然而，梦想是美好的，现实却是残酷的，零售商做房地产开发并非易事。TESCO乐购中国区近期刚刚经历了“大裁员”风波，尤其是原本受到重视的房地产公司被合并，地产业务公司大量裁员，TESCO英国总部翠丰集团也对中国区转型商业地产的策略表示失望，并要求回归到租赁发展模式。

　　TESCO乐购中国区发展模式变迁仅是零售业的一个缩影，高企的投资成本、艰难的招商、过低档次的定位等都成为导致零售商们向商业地产转型失败的瓶颈。

　　“弱”现金流难敌高投入

　　《第一财经日报》在采访中了解到，除了麦德龙之外，大部分卖场、超市业者都采取租赁为主的模式，因为自行开发持有物业除了需要大量资金之外，也会影响扩张速度。目前，麦德龙的门店数量比之沃尔玛、家乐福等竞争对手要少得多。

　　“在初入市场时，追求速度是肯定的，故而大多数业者此前都选择轻资产型的租赁发展模式，但随着竞争越来越激烈，选址越来越困难，很多零售业者开始发现，假如自己能持有物业，那么就不会面临租约到期、租金涨价甚至搬场的风险，而且物业本身具有增值和保值的作用，自持物业也使得麦德龙经过多年的隐忍和坚持，尽管在数量上不如对手，但固定资产却占绝对优势。所以发展到现在，很多业者开始考虑或已经向商业地产转型，可这并不容易。”时富金融消费类分析师廉波指出。

　　自持物业甚至买地自建对专业房地产开发商来说或许是常规作业，但对零售商们来说就有些困难了。

　　“资金，这是最根本的一个难题。我曾经在一家大型国有零售集团任管理层，参与过数个大型商场的开发，当时我们也主张自持物业。在上海金沙江路区域，有一块工业用地，我们打算建设卖场加购物中心，但这牵涉到改用地性质问题。”吴伟华（化名）告诉记者。

　　而更改用地性质需要繁琐的手续和审核流程，复杂且耗时长，经费消耗更是巨大。

　　说起当时的过程，吴伟华至今记忆犹新。“我们一次次跑相关部门，审核文件，再做文件，再送审核，这里面牵扯的精力和细节实在太多，最终我们集团耗费了约4亿元完成土地性质的更改，从工业用地改成商业用地。这还是幸运的，因为没有牵涉到居民迁居问题，否则补偿还要厉害。之后，建设商场又耗费了起码5亿元，前前后后差不多耗资10亿元。如今这个商场的经营业绩也只能算一般。”

　　这还不是最困难的，起码上海的这个项目之后建设完成并投入运营了。吴伟华还看到过其集团在江苏投建的一个商场项目半路“卡壳”，当地原本也要建设一个卖场加购物中心型的商业地产项目，土地等各方面已经看好并进入了相关程序，结果由于种种原因使项目无法进行，而当时该集团已经为此投入了5000万元，却落得进退两难。

　　“另外，还有一个项目原本也是定在上海，但因为涉及到收购的这个物业有众多小产权业主，这是令人头痛且难以解决的，最终也被搁置。这些进退两难的项目使公司白白耗资不菲，这对零售商来说是致命的，因为零售商的流动资金并不多。”吴伟华坦言。

　　普华永道指出，中国零售企业的资金来源在相当程度上依赖负债，特别是短期负债，其中，包括各类供应商的应付货款、消费卡预收款等运营负债。目前中国零售企业的资产负债率均超过60%，中国零售企业的流动负债中，应付账款占45%，预收账款占17%，短期银行借款及融资债券占比为19%，其他占19%。

　　“因为银行借贷占比极少，以前零售商都依靠供应商账款和预收费开新店，现在监管规定缩短供应商账期，预付卡费用也不可用于开店，那么零售商就减少了大量流动资金，这种情况下要自持物业是缺乏现金流底气的，更何况物业开发中还会遭遇种种难题，导致资金浪费，这更给零售商转型商业地产增加难度。”廉波分析。

　　定位与招商难题

　　即便是拿下了物业，对于零售商们来说，定位与招商依旧是个难题。与一般的高端商场不同，既然是零售商们自行开发的物业，将自家品牌的卖场超市放入是“必须的”。

　　“这就给好不容易拿下的商场项目设置了第一个难题——定位。卖场品牌无论是本土还是外资，基本都是定位在大众化、平价消费层次，而且各个卖场为了争夺客源，还会大打价格战，这使得光顾卖场的常客基本以对价格非常敏感的中老年客人为主，即便有年轻人出现，也是相对注重比价的族群，所以卖场超市的客人消费类和层次都不会太高。过低的消费层次群体会阻碍高端品牌的入驻。可能外界不知道，但我们做开发的最清楚了，一些知名、一线甚至奢侈品牌最关心的就是所入驻的商场定位是否与其匹配。假如商场内招入的是进口、高端超市，则这些一线品牌会考虑入驻，但假如是平价卖场，则这类一线品牌根本就不会考虑入驻。”长期在一家外资卖场公司负责开发业务的管理层何可军（化名）如是说。

　　记者观察后发现，高端品牌与超市定位之间似乎确有微妙联系，比如充斥着各个高端奢侈品牌的大上海时代广场低层招的是高端超市——城市超市，定位日系高端百货的梅龙镇以往招商的是百佳高端超市，而地处黄金地段的港汇广场地下入驻的是高端超市OLE，专卖日系贵货的久光百货底层也是高端进口超市。相对而言，涉及平价卖场的项目内，较少出现奢侈品牌，多以大众化、年轻时尚品牌为主。

　　“平价卖场定位已经拉低了自持物业商场的档次，一线品牌都不会进入，此外，由于零售商地产开发团队各方面能力并不如专业房地产开发商来得强，加之资金紧张，所以通常获得的项目地段都比较偏远，偏远地区也很难获得好品牌的青睐，这就进一步给招商带来困难，也更加拉低消费档次和客单价，让整体商场项目的销售额和利润都无法很高，结果造成投入大却回报甚微。”何可军坦言。

　　“所以除了麦德龙这类少数一直秉持自购物业的业者，对大部分零售商来说，目前的中国市场状况和格局，尤其是融资环境都不利于卖场超市经营者去大量自持物业，术业有专攻，零售商主要经营管理卖场，而房地产开发商主攻拿地建设，互相要做大做全最终可能只会做小做弱，比如万达的商业地产很成功，但其百货业绩并不佳。所以零售商目前应该更专注于经营管理，而非拿着本已不多的现金去乱砸商业地产。”廉波认为。