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“我们给文化产业的定义是,应该不依赖于其他产业的支持,自己就能盈利,这才是完整的一个文化产业。所以说我们走的是文化产业和旅游与地产融合的道路。”7月7日,华侨城集团党委书记、副总裁郑凡接受记者采访时表示。24年的经营,华侨城集团面积已从深圳光明华侨农场划出的4.8平方公里,发展为拥有土地约35平方公里,总资产超过400亿元。
这个将主题公园的“旅游乘数效应”发挥得淋漓尽致模式,1999年被正式定义为旅游+地产,现已从深圳延伸到北京、成都、上海、昆明、江苏泰州等地。
“第一轮战略布局从今年开始已全面进入收益期,第二轮布局正在展开。”郑凡表示,选择二线城市和省会城市,调整产品规模和内容,是华侨城面临的新挑战。
第一轮布局丰收期至
“今年,第一轮战略布局已进入收益期。”郑凡接受记者采访时表示,2008年遭遇金融危机,但华侨城依然创造良好业绩,实现销售收入208亿元,利润总额21.5亿元,国资委管理的141家企业中,销售额排79位,利润总额居42位。
“我们在主题公园领域是世界前八,亚洲第一。”郑凡介绍,“用国资委李荣融主任的话来讲,在主题公园的开发、建设、经营上,我们有了话语权。”
截至2008年底,华侨城所属旅游景区累计接待游客已达1.32亿人,去年华侨城各景区游客接待量达1350万人次。
今年,随着深圳东部华侨城、成都欢乐谷及上海欢乐谷陆续开业,预计2009年接待量能达到2000万人次。预计到2018年,华侨城旗下各景区的年接待游客量将提升到3000万人次。
尽管如此,华侨城第二轮布局已悄悄展开。
2008年7月底,云南华侨城落户昆明,该项目总面积9300余亩,总投资20亿元以上。今年初,华侨城签下武汉项目,在武汉江夏区投资45亿元建造“武汉华侨城”；5月,华侨城与天津市签订战略合作协议,开发总投资规模为50亿元的东丽湖华侨城项目。
华侨城还对已有项目的区域深度开展二次开发,先与北京朝阳区签订战略合作协议,建设开发北京欢乐谷二期、合作开发建设温榆河生态旅游文化综合项目等；接着签署江苏泰州华侨城项目和康佳昆山液晶模组项目；再就是组织华侨城上海合利坊项目和康佳昆山项目开工。此外,深圳华侨城欢乐海岸项目正在建设中,预计于2011年建成开放。
至此,华侨城在深圳、北京、成都、上海、昆明、泰州、天津、武汉、西安及长沙10个城市开发旅游地产,总土地拥有量约35平方公里,其中,房地产土地储备量400万平方米,为低密度,稀缺景观的优质土地。
八年一个项目:用地产支持旅游
“旅游+地产”模式的扩张及盈利能力不可忽视,但是培养项目需要雄厚的实力。
以北京华侨城为例,2001年开始与当地政府接触,2002年签订合同,2006年北京欢乐谷试营业,这是不短的培养期。
华侨城采用构筑产业链条、实现关联协同的方式,充分发挥主题公园的“旅游乘数效应”。
1999年,华侨城提出“旅游+地产”的概念,以文化旅游为主导,将酒店、房地产融入华侨城的主题公园产业链,实现从旅游主导产业到房地产业等关联产业的延伸和发展,逐步形成以“旅游+地产”为核心、具有文化特色的片区开发运营模式。这种延伸和发展包括两方面的内容:其一,华侨城的旅游上市公司参股经营房地产的公司,获得房地产开发的收益,用地产的快速盈利支撑对主题公园的长期投资。
2000年9月,华侨城控股公司与华侨城集团进行资产置换,持有房地产公司25%的股份。
2001年,华侨城控股公司又将持有房地产公司的权益增至40%。这样华侨城控股公司将从中获得长期业绩支撑,房地产公司较高的盈利能力和良好的现金流量,大幅提高了华侨城控股公司的资产盈利水平,改善了现金流量状况,为其在旅游业中拓展未来的发展空间提供了条件。
其二,运用旅游业的主题化包装手法对房地产产品进行包装开发,使房地产项目本身成为“华侨城·旅游城”吸引力延伸的一个组成部分。
2000年,华侨城投资开发波托菲诺项目,获得成功,当年为上市公司带来利润3.2亿元。
“旅游+地产”的创新模式,为华侨城主题公园发展找到了解决长期投资与短期收益矛盾的方法。随后,华侨城控股公司先后进军影视传媒、旅游策划、歌舞演艺等文化旅游关联产业。现在,华侨城旅游已成功打造出一个以文化旅游业务为核心、旅游地产等关联产业为辅助的产业链条。
整体上市奠定未来发展
目前,华侨城集团已成为拥有独特的商业模式、发展脉络清晰的企业。6月24日,华侨城A(000069)公告称,将以15.16元/股,向控股股东华侨城集团非公开发行4.86亿股,购买华侨城集团持有的12家标的公司股权。这意味着华侨城集团主营业务整体上市展开。
整体上市后,华侨城对房地产公司的持股比例将提高到100％,对其他相关公司的持股比例也有所增加。
公司预计,重大资产重组如能获准实施,公司总资产将比重组前增长110.49%,营业总收入增幅为146.57%。其中主题旅游地产销售收入、酒店业务收入、租赁收入增幅将分别达143.29%、521.24%、648.17%。
安信证券研究员陶学明认为,此次收购资产评估值为73.7亿元,比2008年6月公告的方案中的评估值75.5亿元略低,从收购价格、资产评估值看,公司的方案很有吸引力。
她认为,由于深圳豪宅市场回升迅速,华侨城豪宅的销售非常旺,尤其是波托菲诺的纯水岸项目利润高,2009年每股收益很可能达到0.5元。
华侨城相关工作人员在接受记者采访时表示:“此次整体上市就是要提升公司的核心竞争力、做大做强主营业务。收购顺利完成后,优质资源将进一步向上市公司倾斜,‘旅游+地产’的运行模式造就华侨城独特的竞争力,此次资产注入,将优质资源集中到上市公司,未来有助于利用资本市场平台放大公司竞争优势,进一步突出和做强主业,提升公司价值,达到资本和资源最有效的配置。”
整体上市后,华侨城模式将有更大的资源整合能力,铺开其第二轮全国布局。
华侨城控股股份有限公司总裁姚军表示,“第二轮布局,我们会在省会城市展开,就是说城市规模没有第一轮布局的城市这么大,但是也有良好需求,我们会根据城市的不同调整我们的产品。”
郑凡表示,新一轮布局将有更多挑战,“关于模式的复制,我们想大型主题公园不可能无限制地做下去。不可能像彩电下乡,每个县建个欢乐谷。旅游地产模式也会受市场承受能力限制。现在第二轮战略布局,除区域选点不同,比如说会选择二线城市、省会城市；也包含了产品的重新设计和布局,比如说连锁品牌“欢乐谷”,会调整规模,产品形态也会有变化,我们将探索更适合这种区域的经营模式。这是我们现在面临的很重要的一个课题。”
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