■2010年5月北京酒店式公寓（期房+现房）成交情况 
 
数据来源：中国指数研究院
 
    5月20日，北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、北京市规划委、北京市国土资源局四大部门联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，禁止分割销售酒店类项目。该政策对市场产生了什么样的影响？记者发现目前该政策尚未影响到销售市场。但从土地交易情况看，该政策遏制了开发商拿商业用地的冲动，以至于多块商业立项土地流标。

    >>现场调查

    产权式酒店 影响已经出现

    该通知针对的酒店立项的酒店式公寓，在市场有个更为通俗的称呼：产权式酒店，重点在酒店，而目前市场上所称呼的酒店式公寓主要是商业立项或办公立项的以酒店服务为特色的公寓产品。

    据目前最著名的产权式酒店项目世贸·工三的售楼人员介绍，该项目目前仍在销售，其中，商用写字楼平均售价45000元/平方米，而私人产权酒店平均售价48000元/平方米，除一次性付款9.7折外，没有其他的优惠。售楼人员强调，禁售政策对其没有影响，并暗示其房价还有上扬的趋势。但记者在现场并未看到其他购房者。

    位于丰台区西站南路的西区国际公寓原定5月开盘，但截至6月4日仍尚未开盘。售楼处销售人员对记者表示还没想好是作为酒店出售还是分割销售，所以还要等一段时间。

    据记者了解，虽然销售人员均不承认销售受到影响，但禁售令对部分购买者产生了慎购心理，从而影响了产品销售。

    酒店式公寓 销售遇冷

    位于西直门附近的金贸中心是50年写字楼立项的酒店式公寓，并非酒店立项的酒店式公寓。按理说，禁售政策对其并没有影响，但记者在现场看到，其销售情况并不佳。

    记者在售楼处看到大堂很冷清，听销售说，虽然项目是酒店式公寓，但立项是办公，所以贷款方面不会受新政限制，依然是按照首付5成，贷款10年，利率上浮1.1倍执行。但尽管如此，楼盘销售并不算很火，开盘到现在仅卖出五分之一。

    据了解，由于是2003年拿的地，如今购买的话产权还剩不到43年，这阻碍了部分购买者。这种情况在酒店式公寓销售时普遍存在。

    据记者了解，部分酒店式公寓的销售普遍不佳，但因为禁售令是新政过程中推出的，很难分清目前的销售遇冷是因为新政还是禁售令。

    >>深入影响 商业土地遇冷

    由于禁售令针对的是新立项项目，所以对现有的销售市场影响并不大，但对新增土地却产生了立竿见影的效果。

    据了解，自从5月19日出台产权酒店禁售令后，北京先后有5块商业或办公立项土地流拍。

    5月24日，北京有4块商业或办公立项土地因无人竞价流拍，这4块土地分别是丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村2-4号多功能用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地。5月26日，大兴区采育镇一商业金融和文化娱乐项目用地再次因为无人竞价而流拍。

    虽然禁售令针对的就是产权式公寓酒店，市场份额很小，但是据市住建委相关负责人透露，下一步还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。业内人士认为，正是这个补充解释，使得商业用地屡屡流拍，而且，在调控形势不明朗的情况下，开发企业普遍开始担心调控会向商业地产蔓延。

    >>市场分析

    销售情况不理想

    虽然原则上商业立项或写字楼立项的酒店式公寓不会受新政影响，有利于开发商回款，但是，在当下整体调控的情况下，投资需求锐减，自住需求对产权式酒店和酒店式公寓的需求都很弱，所以整体销售并不好。

    爱房网销售部人士告诉记者：“酒店式公寓销售情况很差，大部分都考虑整售，手上有一个客户两个月没卖出去，还是现房，算是北京最典型的酒店公寓。整体来说，酒店式公寓的销售都是弱于住宅地产”。

    该人士提醒购房者，一些已有的项目虽可销售，但对于未获批分割销售的项目，如果购买了单套房屋，则将无法办理房产证。

    促进贷款业务

    随着“国十条”“京12条”政策的出台，国家对于楼市的进一步调控使得住宅的购买和贷款都变得更难了，于是越来越多的购房者将眼光转向了酒店式公寓住宅。

    据北京凯盛经略担保公司总经理卢婷莉表示，酒店式公寓按照其设计用途分为两种情况：一种是商用酒店式公寓，50年产权，这种公寓执行的贷款政策是首付5成，利率上浮10%，且不受一套、二套或三套的影响；另一种是设计为住宅用途的“酒店式公寓”，70年产权，执行的是普通住宅的贷款政策。卢婷莉还表示，“虽然目前的政策在住宅立项的酒店式公寓方面控制很严格，但是对商业立项的部分却并没有限制，所以对目前的担保公司相关业务的影响还不大，相反还在一定程度上促进了抵押贷款业务的发展。”

    现有产品利好

    狙房网周晓溪认为，新增酒店式公寓难再出现，未来价量或有走高的趋势，但这不会对住宅供应造成大的影响。

    周晓溪认为，首先，酒店式公寓在新建商品房项目中占比不足5%，根据狙房网的数据，2010年1-5月新开盘与预计6月开盘的328个住宅项目中，仅15个项目为纯粹或包含部分酒店式公寓，在新建商品房市场所占比重为4.6%左右。其次，很多酒店式公寓由物业统一经营打理，纯粹靠租金为业主赚取长期收益；而部分可在二手房市场出售的酒店式公寓项目主要集中在一些中高端热点商圈，主要优势在于租金相对较高及出租空置期较短，今后这类经营性住宅将成为稀缺房源，价量或将走高。

    21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔也认为，由于没有后继产品，所以对现有的产权式酒店项目或酒店式公寓而言，理论上可能是好事。不过，他也指出，最终的结果还需要看市场的。