图为记者近日拍摄的深圳某产权式酒店。

    橘生淮北则为枳。移植自国外的产权式酒店，最早的雏形出现于深圳。但经过短短的火爆发展期后便归于平静，留下了小业主与开发商的各种纠纷与隐患。业内人士认为，不被投资客看好的产权式酒店，在深圳仍有前景，但需要法律监管。

  “投资三门岛产权酒店公寓，十年可收回全部投资，净赚一套超五星酒店房！”在深圳房地产信息网上搜索“产权式酒店”，已经很少能看到深圳本地楼盘的“产权式”广告。“目前打着‘产权投资’的旗号来推销的本地楼盘几乎没有了，多是惠州、三亚等外地的楼。但也有不少投资客会买，惠州的一家产权式酒店，买主基本都是深圳人。”３月２１日，投资客“风语”告诉记者。

  以产权式酒店为主的“服务式住宅”概念始于１９９３年的深圳荔景大厦，由深圳引入国内。投资氛围也在２００５年以前历经了数次起伏。期间大小梅沙旅游区和罗湖商业区的产权式酒店公寓，以两种不同功能的姿态各领风骚。然而，因回报率过低、失败案例不少，再加上投资渠道变宽，在短短发展期后，深圳产权式酒店市场逐渐归于平静。

  昔日红火

  “产权投资”概念新鲜

  开发商一窝蜂上马

  “没有做过相关的研究报告。公司里问了一圈，大多数只了解大概，没办法提供更多的信息。”在记者联系采访的过程中，中原地产和世联地产均称，现今的产权式酒店在深圳房地产市场上过于小众，无法回应记者的采访请求。

  在金地集团所提供的《服务式住宅研究报告》中认为，产权式酒店产品是服务式住宅的一种类型。酒店单位有独立产权，可分散出售，小业主也可自由买卖。发展商通过出售获得资金回笼。发展商或发展商聘请酒店管理公司统一经营，与小产权业主签订若干年经营合约，承诺每年固定回报率（一般为８％）。经营与服务基本以酒店业服务为标准。合约期满，各单位使用权返还小业主或另续签经营合同。

  “２０００年以后，产权式酒店在深圳着实红火过一段时间。”深圳市众厦实业发展有限公司董事长兼总经理郭澍楠３月１４日表示。“投资加自住加旅游等，产权式酒店包含了多重意义，属于综合性的投资。当时国内的投资渠道相对狭窄，不少人只能买房，因此市场反应火爆，一些开发商也是拿着概念就往上套。”当时产权式酒店还是颇为新鲜的概念，一大批房地产开发商相继将其开发的小户型住宅套上“产权式酒店”的帽子，以期迅速售出，回笼资金。

  深圳的产权式酒店主要集中在大小梅沙旅游区和罗湖商业区，郭澍楠认为这是由区域特征和产品特征所决定的：“以罗湖为例，没有大面积闲置的土地，只能做小户型，使得购买的人大多是投资客。罗湖区近港口，商业氛围浓厚，写字楼也多，也就是说商务居住的需求多。供求达成了一致，因此商务型的产权式酒店比较多。”据了解，罗湖区曾经存在的产权式酒店公寓不下１０家，包括双城世纪、丹枫白露酒店、虹楼、银汉国际公寓等。

  从２００１年雅兰酒店开业始，大梅沙海边一窝蜂地上马了数十家“产权式经营”的酒店或公寓，包括深圳水云间酒店公寓、凌海海阔酒店公寓、万科东海岸蓝色会所、大梅沙海景酒店等。销售火爆情况时常见诸报端，如大梅沙海景酒店二期就曾因开盘仅２０天被抢光２００套产权房而被视为销售奇迹。

  问题显现

  移植意在快速回笼资金

  改自烂尾楼后续问题多

  ２００６年，“风语”投资了一套产权式的海景酒店公寓，开发商承诺每年会有８％的固定回报，但不久后他就将公寓转卖给了朋友。“因为开发商所说的固定回报没有兑现。管理公司经营不善，利润无法维持，也就没办法给业主那么多钱了。”“风语”的朋友转买这套房，也并不为投资，“他的自住需求比较多，取消了委托经营。”

  产权只有４０年？开发商没有按时还按揭？住自己的房还要另外交钱……在经历了快速发展期之后，深圳产权式酒店的各种后续问题逐渐开始暴露出来。有数据显示，随着各种问题出现，深圳产权式酒店的供应量亦逐年减少，２００６年至２００８年，产权式可售面积的供应量均不足５万平方米，剩余面积约１．５万平方米。

  “实际上当年的不少产权式酒店是由烂尾楼改造的，比如丽湾酒店等。”深圳德思勤置业有限公司总经理叶世育告诉记者。烂尾楼改做产权式酒店，常常会出现一些诸如房屋产权归属、土地使用权的年限历史、大户型改造成小户时内部设计变动过大等种种问题。

  “产权式酒店本身是一个很好的商业概念，可惜在深圳昙花一现。”曾经手过部分产权式酒店的郭澍楠觉得有些惋惜。在他看来，昙花一现的原因在很大程度上该归于开发商。

  在国际上，产权式酒店被视为适合中产阶级的投资方式。国内的产权式酒店概念移植自国外，但郭澍楠认为两者之间从出发点来说就有根本区别。“国外的产权式酒店是随着旅游房地产市场的发展而自然出现的，国内的则有所不同。是由于房地产出现滞销的瓶颈，开发商为了快速回笼资金而向国外‘拿’概念，并经过调整出现的产物。”

  投资看淡

  回报率低“没意思”

  长期收益看经营能力

  “我不会再投资这种项目。”记者采访过程中，不少小业主和投资客都如此表示。因为种种后续问题，市场对产权式酒店的信心已近冰点。

  “现在的投资渠道那么多，为何要去买回报率不高的产权式酒店？”“风语”反问记者。还有投资客表示：“我对产权式酒店很担心，太多失败案例，或者回报率很低。大梅沙的雅兰酒店、水云间等，也就５％的回报，没啥意思。东海岸之类的酒店，还得根据经营情况跟开发商四六分成，回报率无法保障。”

  一般来说，产权式酒店的售价往往较高，溢价２０％属于普遍情况。以旭飞华隆园为例，２００２年开盘后，平均售价约８９００元／平方米，比当时周边住宅的售价７０００元／平方米高出近２０００元，溢价幅度达２５％。大小梅沙的产权式酒店售价更是两倍于周边住宅，凌海海阔酒店公寓２００４年开盘，均价为１．３万元／平方米，而当时深圳住宅平均价格为不到６０００元／平方米。

  售价高的原因在于投资者购买产权式酒店本是一种投资行为，期望能通过后续的酒店经营产生较高的收益。“投资行为的回报主要有两种形式，一是短期升值回报，二是长期稳定收益。”在“风语”看来，购买产权式酒店无法在短期内获得较高的利益回报，“主要是希望有长期收益，但现在看来不少开发此类项目的开发商并不靠谱。”

  “风语”表示，一些开发商承诺将委托专门的酒店管理公司经营，实际却不然，不少开发商会成立关联的酒店管理公司，因此能否取得收益，要看的是开发商的良心和实力。

  “实际上，‘产权式’是一个概念，经营才是最重要的。酒店的各项功能每天都在发生老化，需要靠良好的经营业绩来保证酒店维护、酒店服务等各项支出。”郭澍楠说，“但一些开发商只管卖。”

  法律监管

  行业仍处灰色地带

  海南出台专项法规

  “２０１１年酒店入住率为８５％，同时保持着客源架构的多元化，包括商务客、度假客、公司客、家庭客都有。国内客源比例较大，但台湾香港以及国外客源也非常丰富。日租占主体，长租为辅，酒店每个月平均有３５间的长住客。”３月２２日，丹枫白露酒店的相关人员向记者出示了这样一组数据。这间被不少业内人士称之为“样板”的深圳产权式酒店，虽然地段并不占优，但因其差异化的产品定位和个性化的服务，仍保持着较高的入住率。“公寓式的配置加上酒店式的服务，把两者的优势结合起来，才是产权式酒店区别于普通酒店的本质，才能吸引长住客。”

  深圳的产权式酒店并非全都经营不善。“深圳的酒店业非常发达，部分商务酒店的入住率很高。”叶世育认为，这就意味着产权式的酒店仍有机会能分一杯羹。

  目前依然有部分公寓或住宅打着“酒店式管理”的旗号入市，但开发商与业主所签委托管理协议的合同并不涉及固定返租。“开发商现在都不会承诺固定回报率。一是因为现在是卖方市场，没必要承诺。二是这么多年的经验也表明，投资服务式住宅谈固定回报率不靠谱。”郭澍楠说。

  从２００４年海南出现全国第一例产权式酒店预售合同民事诉讼案件开始，对于产权式酒店的法律监管问题就已摆上台面。北京、上海陆续出台规定，禁止产权分割出售。今年２月，《海口市产权式酒店管理暂行办法》正式施行，成为我国第一例针对产权式酒店的地方条例。然而目前深圳对于产权式酒店的监管尚处于空白。

  “深圳没有出现过严重的‘返租’纠纷，因此还没有针对产权式酒店的限制条文。”郭澍楠表示。但没有法律限制等于没有法律监管。曾经红火的市场，留下了众多未解决的纠纷和隐患，比如房产证难以办理、开发商无法兑现回报承诺等等。“这个行业还是灰色地带，需要法律监管，才能更好地发展。”