美好前景难掩冷清实现

    根据有关部门测算，2008年奥运会将带来2800亿元的商机。届时北京市游客总数将达到1.7亿人次，其中海外游客将达到463万人次。外省来京游客在奥运会后一两年内将达到高峰，达到1.13亿人次，境外游客将达到400～500万人次。而来参观赛事的每个外国游客在亚奥商圈的消费将占到整体消费的1/3～1/4。美好的前景对于亚奥区域内的酒店而言，无疑是拥有了一个取之不绝的“聚宝盆”，但亚奥区域的酒店是否拥有吸引客群的“必杀技”？

    6月1日，《楼市》记者特意沿着亚奥区域的中轴线——安立路，对亚奥核心区的主要酒店类物业进行了一番实地考察。汽车刚从安贞桥驶入安立路不到5分钟，五洲大酒店就映入记者的眼帘。作为亚奥区域内为数不多的五星级酒店，五洲大酒店和北京国际会议中心（查看地图）的强强联合，将成为2008年奥运会期间该区域最具竞争力的酒店项目。

    记者沿安立路向北继续前行，一路上虽然分布了不少酒店设施，但由于所建时间较长，若不仔细辩认很难与周围的其他建筑相区分。在亚奥核心区域的名人大酒店，华丽的大堂里却鲜有客人出入，有条不紊的酒店服务人员与稀疏可数的客人，形成了鲜明的对比。针对酒店较低的入住率，记者特意询问了一位服务生。

    记者：“酒店的入住情况如何？”

    服务生：“目前，安立路和大屯路都在改扩建，交通出行的不畅通导致了酒店的客户较少。至于到底有多少入住率，实在不方便透露。”

    记者：“2008年奥运会的召开是否会拉动酒店经营业绩？”

    服务生：“亚奥区域的酒店对此都充满了信心，相信到时从世界各地而来的游客会住满整个酒店的房间。”

    记者：“针对奥运会，酒店有没有一些特别措施？”

    服务生：“酒店现在已经开始加强员工的外语水平以及涉外服务理解，以便给客人提供最满意的服务。”

    通过记者的实地采访发现，虽然拥有奥运会的“金字招牌”，但目前亚奥区域的酒店，除五洲大酒店、凯迪克大酒店等五星级酒店能保证正常的入住率外，其他的酒店入住情况仍是波澜不惊，无法与CBD、金融街区域的酒店入住率一争高低。此外，亚奥区域内的酒店公寓数量较少，仅有汇园公寓、荣尊堡国际俱乐部公寓（查看地图）等几家，对于整个亚奥区域的影响力较小。

  
    “改头换面”备战2008

    记者采访期间，在亚奥区域的某酒店碰见了一位来自德国某传媒公司的Jackson先生，他说道，“为了在2008年奥运期间做好新闻报道，公司特意派我在亚奥区域寻找合适的写字楼，因此我选择亚奥区域的某酒店作为休憩之所。但通过实际的入住，我觉得该酒店的配套设施和酒店服务还应该有所提高，否则将无法满足2008年奥运会期间的客户需求。”

    亚奥酒店的品质不高，其实与整个区域的发展状况不无关系。亚奥区域从1990年亚运会结束后，就成为了高档住宅的聚集地，虽然区域内存在大量的中小公司，但没有形成大规模的聚集型产业。缺乏大量商务客源的有效支持，亚奥区域的大部分酒店便很少在配套设施和酒店服务上下工夫，导致了如今整体酒店品质不高的局面。

    目前，亚奥区域内的酒店类物业多建于亚运会召开前后，已建成的酒店有25家，其中五星级酒店（含准五星级）2家，四星级5家，三星级和三星级以下酒店18家。这些酒店存在的主要问题就是，由于建设时间较早，配套设施以及酒店服务都跟不上现代商务生活的需求。

    2008年奥运会的举办，加大了对酒店类物业的品质要求。酒店不只是提供休息的地方，还应该是能举办新闻发布会、进行商务活动的场所。根据戴德梁行项目发展副总监王澎介绍，奥运会期间的酒店应为集商务办公、休闲娱乐的功能于一体的四星级以上酒店。其最合理的功能划分为客房总量占整个酒店体量的50％，其他酒店配套服务设施占剩余的50％。此外，酒店里至少要配备3个以上的餐厅，以符合中外客人的饮食习惯。

    为满足2008年奥运会期间的市场需求，亚奥区域的高品质酒店建设也正在如火如荼的进行中。据悉，奥林匹克公园中心地段将建一座总建筑面积达19.83万平方米的五星级酒店；亚运村名人大酒店附近将规划建设一个四星级酒店；飘亮购物中心北500米左右也将建造一个高档酒店；紧临西侧的摩根大厦也将建造一个3万平方米的五星级酒店。此外，亚奥区域以凯迪克大酒店为代表的旧有项目，亦开始了品质提升的改扩建工程，企图抢占奥运的市场先机。

  
    奥运商机是否昙花一现？

    2008年奥运会期间，亚奥板块的旅游人数将达到高峰，这也将使该区域内的酒店业绩有望创历史新高。对于亚奥区域酒店的美好预期，高力国际(北京)公司商铺部经理马利东认为，2008年奥运会期间，亚奥区域毋庸置疑会拥入大量的国内外游客，但这些人流多数只是想观看体育比赛，而不一定要居住在奥运场馆周边的酒店里。加之亚奥区域的星级酒店较少，高端的客流更有可能选择CBD、燕莎、金融街的星级酒店。对于一般的游客而言，则希望能找到价格适中的酒店式公寓，但正是亚奥区域最为缺少的酒店类型。

    对此，北京策源房地产经纪有限公司市场总监李林先则持不同意见，他指出随着奥运会的召开，亚奥区域内的酒店就会像1990亚运会举办时一样，拥有超高的酒店上座率。同时，政府规划奥运地区为未来北部区域商务中心，随着大量写字楼的建立和产业的引进，商务活动会越来越频繁，预计区域在奥运期间以及奥运会后对酒店的需求量将非常大，会为亚奥区域的酒店带来较高的收益。

    虽然奥运期间亚奥区域酒店会迎来３个月密集的人流，但根据悉尼、亚特兰大等城市的经验，预计奥运会之后该区域酒店供需增速将明显放缓。再加上开发酒店类物业，开发商将面临后期经营管理繁琐及资金回流速度较慢等问题，亚奥区域的酒店将面临经营风险。

    “奥运会之后，酒店入住率将大幅下滑，这无疑会增加酒店未来的生存压力。”李林先表示。对于解决后奥运时期亚奥酒店的激烈竞争，李林先认为，“要促使奥运会后亚奥区域酒店的和谐发展，最有效的方法就是，结合奥运场馆的旅游、展览、大型活动的策划，为亚奥区域聚集大量的人气，以满足酒店的发展需求。”

    “引入大型酒店管理公司，也是解决亚奥区域酒店类物业未来发展的最有效方法之一。”王澎指出，“国际酒店管理公司，会从品牌管理的角度出发，制定长期的酒店发展规划，通过合理地对酒店进行转卖和交易，使投资方得到满意的投资回报率。”