singapore)Limited（长江实业拥有30％权益）负责信托资产的投资、经营；五是物业管理公司Goodwill-FortunePropertyServicesLimited（长江实业集团内的一家公司）负责信托房地产的维护、管理。REITs可直接持有物业，也可透过特殊目的公司（SPV）持有物业。

    2、REITs的特点

    房地产投资信托基金能够在利率下跌时蓬勃发展，是因为这些产品所提供的股息回报与固定收入的投资工具所提供的回报相接近。截至2002年年底，美国房地产投资信托基金提供的平均股息收益率是7.3%，比10年期的美国国库债券的收益率高出350个基准点。澳洲上市物业信托基金市场的平均股息收益率约为7.6%，比10年期国库债券的收益率高出250个基准点。

       REITs为房地产所有者提供了股权和债权两种融资渠道。第一，股权融资。REIT可以通过发行股票为经营性合伙企业融资。在REITs推出以前，房地产融资对象主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限。但是REITs不同，它通过发行股票，具有集聚大量散户投资者资金的功能，有助于提高房地产市场的流动性和效率。第二，债权融资，美国对REITs进行债权融资没有比例限制。

       REITs股票收益率相对较高，REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配；REITs的收入以相对稳定的租金收入为主；REITs具有避免双重征税的特征，由于REITs经营利润大部分转移给REITs股东，REITs在公司层面是免征公司所得税的。

       REITs股票的风险相对较低，REITs具有基金产品专业化管理的特点，REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，大部分REITs是属于公募性质的投资机构，因此受到第三方监督的力度越来越大。

       REITs股票的流动性相对较强，公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易；未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。

    三、REITs在中国的前景

     2005年6月15日，香港特区政府颁布守则允许REITs投资世界各地的房地产项目。这把在内地的房地产项目纳入了在香港以REITs方式上市的范围内。

      2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。这是继2001年以来，关于城市商业网点规划工作的第五次部委提出开放REITs通道。

      2005年9月26日，在“2005REITs国际合作论坛”上，银监会法规部副主任李伏安作了《REITs在中国的市场需求和发展空间》的演讲。

       2005年11月25日，领汇(英文名：LINKREIT；简称：领汇；股票代码：0823.HK)正式挂牌上市。领汇是香港的第一只房地产投资信托基金，也是目前世界上最大的一支REITs。

        2005年底，人行副行长吴晓灵在“2005中国地产金融年会”上表示，用公开发行受益凭证的方式，设立房地产投资信托基金(REITs)，才是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

    据戴德梁行统计，在中国内地主要城市，一些投资物业的回报率可达7%至12%。相对于现时新加坡REITs的4%-5%的平均回报率及在香港的REITs预计回报率6%-7%(据领汇REIT估值)，中国大陆的房地产物业回报率高出2%到5%，中国的房地产物业具有很强的吸引力。

    新加坡REITs市场的开动真正启动了亚洲REITs市场，也是境外资金2005年进入中国内地的真正原因，新加坡REITs市场的成熟以及香港REITs市场的启动，境外基金的投资退出渠道也畅通了。凯德置地正是在新加坡成功发行了最早两只上市基金，成为领汇排他性战略伙伴且在国内也发行过两只私募基金的著名企业。

    摩根士丹利、高盛和收购大连万达的麦格理等基金进来都不但是为了赌人民币升值，而且也是看好内地概念的REITs升值空间。这些投资最终可以通过REITs形式套现。

    四、REITs行动争夺战

    越秀投资拟以REITs方式把公司旗下拥有的商场在香港上市；华银投资计划将国内收购的优质物业资产到新加坡上市；深圳铜锣湾集团打算采取REITs的方式在海外上市；大连万达集团也计划打包旗下购物中心以REITs的形式境外上市。

    银华(北京)资产管理有限公司称努力推出第一只赴新加坡融资的REITs。力争做亚洲REITs中心的新加坡，为了鼓励境外房地产以S-REITs(即新加坡REITs)上市，在税收及准入门槛上都给予了相对优厚的条件，包括免除个人投资者于S-REITs分红的所得税，免除S-REITs物业出售的印花税，对外国非个人投资机构的税率由20%降至10%等措施，新加坡交易所负责人还为此到中国路演。

    另外，上海复地、中国海外和北京北辰等内地多家企业也在积极准备和境外投资者合作筹备REITs。

    在境外发行REITs的基本程序一是要确定已经竣工并已经开始产生租赁收入的物业；二是聘请相关中介机构物色基金经理、基金受托人等。除香港本地的基金经理外，目前香港证监会仅接受澳大利亚、德国、爱尔兰、卢森堡、英国等5国对应监管机构监管的基金经理作为在香港上市的REITs的基金经理。

      五、REITs大事记

       1960年，美国国会通过《房地产投资信托法》。

       1971年，上市物业信托基金首次在澳大利亚证券交易所进行公开发售。

        1986年，美国《税务改革法》减低了房地产投资成为税务减免工具的可能性，允许房地产投资信托基金拥有、运营及管理其物业投资。

        1990年至2002年期间，美国房地产投资信托基金的总市值由130亿美元扩大至约1,620亿美元，合共有176只房地产投资信托基金在纽约证券交易所、美国证券交易所或纳斯达克全国市场系统上市，其中占82%为股本房地产投资信托基金。

       1999年5月，新加坡政府刊发房地产投资信托基金监管指引。

       2000年11月，日本房地产投资信托基金的赋权法获得通过。

        2001年，日本最初的两只房地产投资信托基金在东京证券交易所上市。

       2001年7月，韩国通过房地产投资信托基金《房地产投资公司法》。

       2002年7月，新加坡房地产投资信托基金以较低的发售价及较高的收益率重新推出市场，市场的反应良好。

      2002年，韩国共有两只企业重组房地产投资信托基金成立并在韩国证券交易所上市。

       2002年底，美国的房地产投资信托基金占纽约证券交易所市值的1.52%及其年度成交量的1.43%。

       2002年底，日本共有5只上市的房地产投资信托基金，总市值达42亿美元。

       2002年底，澳大利亚共有40只上市物业信托基金，市值达510亿澳元或280亿美元。

       2002年底，第2只新加坡房地产投资信托基金在新加坡证券交易所上市，其首次公开发售吸引到5倍的超额认购，售出共值1亿3,600万美元的股份，总市值上升至7亿1,000万美元。

        2005年4月，新加坡已经有5只REITs上市，市值达50亿美元。

        2005年，香港特区政府属下的香港房屋协会计划发行近300亿港元的房地产投资信托。

         2005年6月，香港证监会允许在香港上市的REITs投资于香港以外国家和地区的物业。