广州的“铺王”在哪里？是多年来声名赫赫的北京路商铺，还是前景无限的天河商圈铺位？
从月前开始，中大布匹批发商圈内顺华辅料专业市场推出了一批总面积约2000多平方米的在售商铺，引起记者关注——不仅因为这是经营10多年一直只租不售的中大布匹市场破天荒地有专业商场铺出售；更由于其不低于1.8万元/平方米的售价。
而顺华辅料专业市场的商铺租售价格在中大布匹市场内其实远未排得上名次。据不少商户透露，目前中大布匹市场租金不断走高，长江服装辅料城内位置最好的铺王月租金已达1.5万元/平方米，比北京路步行街街铺的普通租金还要高出不止一倍；而除了长江服装辅料城外，瑞康辅料市场、中大轻纺城内等商铺叫价也极高，如瑞康辅料市场扶梯口一个面积不到10平方米的小商铺，月租也要4000多元/平方米。
一个商圈的租金水平，基本能够反映该地商家的经营水平和生存发展状态。广州四大布匹批发集中地，只有中大布料批发圈租金以“一日千里”之势增长，它借的是怎样的东风？而批发商家又如何承担如此沉重的租金压力？
中大布料批发商：我经历过死去活来的打击
在各具特色的几大布料批发商圈里，中大布料市场的商家生存方式是最丰富多彩的。而引用一位在中大布料市场“混”了多年的周老板的话——“中大的商户是经历了一场死去活来的租金风暴打击后，才置诸死地而后生地衍生出这样的独特生存方式”。
是的，不仅是经营者，同时还是投资者——这就是中大布料市场商户的特异性。
从铁皮屋到轻纺城
中大布料批发商圈是什么时候真正形成规模的？对于这个问题，连最老的商户都说不上来。他们只记得，上世纪80年代末有人在中山大学校门对面建毛线厂，摆摊卖毛线的时候，这里还是一片荒芜。
百多间缺乏消防和安全生产设施的简陋制衣厂就这样与民居混合在一起。走南闯北的温州人、潮汕人、湖南人或者蒙头的中东人，在这里住的是铁皮棚子……但就是这么一个地方，几年间竟不知不觉地建起了全广州规模最大的布料批发市场，再过几年，更摇身成为全国最高价的专业市场。
“不要小看简陋的铁皮屋，1995年在这里租一个5平方米的铺位，都要8万元呢，旁边就是山地和渔塘，白天拼两张桌子来摆布，晚上把布锁在柜子里……”周老板笑着说。
后来随着档口越来越多，中大布市沿着现在的瑞康路向两侧蔓延，渐渐增加了九洲布市、顺景布市、晓鸿布市、长江配料城等；同时布料销售的式样、品类越来越丰富，各种印花厂、服装加工厂、辅料加工厂、仓库都纷纷出现，从而形成了今天规模宏大，产业链完整的中大布料批发市场。
而随着中大的发展，周老板也从一个小小的布匹批发商，变成了一家雇有上千工人的布匹加工厂的老板。现在在中大布料市场、海印布艺城以及天雄布市等批发市场，都有不少卖他的产品的批发档口。
租金坐上了云霄飞车
“当然，中大布市也有过艰难的时候。”周老板说。2002年左右，因为浙江的纺织品服装出口猛然提速，比2001年增长近20％，而通过民间自发成长，以临建为主的中大布市却渐现疲态。
现在还可以看到中大轻纺城后面的市场内道路狭窄，人车混行，交通条件极为恶劣。而20多个分场的老板则各自为政、互相倾轧，整个市场难以形成良性竞争和团结对外的面貎。
一时之间，中大布市被列入广东省治安重点整治名单及广州十大火灾隐患名单之一，几乎被政府拆掉。
“主要问题出在租金上。这里的商铺租金飙升速度简直像坐上云霄飞车那样。尤其是海印分场，每隔一段时间就准时加租，但场内几乎没有任何管理，对于市场的发展毫无贡献。”周老板说。
而另一家辅料批发商户则告诉记者，前两年80%以上的毛利都用来交租了，辛苦了一年，自己收入非常有限，等于是为场主打工。
“当时我都想‘撤’了，幸好2004年政府开始对中大布市进行改造。”该商户表示。
2004年3月，广州市商业局和广州市城市规划局联合发布了《广州市商业网点发展规划》（2003-2010），中大纺织商圈成为广州商业10年规划中改造建设的重头戏，海珠区政府更编制了《中大布匹市场环境整治规划》。
首先加紧建设了布市内的南北主干道瑞康路，接着是29个分市场一个一个地改造。现在瑞康路把中大布市分割成两半：一边是去年落成的气魄非凡的交易中心——广州国际轻纺城；另一边则仍是拥挤、人车不分道、甚至有点脏乱的传统商业区。
批发商的大迁徙
轻纺城的出现及瑞康路的建设的确使整个布市焕发了新的生命力。
“最起码，受不了海印分场不近人情地飙升的租金的商户，近80%都搬到轻纺城去了。”周老板说。
但对于原来的很多批发市场场主来说，轻纺城简直就是一个“恶魔”。首先受到冲击的是商户诟病最多的海印分场——“原来海印是中大布市中位置最好的场，所以他要加租，大家也毫无办法。现在可以搬到轻纺城去，里面环境好、气势宏大，采购商也愿意进去。”
而最令商户们兴高采烈的是，跟前几年中大其他市场租金不成比例地猛增的势头相比，刚建成的轻纺城租金可说是相当“实惠”的。其时长江辅料城的租金动不动就近万/平方米，而轻纺城内首二层商铺租金仅1500元~2000元/平方米。
转眼间，不仅是海印分场，连外面的街铺商户，不少都转移“阵地”，进入了轻纺城。
“我也在轻纺城首层和二层租了几间铺。”周先生说道。当问及他为何需要这么多间商铺时，他神秘地说，“你以为轻纺城的租金会一直都那么便宜吗？这个地方，连脏乱差，毫无管理的分场租金都只上不下，你猜这一年来轻纺城的租金涨了多少倍？”
新场中的生存方式
不出周先生所料，不到数月，轻纺城首二层的商铺已全面租出，但很多位置不好的分场商户和街铺商户才惊觉，受到轻纺城的冲击，他们的销售量大幅下降，从而不得不考虑进入轻纺城。
但短短十个月内，轻纺城首二层的租金已经升了两倍，转租租金飙升至4000~4500元/平方米。
“那就意味着你的投资回报已经超过了200%？”——面对记者的问题，周先生笑道：“不仅如此，除了二手租金的收益外，商铺转租还有顶手费啊。像我在一层的商铺，顶手费至少也要20万元。
正是这一契机，让很多人在租金升幅惊人的市场内找到一种新的生存方式——以租养租。
“即使在现在，在轻纺城或其他位置和管理较好的批发城内，商铺投资利润都是以季度来算的，平均每季度租金都会上涨10%~30%。
想到来这里纯粹投资商铺的人很少，但不少商家都采取这样的方式：先在新开张、租金较低的专业市场租下大面积的商铺（如需100平方米进行自用经营，则会租赁200平方米以上的铺面），待二手租金上涨至一倍以上时，商家便把多出来的一半商铺转租出去，而转租收益往往足够支付自营场地的租金了。
这种以铺养铺，相当于免费获得经营场所的方式在租金水平疯涨的中大极为流行。
记者观察
“以铺养铺”造成可怕后果
可是，这种以铺养铺的方式是长久的生存之道吗？
正如周老板等商户所言，原有很多批发城的所有者采取“只管加租，不予管理”的方式来经营批发市场，根本就是不正常的现象。而如非采用以铺养铺的方式，或是实力特别强的商家，可能很多租户都承受不了这种租金增长的速度。
如果整个批发场所的管理水平不提高，周边环境不改善，“以铺养铺”只能解决眼前的危机，而商铺的租金水平跟其价值始终不能成为正比。而更重要的是，“以铺养铺”在业内人士眼里与“炒铺”完全无异，等于是租户自己联合物业所有者把租金炒高。
那正如击鼓传花的原理，会不会传到最后，就压死了最后一批无辜的商户？而当有商户被“升租”的最后一根稻草压断脊梁后，这种负面效应又会不会像多米诺骨牌那样倒推上去？
目前环顾中大布料批发市场，自轻纺城建成及瑞康路的修整后，整体形象无疑提高了很多，在这样的情况下，轻纺城与某些新场的租金呈上升趋势尚属正常。但轻纺城后面及周边很多旧市场的环境仍然只能用“脏乱差”和“治安黑点”来形容。假如这些周边环境不能改善，光有一栋宏伟的建筑立在那里是根本不够的，即使在轻纺城一层，我们看到的仍是有传统批发市场特色的人车乱冲乱撞的情景。
专家表示，中大布料市场当务之急应该是加快整顿周边环境和违规的小市场、旧市场，提升整体形象。这样市场内的商铺价值才能与其租金价格成正比，而不必担心“以铺养铺”最终可能造成的可怕后果。
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