| 北京社区商业发展探讨 |
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| 作者：赵立华 来源：《商业杂志》 人气： 时间：2005-10-14 15:39:07 进入论坛 |
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进入新的世纪，北京在各方面以前所未有的速度向前发展。特别是入世申奥的成功给北京的零售业带来的发展空间已显现出来，但同时也使北京的零售业竞争更加激烈化、范围更加全球化。如何应对如此变化的市场形势，迎接国际商业资本的挑战；如何使北京商业跟上时代步伐，能快速、稳定发展；如何满足人们更多、更高的消费需求。由此，研究探索北京社区商业的发展是非常必要的。
社区商业的发展前景
社区商业是以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。随着北京城市的不断发展，新型的社区大量涌现，面对新的需求，应有定位准确、层次分明、功能完善的社区商业，这对促进地区经济增长，适应消费观念的变化和扩大内需，应对国际商业集团的挑战具有十分重要的意义。
社区商业是综合消费的有效载体。近年来，北京商业以前所未有的速度发展着，在流通规模、设施建设、经营管理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高，对保持经济持续、快速发展具有重要的促进作用。城市住宅建设的快速发展所需求的配套面积增加和以城乡居民收入稳定提高为基础的多元化消费结构逐步升级。商业的发展要跟着需求走。消费的革新，需要新的商业形式来承接，而兼容了先进的商业业态、完善的商业组合、优美的购物环境和周到细致的服务的社区商业，恰好迎合了城市居民这种需要。
据有关资料显示，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的1／3。2002年上半年以来，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区商业的零售额就达到了600亿元，占全社会零售额的30％；在北京，2002年上半年就有17家营业面积在500平方米的商业企业走进社区。我市居民的消费方式已越来越倾向于方便、快捷，“就近便利”成为消费者的首选。现在北京销售增长率最高的商场不再是那些闹市区的巨无霸型商场，而是一批社区型商场。社区商业已经成为服务业中新的经济增长点。从经济发展的角度看，需要大力推进社区商业发展。
社区商业是现代人购物的重要场所。社区商业是城区经济发展的重要组成部分。伴随现代商业经济和房地产的高速发展，社区商业已被提到一个重要的议事日程上来。社区商业既是现代城市格局的重要组成部分，又与老百姓日常生活紧密相连。对于居住区和郊县城镇，社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。北京市商务局发布了《2005年北京市流通业发展分类指导目录》(即“商业白皮书”)。在这份白皮书中，社区商业被列为北京市未来商业发展和吸引投资的重点之一。社区商业的兴起与发展，极大地方便了百姓的生活，人们可以不出社区便可得到生活的享受。社区商业由于离消费者最近，因此它需要负责消费者所有的日常消费需求，提供必备性服务和指导性服务以及娱乐性服务。
由于一些大型社区向城市周边、近郊扩展，但商业配套设施奇缺，为社区商业的发展提供了空间；也由于交通不便利，人们对社区商业的依赖性越来越大；同时随着收入水平的提高，人们对服务的多种要求也逐渐显露出来。
社区商业提升房地产价值。随着奥运脚步的临近，北京城市建设步伐的加快，新建小区越来越多，边缘住宅不断增加，形成许多新的居民社区。由于这些社区商业配套设施不很完善，居民生活多有不便。按照《北京“十五”时期商业发展规划》的要求，北京市二环路内近期不在新发展大型百货店。北京商业发展重心将向三环、四环沿线和社区转移。许多商家已开始意识到新的竞争或商业机会应在社区商业配套上，这无疑又是一个新的经济增长点。许多开发商、投资人、经营商逐渐认识到社区商业的潜在商机与可观利润，这无疑让商家和开发商共同振奋。
城市经济的发展离不开商业繁荣所带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的普遍升值。商业的发展对房地产业的带动作用也十分明显，良好的商业设施可提高房地产的销售价格，提升社区的档次，这已为许多新建居住区所证实。社区商业的萧条将会直接导致社区物业的贬值，给房产商带来巨大的损失。
社区商业成为新的商业增长点。据北京市建委系统数据显示，2002年北京市上半年共动迁居民2.5万户，下半年加紧“拆旧建新”，近5万户居民也在年内动迁。由于城市空洞化日渐明显，而居民就近消费习惯的形成，使中心商业街空壳化也变得越来越明显，这无疑使内城相对集中的零售业面临困难。另外，近几年迅速发展的超市、便利店取代了百货业态的一些功能，加之零售业态之间、业态之内争夺消费者的竞争越演越烈，一些精明的商家，已从大商场云集、狼烟四起的商战中转战来到社区这一平静的港湾，以寻求更大的发展。
2003年的国内零售市场，大超市、大百货、大卖场势头较旺。就在中外零售巨头纷纷瞄准大型超市、购物中心等大业态，展开激烈竞争的时候，还是有很多零售企业把矛头瞄向了社区这一新的商机。社区的生鲜超市、24小时便利店等，正以一股不可抗拒的冲劲开始抢食国内零售业的市场份额。物美、华润、金象大药房、普蓝德洗染店等一批知名品牌的连锁企业已细雨润无声般在社区悄然地扎根。社区商业已成为服务业中新的经济增长点。发展社区商业，可以方便居民生活，同时促进就业和经济发展。社区商业已成为地区经济发展的重要力量。
北京社区商业的现状
社区是城市商业发展的重要领域，社区商业是体现流通现代化水平的一个重要方面。几年来，在社区商业服务发展上，政府和企业都做了很多努力，取得了一定的成绩，但总体上与群众不断增长的物质文化需求和与建设国际化大都市的要求相比，还有一定的差距，主要表现在：
商业设施配套不均衡。社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。随着消费需求和消费结构的变化，居民对社区商业的需求日益增加。而大部分城市社区商业设施配套不足，网点布局不合理，服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。
随着中心城区居民外迁和新建居住区不断增多，城郊结合部和郊区城镇商业设施相对不足，市场空间和消费潜力都发生了变化，迫切需要配备完善的现代化社区商业来加以满足。目前我市共有2300多个社区，但整体配套分配不均，一些配套好的社区，居民可以实现就近消费，享受便利的服务；而另一部分社区配套不足，满足不了居民日益变化的消费需求。
业态结构不够合理。当前结构的不合理表现在规划的无序性，就是开发商各自为政，胡乱配套，导致重复建设。现在部分社区商铺的租金已超过租户的承受范围，房租的成本优势很难保持；商铺出售后，社区并没有具体的商业分布规划，商家无法预计他将面临的竞争态势；另外，多数房地产开发商并没有严格设计社区商铺的功能，普遍来说，商铺硬件配套较差，进驻的商家还需另外解决配套问题，商家的成本额外增加。
北京城市内部目前的商业网点布局不合理，城区的商业网点过于集中，新建的城区和社区缺少合理的和必要的商业网点的配套，大型百货店过多，部分大中城市大型综合超市已经出现饱和的状态。另一方面，大量新建的社区主要是超市业态为主，而且数量不足；便利店、小型超市比较缺乏，便民利民的生活服务网点也不足；一些松散的小店小铺出售的商品种类较少，不能满足居民多方面的需求。同时，由于缺乏稳定、可靠的进货渠道，商品质量不能保证，所以难以得到居民的认同。
经营中的安全隐患。目前，一些社区商业尚处于传统开发期，社区的商业业态存在着许多不尽如人意的地方，诸如一些餐饮、修理等项目与居住区混杂开设，油烟噪音等严重影响着社区生活，有的严重破坏了社区环境，造成安全隐患。虽然一些新建住宅配套建设了商业设施，但存在着重房产开发、轻商业建设的现象，没有把商业提到一定的高度去考虑。
商业设施流失严重。随着北京近些年来城市建设危改力度的加大和道路的扩建，一些商业网点被拆除，造成商业网点不断流失，给社区商业发展带来巨大冲击。部分房地产开发商或者不建配套商业设施，或者建后改做它用，导致可利用的商业网点减少。
社区商业的发展思路
“社区商业”是未来商业新的增长点。《北京市“十五”时期商业发展规划》确立未来5年商业发展的重点之一，就是将在市区和郊区城镇形成400个配套齐全的社区商业中心，使之满足迅速增长的多元化、个性化消费需求。
按需设置规划。规划是搞好工作的前提。发展社区商业建设，应将发展规划纳入城市总体建设工作规划中。要通过调查研究，充分了解社区商业服务资源的情况，以制定科学合理的规划方案。特别是根据居民消费需求变化，以及社区网点数量作出总体规划。社会学家、经济学家曾告诉我们，商业经济依赖于社会经济基础生活。企业的利润本质并非来源于竞争、战略、规模、速度等，而是源自于企业持续的创造价值并满足社会经济生活发展的需要。发展社区商业要针对各个社区不同的居住规模、人口构成、收入水平、消费习惯等这几个方面来确定，不能一概而论搞一个模式。社区商业服务的对象是居民，不同社区由于不同的居住环境、不同的收入水平，往往有不同的消费习惯和消费方式。因此社区商业不仅要满足购物，还要满足不同消费需求，能够集购物、休闲、餐饮、娱乐、服务于一体，体现商业的多样性、适应性。政府应在规划上起到强有力的导向和规范作用，避免社区商业布局混乱和结构不合理的状况。
适当政策扶持。社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。在西方发达国家，社区商业的发展已有数十年的历史。而在我国，社区商业尚处于起步阶段。为了营造一个良好的社区商业经营环境，形成良性运行机制，政府部门应制定鼓励扶持政策。由于社区商业便民利民回报较低的特点，应在租金、税收等方面尽量予以优惠政策，鼓励投资者介入。与此同时，对有实力的大型商业企业集团和连锁企业，制定优惠政策引导其进入社区，发挥其品牌及管理优势，迅速带动社区商业规范化管理和服务水平的提高。除此之外，社区商业的开发建设还可以采取其他形式，向社会公开招标，广泛吸纳社会资金，实行投资主体多元化。
加强沟通协同合作。社区商业是一个系统工程，其建设和管理涉及范围广、利益关系比较复杂。为有效推进社区商业快速、健康地发展，需要协调和组织社会各方面共同关心、支持和参与。因此，在社区商业的建设和管理过程中，要加强各级政府的商业、规划、建设、房地、工商、税务、交通、环保、国土、街道等各管理部门之间的沟通与通力合作，在社区商业设施的建设和利用上，各管理部门之间的职责分工要进一步明确，以确保规划的按期推进和执行。
总之，进一步发展社区商业建设是时代发展的要求，也是以人为本服务宗旨的体现。入世以后我国零售业迎来了更加激烈的竞争和挑战，应利用我国逐步开放商业市场的时间差，加快社区商业发展步伐，以开放和成熟消费市场来迎接国际商业资本的挑战。
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