增加收购股份至95% 总代价9.5亿较原定单获折让近6000万

　　近日，黑石收购长寿商业广场的交易终于尘埃落定——卓越金融发布公告称，黑石集团最终以5.367亿元人民币获得这一项目95%的股权。与此同时，黑石还将偿还项目贷款本金的95%——4.1325亿元。也就是说，黑石此次收购长寿商业广场的总代价约为9.5亿元。

　　值得一提的是，此前，市场已有消息传出，本欲收购长寿商业广场90%股权的黑石和卖家卓越金融在收购价格上存在分歧，因此该笔投资或宣告失败。而此次最新收购方案中，卓越金融确实在价格上做了相当大的让步。

　　两发公告延续交易

　　2008年6月15日晚，卓越金融(0727.HK)在香港发布公告，以人民币6.255亿元将长寿商业广场90%权益出售给黑石，加上长寿商业广场项目公司峻领德高在上海银行的8项抵押贷款以及一些相关流动资金融资——预计峻领德高未偿还的银行贷款本金还有4.35亿元。换言之，黑石当时计划收购长寿商业广场90%股权，除付出现金代价外，还要加上未还贷款本金的90%，约3.915亿元，所以，实际收购总额将达10.17亿元。

　　但到9月30日——上述协议的“最终结款截止日”，交易并未完成。由于正值国际金融环境低迷，交易的延期引发香港和上海的媒体对黑石可能放弃交易的猜疑。

　　卓越曾于10月13日，就是香港《南华早报》首先报道“黑石可能放弃交易”的当日，发布澄清公告称，其与黑石就长寿商业广场的交易并未终止或作废，并表示双方正展开磋商，“以便出售更多项目公司股权予黑石，同时将双方的合作结束日期调整至今年的10月31日或之前。”

　　上周四，卓越金融果然再次发布公告宣布，黑石集团最终以5.367亿元人民币，获得这一项目公司95%的股权。加上需要偿还的贷款，黑石此次收购长寿商业广场的总代价约为9.5亿元。

　　实际折让近6000万

　　从数字上看，黑石最终收购长寿商业广场的成交价低于原来收购价近1亿元。但实际上，记者发现，黑石最新获得卓越金融的实际折让额远不到1亿元。

　　卓越金融在公告中补充说明称，最终交易所涉及的物业建筑面积及停车位的数量较之前的协议有所下调，因而交易金额也会有所下调——根据原先双方的协议估算，如果按照交易面积计算的单价不变，且双方交易的项目公司股份仍然是90%的话，实际交易面积下调后的交易价应该从之前协议的6.255亿元降至5.641亿元。

　　然而，此次交易过程中，涉及的股权已从之前的90%转变成了95%，也就是说，根据之前的协议单价，黑石若想多增持5%的长寿商业广场项目公司股份，如果单价不变，交易的现金部分总价应该是5.95亿元，较最终成交价高出5863万元。

　　与此同时，黑石需为长寿商业广场项目公司偿还的贷款本金，也从之前的90%份额上升至95%，即从原来的3.915亿元上升至4.1325亿元。这意味着，与之前的协议相比，最终成交时，黑石收购长寿商业广场在总代价方面获取的折让应该为5863万元。

　　卓越金融在公告中披露，降价出售的原因除了这一物业最终核定面积及车位均少于原先承诺的数量外，最近全球金融及投资市场的衰退也是主要因素。

　　两年转手 溢价丰厚

　　本次交易之前，卓越金融自收购长寿商业广场至今历时仅2年，而现在转手时已获得了相当大的溢价。

　　2006年9月，马来西亚云顶集团旗下的卓越金融，通过旗下的全资附属公司卓越地产，仅以510.6万元收购了一家名为“富域”公司的全部股权。而富域早已通过其附属公司德高，斥资4.62亿元，自大业主强生集团手上收购了长寿商业广场北座及南座裙房物业(裙房商场上的建筑是早已售罄的住宅楼盘日月星辰)。粗略估算，当时卓越地产购得长寿商业广场裙房付出的总代价仅为4.67亿元左右。

　　位于上海普陀长寿路陕西路口的长寿商业广场，由南北两座毗邻的大厦之下的连体裙房组成。其北座裙房(商场、综合楼)的建筑面积约2.63万平方米，卓越金融收购时，其1-4层商场的主体部分正由百联集团租赁开设世纪联华超市，其余面积为味千拉面、上岛咖啡等租赁经营的餐饮商家；5-6层则是“新沈记大酒店”；而与商场连体的综合楼则出租给强生集团办公，至于南座，为6层高的裙房商场，建筑面积约1.4万平方米。

　　卓越金融收购时，世纪联华等商家宣告“撤离”。卓越金融曾发公告宣示决心，“将长寿商业广场作长期投资用途，为公司产生长期租金收入。”2年后，改造工程尚未完全完工，长寿商业广场还没来得及重新开张，卓越金融已经以成倍溢价卖给了黑石。

　　今年初，卓越金融曾经宣布将收购中国邮政集团旗下28个酒店物业，这或许是卓越出售上海长寿商业广场向黑石谋求套现的真正理由；而今，面临全球金融危机，香港的上市房地产企业在急于套现的心理预期下，黑石获得一定议价权，则更是双方重订交易，这就是黑石得以折让成交的原因。

　　卓越金融在最新的公告中还表示，交易将于今年10月31日或之前结束，“在交易结束后，卓越将持有长寿商业广场项目公司5%的股权，这部分股权将被列作可供出售的金融资产。”而这次出售股权的所得款项净额估计约5.991亿港元，“将用作卓越金融未来房产相关投资用途。

　　上海潮流外立面已现

　　在2006年收购之初，卓越金融曾在相关公告中表示，为使长寿商业广场更能迎合市场需求，并进一步提高租金潜力，“将进行大规模翻新改善及其它提升工程，从而提高长寿路物业的素质。”同时，为方便有效管理长寿商业广场及整合拥有权，还计划购回北座底部已经出售的2个零售商铺，“有关翻新、改善及其他提升工程、购回店铺及其他有关附带事宜所需的资本开支，预计将达到1.25亿元。”

　　记者发现，在黑石收购长寿商业广场的过程中，所有卓越金融的商场改造工程以及已经向外界宣布的经营动向，并没有任何暂停或改变的迹象。根据卓越金融之前为长寿商业广场设定的定位，新商场将称作“上海潮流”，是一家“集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型shopping mall”。

　　在早已发布的“上海潮流”的官方网站上，记者看到，其商业业态包括美食、化妆发型、数码电玩、服饰、首饰等，“并将重点引入世界名苑主题餐厅，汇聚日、韩、中国港澳、东南亚餐饮精华品牌客户。”从楼层分布图来看，1层以化妆品为主，2层3层以服饰为主，4层数码，5层6层则全部是美食广场。

　　记者在长寿商业广场现场看到，目前，其外立面工程已经基本结束——配有大屏幕的大面积玻璃幕墙显得十分时尚。但是，尽管靠近陕西北路一侧的商铺上，留有卓越金融为长寿商业广场的定名“上海潮流”(Shanghai Trend)的小字样，但大屏幕上方显示商场招牌的地方暂时空缺。因此，不排除黑石会将“上海潮流”改名的可能。

　　◇新闻链接

　　黑石购仲盛世界在商讨中

　　黑石拿下长寿商业广场似乎已经是事实，但其与仲盛集团洽购仲盛世界商城一案至今未有定论。

　　今年8月，香港有一家媒体传出消息，黑石以逾45亿元的价格，向曾经的“上海地产大王”叶立培旗下的仲盛集团，收购了其位于闵行莘庄地铁站南广场，总建筑面积达28.5万平方米的仲盛世界商城。据称，黑石是通过离岸交易的方式收购仲盛世界。当时黑石基金认为，次贷危机虽仍令美国经济前景不明朗，但中国宏观调控估计会逐步放宽，因此，“黑石对上海房地产市场投资前景较为乐观。”

　　10月，《南华早报》在同一篇报道中称，除了长寿商业广场以外，黑石集团在收购上海Sky mall购物中心(即仲盛世界商城)的计划上，也没能与开发商仲盛集团就价格达成共识。在该篇报道传播开来之后，黑石的环球零售主管Robert Welanetz在10月中旬出席一个研讨会时，曾经对媒体回应称，“我们仍在商讨中”。