2006年，一位购买了天清岛产权式度假酒店的业主将酒店开发商——杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司告上法庭，称其未按时办理“三证”，违反合约，要求退还房款，并交付10％的违约金。

    之后，又有众多业主提出退房赔款要求，迫使开发商不得不加快了办证速度，终于使事态稳定下来。“如果不是遇到那么较真的业主，也许三证不会那么快办好。”杭州天清岛度假酒店有限公司物业管理部经理黄长勇称。

    近年来，产权式度假酒店在全国蓬勃兴起，同时纠纷也层出不穷。“度假酒店发展历史很短，没有完善的法律规范，而且一般都集中在欠发达地区，当地政府监管意识比较弱，监管体制不完善。”上海金雁汇企业投资发展股份有限公司副总经理路前军向本报记者指出。

    诱人蛋糕

    产权式度假酒店的运作模式实际是一种“售后包租”的形式，它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托开发商或者专业的酒店管理公司经营，获得一定的投资回报。

    “准确说来，这是一种返租形式，或者说是带租约出售，它具有房地产的特性，是房地产和理财结合的产品，在理想状态下收益会比较高。”中华分时度假机构董事长何红光指出。

    从国际看，产权式酒店的平均回报率在6％～10％，相比商品房、商铺有着更高的回报率，和股票等相比又减少了很大的投资风险。“近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8％，现在，全世界有1000万户家庭拥有度假房产。”何红光称。

    2006年，据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。

    “2004年，产权式度假酒店开始在长三角兴起，上海逐渐成为最大的消费市场，带动上海三小时之内的景区成为产权式酒店的集中地区，浙江成为最大的资源性市场。”路前军指出。

    “产权式酒店项目的融资率高达90％以上，大部分开发商都将产权式酒店视为一种融资形式。”大略投资机构项目副经理李国希告诉记者。

    对部分开发商而言，产权式度假酒店能够帮助减少市场培育期的损耗。大略投资代理营销的东方云顶综合性度假项目中的产权酒店，开发商提出在十年之后回购酒店的意向。“市场培育起来后，度假酒店是一个非常优质的资产。”

    某些开发商采取租让形式，希望投资者为其培育市场，莫干山度假村中的产权式酒店前期只提供租赁，4幢酒店所拥有的100多个房间，由开发商统一管理，每个租户每年上缴10000元的租金和占营业额8％的税。“3年之后，租户可以购买酒店。”度假村总经理王爱萍称。

    风险凸现

    “2008年和2009年，中国产权式度假酒店问题将第一次集中凸现。”路前军称。

    “一般酒店在前两年的经营都是亏损的，因此开发商通常会虚增房价，用抬高的差价来回报业主，因此经营方不会有任何风险，如果酒店赢利了，开发商还有利润，业主的回报率都能保证。但是在三年之后，如果酒店的赢利状况并不好，经营方将会出现资金问题。”
 
   据了解，产权式度假酒店的建造成本只比传统酒店的建造成本多出大约25％，而在建设阶段的售价却可以抬高25％至40％，这样就保证了项目建设全过程的资金。

    为了获得资金，除了抬高房价以外，高额的投资回报率也是某些开发商的骗局之一。

    “酒店前期的市场开拓，今后的管理都需要大量资金，因此过高的投资回报率是不现实的，能到6％已经非常不错了。”白鹭岛产权酒店开发部经理周先告诉记者。

    而现在大部分产权式度假酒店设定的回报率都在8％左右，这是按照最理想的经营条件来计算的，开发商会告诉投资者预期的入住率是50％，标准间的价格也按照旺季的价格来算。

    实际上，度假酒店季节性很强，整体收益率偏低。“全国度假酒店的平均入住率只有40％。”何红光指出。即使在旅游旺季，酒店也会推出网络价和团体价，通常是最高价的50％～70％。

    比如北海的珍珠湾产权式度假酒店，2005年开盘价格约为20万元，业主只需交付7万元的首付，分红和贷款按揭都由开发商——北海实业公司成立的珍珠湾酒店管理有限公司通过经营收入支付。但是不久，住房按揭便停止支付，而开发商也不见踪影。此类案例层出不穷。

    由于缺乏担保机制，开发商不得不宣布破产，就算业主的官司打赢了，损失还是不能弥补。甚至房地产开发商也并不是酒店的经营者。开发者、投资者与经营者之间就会矛盾重重。

    未雨绸缪

    “作为投资者，最好掌握一些产权式酒店的基本情况，以帮助自己判断。”何红光建议。“配套设施、周围房地产项目的价格、基本装修都是判断产权式酒店实际价格的依据。”

    另外，税费也是关键问题。按照规定，产权酒店经营业主取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，应按照“服务业-租赁业”征税，包括分别占租金总额5％、7％、3％的营业税、城建税、教育费，按租金的12％征收的房产税，加上个人所得税等等，大概占回报率的1.5％。

    也就是说，一个回报率为8％的酒店，实际到投资者账上的是6.5％。

    “产权式酒店的专业性很强，一般投资者了解的资料偏于表面，更不可能控制风险，最稳妥的方法是在签订合同之前就看好退出机制，或者聘请专业的机构来过滤风险。”路前军指出。

    在国外成熟市场，开发商不是酒店管理方，开发商也会派驻管理机构对酒店管理公司进行监督，聘请独立的财务机构每月对酒店经营状况进行审计，然后每位业主都会收到当月业绩报表，如果业绩持续欠佳，开发商就会组织业主开会讨论，炒掉现有的酒店管理方。

    国内没有这样的独立机制，但业主可找专业的度假酒店代理机构作为业主的委托人，代为了解开发商的资质、项目的质量，并监督经营管理公司对项目的运营，而出现矛盾后，也由委托人全权处理。

    “这个公司必须独立运营，与投资者保持密切的接触。”路前军指出。

    “另一种方法是，由专业的担保公司或者金融机构对承诺回报的公司资产进行评估，以确保开发企业或者后期管理企业有可以抵押且与产权酒店回报金额相当的物业价值。”何红光说。