竞争惨烈只能靠降价自救

    窗外春光明媚，年轻的林迅坐在办公室里看着马路对面的杭州嘉兴汽车西站，想着怎么让旅客投宿到自己这两家经济型酒店里来。

    “去年开始，我们这样定位的经济型酒店生意越来越难做了，竞争程度那个叫惨烈。你看，小小一个嘉兴汽车西站周边一圈，仅仅经济型酒店就有7家。”过度竞争的结果是降价拉客——林迅最近把酒店168元/间的价格下调到了108元/间。“这两天的入住率是80%，而调价之前的入住率已经降到50%。”

    林迅在嘉兴汽车西站对面经营着两家经济型酒店。2003年开出第一家“金茂”时，在当地这种形式的酒店还算新鲜，148元/间的定价，天天客满，所以投资3年内就全部收回成本。2004年，他趁着这片大好形势，在离原来酒店几百米处又开出了一家“华光”，在原来的装修基础上添置了宽带和电脑，房间定价168元/间。“前两年生意还是很火爆的，几乎天天客满，但是到了2006年，很多人都跟风投资经济型酒店，一家挨着一家开。一些经济型连锁酒店也大举进驻嘉兴，所以我们的生意从2006年下半年就开始走下坡路，到了去年，客房出租率降到了50%。”

    事实上，杭州不少经济型酒店的经营者也和林迅一样，心中布满愁云，只能主动降低身价来寻求竞争中的相对优势。尽管在周末，杭州一些品牌经济型酒店基本还能住满，但整体出租率和平均房价已相继出现不同程度的下滑。像杭州一家开张半年多的“锦江之星”，协议入住价只有135元/间，比竞争对手低了四五十元。

    专家直言泡沫达三成以上

    过去几年里，经济型酒店是一块越来越被看好的投资市场。越来越多的酒店经营者将自己定位于经济型酒店。

    在杭州体育场路两侧沿街而建的经济型酒店就不下10家；在杭州靠近文晖路的中河路上，短短数百米内，集中了玉岛之星、汉庭、速8、如家4家经济型酒店。而去年下半年，位于中山路上的门耳茶坊和西湖边的蓝宝茶馆先后歇业，在这两家著名茶馆的原址上不约而同地建起两家经济型酒店。

    而这种非理性的“贴身肉搏”更是引发了杭州几家品牌加盟店的集体倒戈。去年9月，杭州3家原名“和美速8”的经济型酒店，因为500米-1000米距离范围内出现了另外两家“速8”加盟店，不堪“窝里斗”，业主毅然摘下了标志性黄底黑色的“8”字招牌，换上了另一个品牌“汉庭快捷”的红底蓝字标志。

    “在杭州主要城区内，每平方公里有超过3家以上的经济型酒店。有品牌的经济型酒店起码有七八十家，还有不计其数的散兵游勇。”业内专业人士认为，“从杭州窥一斑而见全豹，全国范围内经济型酒店业的竞争已经非常残酷了，为了生存，有些经济型酒店不惜将房价降到经营成本以下。”

    经济型酒店的快速复制，如家传奇成了众多狂热投资者的“模本”。如家以半年时间跻身行业前列，用5年的时间布局，并成功在2006年10月登陆纳斯达克，成为我国第一个在海外上市的经济型连锁酒店。因此，很多人认为经济型酒店是一个高出租率、高经营利润率和高投资回报率的“三高”产业。各方风险资本，包括民间热钱争相加入了这场疯狂游戏。中国大地上，一下子出现上百个经济型酒店品牌，才会有了“抢楼”和几家经济型酒店毗邻而开的火爆场面。

    对于经济型酒店的行业经营现状，中国格林豪泰酒店管理集团董事长徐曙光直言：“至少存在三成泡沫”。他表示，经济型酒店市场虽然目前看来潜力很大，但是还是有泡沫存在的，现在很多人认为只要是经济型酒店就能盈利，其实大家太过乐观，很多人没有分析市场就盲目投资，这非常危险。

    盲目抢楼导致了物业虚高

    大量民间资本的涌入，不断抬升着投资经济型酒店的成本。“虚高的物业成本使这些泡沫迅速放大。”业内人士一针见血地指出。

    2006年以来的经济型酒店“抢楼”风潮，将经济型酒店的物业成本一路炒高。有很多酒店在取得物业权的那天，就决定了它今后都将与“亏损”为伴。

    目前，国内名声较大的经济型酒店品牌都已登陆杭州，分别以一年开十余家的速度迅速抢占市场。“如家”、“锦江之星”的海外上市，使得经济型酒店的竞争进入了资本运作阶段，大品牌相互较劲，比赛开店速度，以获得风险投资的关注。杭州文晖路上有一处7000平方米的毛坯房，2006年以220万元的年租金挂牌，无人敢接盘；2007年，有人加码到430万元左右成交。过去4年中，普通经济型酒店的楼面租金从每平方米每天0.7元左右，涨到1.5元以上。

    徐曙光表示，经济型酒店的各类成本都是相对固定的，其中最关键的一项就是物业成本，不夸张地说，物业成本的高低将直接影响酒店的命运。前两年，尤其是去年，很多经济型酒店不计成本地“抢楼”，导致有些物业成本超过了合理水平的三成到五成。

    他给记者算了一笔账，去年，南方一些大城市的经济型酒店物业成本被炒得很高，格林豪泰当时没有挤进去拿太多物业。结果，今年，这些地区的房地产市场在政策调控下，开始走向健康、稳定的发展方向，房地产趋于理性。酒店物业的租赁价格同期下降。以同样开50家店为计算单位，去年，酒店物业租赁成本达到甚至高于1.75元/㎡/天，而现在的市场价格基本在1.25元/㎡/天以下，以单店物业为5000㎡，10年租赁期计算的话，10年内，新的酒店物业就可以节省物业成本：50家店×5000㎡×(1.75-1.25)×10年×365天=4.5625亿元。

    盲目抢占物业的“后遗症”现在已开始体现出来，有些连锁酒店无法消化前期“抢楼”带来的高昂成本，资金链出现了问题，一些装修了一半的酒店物业正寻求脱手。在这种情况下，一些过去号称只做直营店的连锁酒店，又开始走上了快速发展加盟酒店的模式，以规避资金链断裂。