这里包含着80万平方米的工业品直供中心、10万平方米的多式联运中心、20万平方米的保税物流中心（B型）、60万平方米的公共外库、15万平方米的跨国采购中心。

    在物流园的接待大厅，一些投资者的徜徉让这里看起来多少有些像售楼中心。将来，五金工具类、机械类、行业设备类、模具与特种钢、塑料橡胶、化工与精细化工、纺织与皮革、包装印刷、电子与电工、仪器仪表类等产品将会填满这里的旺铺，将使这个物流园更像是一个“工业品沃尔玛”。

    事实上，这里的确创造了一个崭新的模式，基于公共外库的供应链管理。

    这里，就是位于广东省惠州市仲恺高新区潼侨工业园，总投资50亿元人民币，一期投资10亿元人民币的中投保税物流园。

    作为2011年广东省政府重点建设项目、2011年惠州市政府重点建设项目，由广东中投实业开发有限公司与中铁列车投资集团有限公司共同投资建设的中投保税物流园，3000余家品牌企业已经选择入驻。“如果我们5年内能够占到惠州和粤东地区转移过来的生产企业10%的原材料供应和物流供应链管理的市场份额，每年的营业额估计可以达到150亿元人民币。”中投保税物流园项目总经理许凯恒兴奋地说。

    “零库存”奇观

    这的确是一个不一样的物流园：它可以帮助企业实现真正的“零库存”。

    虽然“零库存”的生产理念早在20世纪就已经提出来，但到目前为止只有极少数的世界500强企业实现。中国绝大部分企业对“零库存”只停留在憧憬与理论阶段。

   中投保税物流园管理公司是全国第一家提出将工业区所有生产企业的原材料和产成品集中存放与管理的企业，即企业的公共外库。无论企业大小，均可享受基于公共外库的供应链管理服务，实现绝大部分原材料的“零库存”。

    许凯恒举例说，如某大型企业现在建有30万平方米的仓库，光建筑成本、装修费用、货架、叉车、托盘等每平方米的成本最少要3000元，相当于投入了9亿元的固定资产成本。就算把这个固定资产抵押到银行贷款，每年的利息都需要7200万元。“如果把这7200万元利息交给中投保税物流园，他们不但可以不建设仓库，节省管理仓库的工人工资，还多了大量的流动资金，加快了企业的发展速度。”在许凯恒的计划里，公共外库可以让生产企业之间的淡旺季形成互补并大量节省成本。

    工业品直供模式国内首创

    在中投保税物流园，商铺还没有建好就签约进驻的品牌企业，很多都是冲着物流园工业品直供中心来的。

    “工业品直供模式是国内首创的工业品销售模式。它打破了深圳华南城的传统商铺分租模式，采用统一销售、统一配送、统一管理的模式。”许凯恒告诉记者。厂家只需要将原材料的样板放到工业品直销中心，在公共外库准备一定量的库存就可以了。等中投保税物流园利用其优势将原材料卖掉后，厂家再支付中投保税物流园很低的服务费。这样厂家就节省了装修费、人员工资、住宿费、应酬费、商铺租金等各种费用。

    银行收缩银根，意在打压通货膨胀和房地产，却导致中小企业流动资金紧缺。中投保税物流园的创新商业模式，可以帮助生产企业解决资金难题。

    “我们主要是利用不销售的固定资产和我们掌控物权后的原材料和产成品作为抵押，从银行获得授信后，再利用杠杆原理，为生产企业解决资金难题。”许凯恒表示。生产企业可以找中投保税物流园租赁办公场地、生产设备，接到订单后，还可以赊账原材料，待订单交货时，生产企业再付款给中投保税物流园。

    他认为，从这个角度看，生产企业在收到订单货款前的开支只有工人工资和正常的办公成本，其余流动资金基本由中投提供。所以生产企业只要和中投保税物流园合作，是不需要担忧资金问题的。

    中投保税物流园建成后，其工业品直供中心将长期备有90余万种原材料和辅料，同时进驻大量定制式原材料厂商。生产企业只要进入中投保税物流园工业品直供中心，就可以在一天内找到所有需要的原材料。甚至开发人员可以在工业品直供中心提供的休闲书吧里面搞研发。第二天就可以制作出样板交给客户，采购人员只需要1~2名就可以了。

    以往生产企业预订原材料都需要提前1~2个月，特殊的需要提前3个月。这样就无法按照订单来采购原材料，只能根据前几个月订单的平均值和以往的经验来预订原材料。这种做法会导致预订的原材料与实际需求相差甚远，或造成大量的呆料，或造成原料短缺，要高价追料。“中投保税物流园工业品直供中心建成后，标准件和非标准件都可以通过联合采购的方式，以庞大的订单量来要求供应商长期免费保留足够的库存在公共外库。生产企业可以按照已经接到的订单来进行采购，等产成品卖掉以后再付款给中投保税物流园。这样不但可以减少呆料，确保交期，还可以降低采购成本和提高流动资金，让生产企业发展得更快。”许凯恒说。

    商业模式创新比技术创新更难

    许凯恒表示，以前企业考虑更多的是如何保护企业内部的商业秘密，认为自己的生产流程都算是一种商业秘密。基于这种不信任，不愿意将供应链管理外包给第三方。“到了今天，大家都明白，只要产成品出街，就算是化学配方的产品，一个星期内就可以仿冒出来。所以商业秘密不在于配方或者流程，而是在于如何打造品牌、如何快速更新产品。很幸运，我们在最合适、最成熟的时机应用了这种商业模式。”许凯恒说。

    对于是否担心被抄袭，许凯恒很坦然。“其实商业模式创新比技术创新更难抄袭，技术创新可以通过各种分析、各种配方比对，然后抄袭。商业模式的抄袭是最辛苦也是风险最大的。比如阿里巴巴、百度、腾讯QQ等，我们都知道他们的商业模式，技术也不是难题，为什么就是没有人超越他们呢？因为对于客户来说只认最正宗的创始人。”“商业模式是需要时间沉淀的。无论谁抄袭，都需要3年左右的时间建设、开发信息系统、改进流程。这3年的时间差会让我们继续领先对手3年。只要我们在竞争对手附近复制同样模式的物流园，竞争对手的风险就大得惊人了。”

物流园区成功的三个要素

    物流业作为现代服务业的重要组成部分，对提高国民经济运行质量、优化经济流程、调整经济结构、扩大内需等具有全局性的积极影响。国务院《物流业调整和振兴规划》把物流园区的发展作为重点工程，明确了我国要在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区。

    最近几年，我们一直专注物流园区的前期规划和战略定位研究。从实操的视角，我们认为一个成功的物流园区要重视以下三个方面的工作：

    物流园区的前期调研和战略定位

    物流园区成功的基本标志就是“客户多，货量大，成本低”。而我们选择物流园区要考虑的因素包括区位交通、产业基础和市场需求等。因此，在充分的市场调研和分析沟通的基础上，准确进行物流园区的战略定位 （包括产品定位、市场定位、客户定位和品牌形象定位等），就显得特别的重要。

    物流园区的规划设计和开发建设

    物流园区功能的发挥，依靠其规划设计更加符合市场和客户的需求。因此，在园区的概念规划、功能设计和技术实施三个阶段，要依据市场分析和战略定位，依据物流作业的专业要求，不能照搬、照套商业、工业或者其他同行的做法。同时，要做好开发建设的组织管理，搞好项目控制。这也是物流园区成功的基础。

    物流园区的招商合作和运营管理

    如果说战略定位是物流园区成功的前提，那么运营管理就是物流园区成功的关键和根本。要构建园区管理运营的公共服务体系和电子商务信息平台，实现一体化整合服务，为入驻物流企业提供增值服务。要高度从市场需求的角度，重视物流园区的营销推广和招商合作，制定合理的投融资策略，确定物流园区的创新经营模式，实现物流园区投资建设和整体运营的经济效益与社会效益的最大化。

    物流行业最重要的特征就是网络化，物流园区的发展也不例外。而中国物流企业组织集中度低，也使得物流园区作为平台化载体被政府和企业重视。应当说，物流园区是物流产业发展的重要载体，可以有效发挥行业的集群优势，实现产业整合，促进发展。从全球经济一体化发展的大趋势，我国物流产业发展的现状和总体态势，以及我国区域经济的崛起看，物流园区是经济发展的重要推手，也是整合中小物流企业的有效平台。