内外资在华不公平竞争环境的观点向来是媒体最关注的热点，权高位重的专家观点更是成为政府决策的依据。因此，零售业权威专家、上海连锁经营研究所所长顾国建教授的文章一出炉迅速被网络和平面媒体大面积摘录和转载，标题被做得更“大”——学者建议管制外资商业地产项目话语权、三大法规迫在眉睫、外资侵占商业地产项目等等不一而足，而零售业界、商业地产业界更是为此展开激烈争议。       

    外资零售巨头在华“圈地”升级

　　顾国建教授的担忧也并非空穴来风。眼下，外资零售巨头确实正在中国掀起普遍的商业地产开发热潮，其中以自建购物中心最为热火。

　　全球第三大零售商Tesco乐购、瑞典宜家家居、韩国易买得、日本永旺株式会社、欧尚等外资零售巨头无不在中国展开或即将展开轰轰烈烈的“圈地”计划。

　　Tesco投资50亿元在中国打造20多家购地自建的购物中心；瑞典家居零售巨头宜家去年就迅速地以7.9亿元的竞拍价拿下北京大兴的地块开发购物中心，并持续对上海、无锡、珠三角地区展开谋地计划；主营超市大卖场业态的外资零售商欧尚去年亦投资3.2亿元在苏州建设了其在华的第一家购物中心；韩国最大的综合性商业流通集团新世界旗下的易买得超市日前也传出消息正在上海筹备其在华的首家大型购物中心……

　　显见，上述外资零售巨头无不是由单一的超市卖场业态“升级”到热衷兴建集大卖场、服饰、餐饮、休闲娱乐为一体的购物中心。

　　而在另一方面，外资零售巨头中专注超市大卖场业态的家乐福、沃尔玛尽管并未有高调宣称要转型购物中心或进军商业地产，但一些警觉的业内人士却认为其大规模扩大卖场商铺区域已几乎等同向购物中心的升级，只不过他们更喜欢“潜藏暗进”。

　　家乐福今年的第一家门店的开业就一度引爆“家乐福转型购物中心模式”的传言。位于成都武侯区的该店拥有4层楼，除地下一层为8000平方米的家乐福超市外，上面四层是面积约2万平方米的大规模购物中心，家乐福因此也能享有购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的近百家店铺出租的丰厚收入。业内人士认为，这种卖场无论从运营上还是规模上与购物中心并无两样。

　　而众所周知的沃尔玛与深国投、万达在商业地产合作开发的紧密程度，麦德龙的购地自建，都或多或少通过不同方式“曲线”涉足商业地产。作为零售业态的最高端表现，购物中心被视为未来整合中国零售业的主流业态模式。业内人士由此担心，外资零售巨头依靠雄厚品牌和现金流大量投资购物中心，尤其是将不可再生的商业地产资源都购买，并侵袭进餐饮、休闲娱乐等零售服务全产业链的整合，未来的中国本土零售业怎么办？

　　顾国建的担忧也正系于此。在其看来，外资零售巨头纷纷投资购物中心表明外资零售商在华扩张战略正在升级。“外资正从单一业态扩张发展到整合餐饮休闲娱乐所有业态在内的中国零售业服务业的完整战略谋划，全面瓜分中国零售区域市场。”介于中国本土零售业由来已久的市场不公平环境饱受外资零售巨头的打压，顾国建认为长此以往中国本土零售业将失去话语权。   

    传导力大于冲击力？

　　作为国内开放最早和最为彻底的市场，中国零售业一直存在中外企业发展不平衡、不公平的市场现实，对于外资零售企业的管制尺度一直是政策和业内的争执焦点。

　　顾国建抛出的“内需政策下需管控外资商业地产”的观点因此又再度给一度未曾消停的争执加温。

　　中国本土零售企业人士倾向于支持这个观点，“外资超市已在中国全面扩张，向购物中心侵袭的趋势必须高度警觉和管控。”因为他们已在家乐福、沃尔玛等的大规模扩张下备感危机。不过，接受中国商报记者采访的多位专家和业内人士却对外资零售商投身商业地产的现象解读与顾国建教授存在“出入”。多数专家肯定表示，外资零售商投身商业地产自建购物中心更多是一份新利润点的获得，对于中国零售业的冲击不应过分夸大。

　　究竟如何看待外资零售巨头大规模投资开发购物中心的现象？

　　零售业资深专家、商务部运行调控专家黄国雄教授在接受中国商报记者电话采访时表示，外资大型零售商转向商业地产开发仍只是个别问题，还不是外资零售企业扩张的主要方向。

　　据中国商业联合会购物中心专业委员会主任邢和平介绍，由于购物中心标准口径不统一，目前外资购物中心的投资开发比重国家并无确切的数字。但中国商报记者询问的数位零售业内人士、专家表示，目前购物中心投资开发中的外资比例应该还不大。

　　因为外资零售商投资开发购物中心的比例不大，当前体现出来的影响反而是业内几乎共同肯定的“利大于弊”。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平也认同这种观点。他对中国商报记者分析说，外资零售商自建购物中心来源于地产开发商不了解零售商需求，开发商业物业难以满足零售业态，此外就是在整个地价房价高起未来租金将不断上涨的担忧，致使外资零售商投身比零售业利润要多得多的商业地产。同时，业内外几乎都不是秘密的是，外资零售商的品牌影响力仍使得其能以相当优惠的政策拿到土地，甚至不用参与市场的拍卖和投招标，直接享用地方政府为外资量身定做的商业用地。

　　“外资零售商投资商业地产不会形成一窝蜂之势。” 王永平认为，零售商投资商业地产是进入新兴的行业，有巨大获利同时也存在巨大风险，外资零售商会审慎区别对待。  

    管制商业地产亟待全盘规划

　　然而，因此而放松警惕却也将可能酿成大祸。

　　因为商业地产网点规划管理条例的缺失致使商业地产开发无序混乱状况依然是行业的老大难。而事实上几乎无可辩驳的是，已形成趋势的外资零售商自建购物中心投身商业地产的现象随着时间和空间的持续推进，必然直接或间接地在更深层重塑中国零售市场的面孔。

　　“外资对中国商业地产的大规模投资进程是不可遏制的。”全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波认为，在巨大的投资利润空间刺激下，中国外资购物中心大面积快速扩张在未来20年、30年内还会维持下去。

　　王永平也认为，外资零售商进军商业地产自建购物中心的现象在今年以及未来几年将延续，并带动零售业内的其他仿效者形成热潮。

　　这其中，地方政府的积极主导是推动力。朱凌波说，从这个角度而言，政府对商业地产的管控存在“两难”问题。
  
　　由于政府的政绩推动和规划缺失，购物中心的无序开发也就成为当前国内商业地产的普遍现象。邢和平就自称在全国的调研考察中亲眼目睹到一个县级城市超过10万平方米面积以上的大型购物中心对面和对角位置竟分别各矗立一座规模大小相差无几的购物中心。而这样的购物中心扎堆、资源浪费的现象在全国二三线城市甚至小县城并不少见。

　　因此，黄国雄指出，当前购物中心投资开发扎堆，求大求洋也有地方政府形象工程推动的因素，也有媒体炒作的助长，不单是外资的使然，需要全盘规划和客观看待，提升整体的流通生产力。在黄国雄看来，当前中国零售业最应该重视的是外资零售企业战略扩张转移到三四线城市对中小零售企业产生的冲击。

　　一位不愿具名的零售业内人士也坦言，作为中国零售市场而言，可怕的其实不在于商业地产投资开发，最可怕的在于家乐福、沃尔玛等外资零售巨头对日常消费流通渠道的把持到了近乎垄断的地步，尤其是对渠道霸权的滥用才是国家应该真正重视的。

　　对此，黄国雄教授认为，中国本土零售企业应对外资的最根本出路是只有提升自身竞争力。黄国雄强调说，零售业市场的竞争是一个商圈内一个企业与一个同业态企业的竞争问题，只要企业自身成熟，任何外资都能对抗。

　　不过，多数专家学者对于中国零售业的未来实则乐观。在朱凌波看来，主导中国商业物业市场的力量存在于两端：一端是外资零售巨头所代表的中高端大卖场、购物中心市场，另一端则是拥有广泛消费习惯基础的批发市场，小商品城等中低端细分类市场。

　　对于城市商业地产的管控，朱凌波认为当前并非单独针对外资的控制，而需管控包括本土零售企业在内的整个行业的同质化竞争问题。“商业地产话语权应交由市场去决定，政策思考的是如何从大的布局上予以合理的配套和规划，考虑招商引资的速度，市场自然可以优胜劣汰出符合商业地产规律和消费需求的商业物业项目。”