中国酒店业的结构性问题是资产质素差、规模大、资金沉淀多。由于长期以来投入市场的资金主要来自官方，在缺乏专业管理者的经营及有效监管下，建成的酒店都是二三流，劣质资产成为主流。以全国万多家国营酒店来算，平均每家估计为八千平方米，每平方米平均成本为7000元，这个「不良」资产包的规模起码是5600亿元，数目是惊人的巨大。

　　95%以上未有资本化

　　问题是这批酒店属不断老化被降级的消耗性资产，而95%以上未有资本化，资产并未在市场上自由流通。更大的结构性问题是这些资产都是 mark to book，而不是 mark to market ，账面上的估值比真正能在市场上交易的价值不知高出多少倍。合理价格无法定出，交易就无法进行，也就是长期以来官方资产与民间资本卡在两难之间的主要原因。

　　定价太高，投资回报率自然偏低，市场就连根本的兴趣都没有。定价过低，主事人可能会被追究「贱卖」国家资产。当中还有定价思维的问题，酒店市场的资产定价都是按现金流来推算，但中国酒店的业主，包括「国资委」，都有一套基于房产市场交易价的定价标准，最后各走极端，无法达成共识，也无法进行交易。中国国营酒店资本化变成单向唯心的想法。

　　中国酒店业还有更深层次的结构性问题，就是数千家两星级或以下级别的酒店都只有营运的性质，没有资产性质，不少物业是通过租赁或承包的形式来经营，大部分都是由其他物业改建为酒店，物业质素十分之差，而且往往业权不清晰，实际的价值都不高，如何入账也是个根本问题。

　　另外，酒店业亦无可避免受到整体物业市场的影响，前一阵子中国政府的高地价高房价政策殃及鱼池，使建造新酒店的成本急升。一线大城市平均楼面地价每方米动辄过万元，二线大城市也达到5000元左右，结果不少项目只有发展成五星级酒店才勉强有所作为，建成四星级酒店就连回本也成问题，重置成本高也是造成业主叫价高的主因。过去一年里，中国大型豪华酒店的交易几乎是零，只有数家大型酒店在国企之间转手，市场彷佛成了真空。

　　发展商弃车保帅

　　整个中国酒店行业的发展多年来步履艰辛，本来第三波酒店的发展较有势头，起码物业发展商搞酒店还中规中矩，也偶有佳作，像那些有聘请专业建筑师及酒店管理公司发展的酒店，硬体水准早已超英赶美，可惜金融海啸一来，资金断链，发展商只能弃车保帅，将酒店项目发展暂停或推延，当中不少项目可能会烂尾而陷入不良资产的黑洞中。

　　美国的金融危机由「次按」问题开始，现在来一次彻底清算，所以触发了金融海啸。但中国酒店业的「次按」问题却纠缠不清，前后拖拖拉拉十多年。不少银行贷出以酒店类资产抵押的贷款，成为不良贷款后转到不同的国有资产管理公司持有，数额惊人。而作为贷款抵押品的酒店，本身也往往是不良资产，更大的问题是价格都 mark to book，而不是 mark to market。这些本身就是「次按」，风险极高，而且在银行或其他金融系统中，还有很多未有曝光的酒店类贷款，数额估计也是天文数字，亟须重组。

　　如果行业能有良性发展，加上机构投资者大量入市，中国酒店业的新老问题可能在市场加速资本化下解构重构，有序拨乱反正。但金融海啸一来，中国酒店业资本化急急叫停。行业卡在新新旧旧的不良资产、「次按」、高地价后遗症、行业不景气等问题中，只能继续虚耗下去，大量资产急速恶化，搞不好整个行业都可能会meltdown。