地下空间的开发是历史的需要，它在应对土地资源紧张、交通堵塞、能源增耗、环境污染、房价上涨等方面发挥着“第二战线”的重要作用。按照功能差异，地下空间可分为防护、仓储、交通、体育、卫生等七个类别。地下商业，是其中最富市场色彩、最易创造投资价值的一部分，也代表着地下空间综合利用的现代化水平。

　　随着世博前轨道交通建设井喷期的来临，上海市地下商业的开发迎来了新一轮的发展高潮。从2号线的亚太盛汇到4号线的浦东塘桥，从8号线的黄兴路站到10号线的五角场地下空间百万平方米扩容……，新世纪上海的第一个时代末，轨交新老战线正以八方辉映之势，演绎着城市立体化之时代颂歌。

　　然诚如诸家所言，“一体规划”、“功能定位”、“主动线”、“装饰风格”……等传统战术问题却一如既往地纠结着我们。怀着对上海新生商业地产的期望与祝福，CRIC(微博)展开了“寻找地下城”的地下商业专题考察研究活动。在这里，我们把部分研究结果拿出来与大家分享和探讨，希望能够带来一些有益的提示。

　　一 地铁商业开发模式

　　上海市的地下商业由来已久。自1993年上海第一个地下商业——香港名店街出现以来，已有大小十几个地下商业项目相继出现，总商业面积约70万至90万平方米。从地下封闭式到半开放式，从平战结合的防空洞到专门开挖的地下街，从品类单调的路摊到综合性的百货店，上海的地下商业经过十余年的探索与更替，已经逐渐形成了内容丰富、形式多样的商业地产类别。如今，这些各具特色的地下商业在疏缓地面交通压力的同时，为市民提供了更为丰富的生活与休闲空间，成为都市人的新宠。

　　本次考察，我们选择了几个各具特色的典型项目作为研究样本，并按照商圈属性进行分类比较分析，它们的现状应能代表时下上海地下商业的发展特征。

　　上海地下商业考察样本分布

　　A.香港名店街、迪美购物街、华盛街(人民广场)

　　B.徐家汇地铁商城

　　C.香黛广场(淮海中路)

　　D.米兰时尚广场

　　E.伊美时尚广场

　　F.迎春路亚太盛汇(上海科技馆)

　　G.都市风情街

　　H.瑞金路巨鹿路延中绿地地下

　　I.普安路霓虹儿童广场

　　人民广场地下商业群

　　香港名店街、迪美购物中心、华盛街，这三个项目都位于上海市市级商圈南京东路人民广场商圈的核心地段，地铁1、2、8号线以及42条公交线路交汇于此，日人流量超过50万人次，从地段、便达性而言，均可谓奢华尽享。然而，同一个商圈之下，却演绎出了截然不同的发展思路，其产出效益也存在一定差别。

　　香港名店街开发之初，便将目标市场明确锁定于都市白领、时尚青年，经营休闲服装、饰品、包袋等流行商品，长期保持着 “时尚小香港”的良好市场形象。其层高充足、环境宽敞、风格简约，单位分割面积40~60m2，89间商铺并排形成一主一副通道的剪刀形购物长廊，有意迎合了主流品牌零售店对物业的要求。许多中档百货的常客，如JACK·JONES、Nike、Puma、VERO MODA、ONLY等，都能在这里找到。作为上海市九十年代的首个地下商业项目，其对地段价值及定位的深刻理解，确是难能可贵的。虽然如今香港名店街在地面商业强势崛起之后人气有所下滑，但凭借着首创性、历史基础和清晰的定位主题，它依然是目前上海市拥有知名品牌数量最多、单位租金收益最高的地下商业翘楚。

　　迪美购物中心的定位与香港名店街存在显著差别，这个性感、炫丽、张扬的世界里满溢着新生代小美眉的“嗲、媚”气息。近200家粤派服装、饰品经营户， 210个小商品、美甲摊位，构成了一个前卫装扮大杂烩。虽然其单位分割面积不超过20平方米，并不适合中高档品牌入驻，但也正是这种“廉价的时尚”，造就了其独具特色的迪美王朝。目前，大部分的服务业工作者、工薪阶层女性都将这里当作购物淘宝的首选。

　　华盛街的档次与目标市场定位与迪美颇为相似，经营品类依然以服装和饰品为主，加上婚纱、美甲、包袋、化妆品、手机数码、鞋类等，共计19个商品类别。虽然其知名度略逊于迪美购物中心，但凭借着与地铁的紧密联系，华盛街的商铺价值并无丝毫逊色，最高租金可达30元/平方米/天。

　　淮海商圈地下香黛时尚广场

　　位于淮海路CBD下的香黛广场是目前呼声最高的地下商业网点之一，其定位高度纯一而“女人化”，休闲装、内衣、美甲、修眉、饰品、化妆品等业种无一不标榜着其“扮靓”的主题。其中，美甲在香黛可谓不择不扣的主力业种，仲夏的黄金商业期里，接踵而至的美眉让技师们忙翻了天。物业形式上，香黛广场内多为18平方米以下的小分割店铺，共93间，然店面虽小，商品却大多仿自世界一流品牌，款式精致，价格也比较高。目前，香黛广场的最高租金已经达到25元/平方米/天，直追人民广场。

　　中山公园商圈地下米兰时尚广场

　　“囡囡嗲在小马路”，调皮的广告语恰如其分地诠释了米兰广场(现改名为上海小马路)以生活方式为特征的主题定位。这里的15平方米为主的商铺小而精致，立面、门楣、灯饰显然都是经过了悉心设计。195家混合搭配的休闲装、饰品、餐饮美食置于其中，无论是环境，还是经营品类，都深受上海小资们的亲睐。在中山公园轨道交通2号线(轨交通道)的支持下，首度尝试休闲餐饮 + 购物的米兰广场早已走出失落的阴影。

　　地下空间的开发是历史的需要，它在应对土地资源紧张、交通堵塞、能源增耗、环境污染、房价上涨等方面发挥着“第二战线”的重要作用。按照功能差异，地下空间可分为防护、仓储、交通、体育、卫生等七个类别。地下商业，是其中最富市场色彩、最易创造投资价值的一部分，也代表着地下空间综合利用的现代化水平。

　　静安寺的伊美时尚广场是开发较早的上海市著名地下商业之一，数量不少的皮具箱包、鞋类(分别占23.8%和11.3%，与亚太盛汇市场业种搭配比例十分接近)使伊美与其它地下商业在定位上存在明显差别。其巨大的下沉式广场、环形的建筑造型，也是其独特的标志。由于中山公园近在咫尺，原本非常积聚的地铁人流有在地下广场前四面发散掉，没能利用好2号线这一主要商业资源的伊美时尚广场经营状况一般。

　　浦东世纪公园地下亚太盛汇专业市场

　　亚太盛汇是我们调查的上海地下商业中唯一一个批零专业市场，也是最大的全地下商业项目，南北广场总面积达57000。其主力商户由原襄阳路经营者构成，经营模式与经营商品基本上为原襄阳路市场的翻版。依靠商户自身的商业人脉，亚太盛汇正逐渐走出市场培育的阴霾期，目前其平均租金在10~14元/平方米/天，最高租金达18元/平方米天。

　　延中绿地地下商业群

　　延中绿地位于人民广场商圈与淮海路商圈之间，总面积23万平方米，是真正的市中心。延中绿地的19片绿化下，建有霓虹儿童广场、都市风情街、宝丽亚休闲会所、巨鹿路瑞金一路地下等三个独立的商业项目。相对于人民广场地下而言，延中绿地的地下空间较为孤立，不仅与地铁、地上商业缺乏联系，各地下商业相互之间也是各自为政，毫无关联。

　　都市风情街主入口位于长乐路190号，策划者别出心裁地采取了上海老弄堂的仿古特色风格。虽然在物业形态与经营内容上均显得特色鲜明，但其Disney玩具公仔、真人比例模型、蒙奇奇专卖店这些特色商品的消费群体仅仅是少量的发烧友，难以撑起商业大局。再加上可视性差、交通不便、商铺形态传统、物业环境不佳等方面原因，这里的商业氛围显得格外冷淡。在考察过程中，有近30%的商铺是铁将军把门，有的商户甚至打出2000元/月的低价转让告示，风情街的日子似乎很难过。

　　巨鹿路瑞金一路地下商业与都市风情街有如难兄难弟，虽然建造完成已近三年，但目前重新定位招商的效果也并非代理商声称的那么乐观。客观地讲，该处地下商业的物业品质的确不错，从建筑风格上也能够看出其以夜生活为主打的明确定位主题，但在过于零碎的单纯分割方式下，必然缺少主力店的带动，其前景殊难预料。

　　巨鹿路168号地下的Bobolia娱乐会所则是一个单纯的酒吧 + KTV的夜生活场，目前开业仅一个月，氛围不错，服务员素质也比较高。出于业种类型上的差异，Bobolia作为纯目的性的业种，在周边大量商务楼宇的支持下，其市场前景相对较为明朗。

　　霓虹儿童广场是以童装为主的主题型地下商业项目，其业种80%为童装、童帽，总面积近6000平方米。由于主力业种的品类单一、档次不高，商户的平均经营毛利低，也相应限制了项目的物业价值。加上人气逐年下降，在不差的地理位置下，霓虹广场的最高租金也仅达到15元/平方米/天。

　　二 地下商业发展趋势与价值要素

　　随着地下商业越来越多地渗入我们的视野，这种利国利民、物美价廉、不惧风雨的新地产物业形态逐渐深入人心，地下商业发展专题也得到了社会各界的重视。在一体化、共同化思路指导下，未来几年内上海市计划将1600多万平方米的地下空间打通，形成一个规模宏大的地下网络，地下商业将占有节点、燃素的重要地位。

　　鉴古而治今，于此地下商业第二次集中建设期到来之际，我们期望通过对已建成各大项目的重新审视，为新形势下政府、开发商以及专业同行出谋划策。

　　根据研究结果判断，目前上海的地下商业呈现出四大发展趋势与三项价值要素：

　　1 四大发展趋势

　　趋势一：商业内涵多元化

　　在休闲经济、一站式服务已成为大众话题的年代，地下商业也一改“廉价地下购物场所”的形象，呈现出多元化的定位理念。如图所示，2002年之前，包含香港名店街、华盛街在内的所有项目均一致采取纯零售的经营内容。而到了2002年的第一次爆发期，专题性商业、综合性商业形式已同步涌现。采取美甲、美容、服装、饮吧相结合的香黛时尚广场(商务服务定位)，采取休闲餐饮 + 装扮类零售的上海小马路(休闲时尚定位)，采取专业批发零售专题的亚太盛汇(批发市场定位)，采取纯一主题的霓虹儿童广场(细分市场定位)，用不同的方式证明了地下商业已经进入了百家争鸣的时代。

　　上海地下商业定位发展趋势

　　如果说，90年代到2002年前是上海的第一代地下商业发展阶段，那么，2002年到2008年则为第二阶段，地下商业逐渐从单一走向丰富、从初创期走向成长期。在该阶段的后半段，米兰广场、香黛时尚广场逐渐用良好的经营成果证明了时代的发展趋势，“以生活方式作为目标市场区分要素”、“以一体诉求下的综合性服务提升消费效率”等理念获得了市场的认可。

　　2009年以来，上海的地下商业已经进入了较为成熟的第三发展阶段，其标志是业态组织形式朝着功能更加多元、商业元素更加完整的方向发展。新出现的案例明显吸取了第二阶段的发展经验，不仅容纳了格调一体的餐饮、零售、服务业等内容，更将公共休憩空间、社会生活服务、广告、咨询、商业展示等整合进来。如最新开业的人民广场站厅层，将整个项目分为A、B、C三个区，分别为休闲餐饮区、生活服务区及展示区，凸显全方位的消费文化；建设中的五角场淞沪路地下商业，预期包含以商务休闲购物为主导的9-3地块、以快速消费品为主导的淞沪路地下干道、以餐饮娱乐为主导的创智天地下沉广场等多个组合模块，呈现出地下销品茂的雏形……可以预见，在未来的发展道路中，地下商业将继续向“一类服务群体、多元消费内容”的内涵升华。

　　趋势二：地铁共生主流化

　　从最初的防空设施临时商业化到大规模的交通体系捆绑式开发，地铁共生主流化趋势标志着地下商业的发展从理念到执行都产生了质的进步。作为城市动脉的第二战线，地下交通将不仅是承载商业资源最丰富的地下空间利用类型，也是未来成长潜力最大的开发类别。有关专家预言：未来10~15年内，地下交通体系仍然是我国地下空间利用的重头戏。

　　上海地下商业与地铁全线挂钩

　　4号线浦东塘桥车站、4号线临平路站、6号线上南路站、8号线黄兴路站、8号线嫩江路站、8号线五角场站……上海新生地下商业无不选择了全球最高人流量的地铁作为伴随资源，媒体对这些商业的称呼甚至也开始简化为“地铁XX站”……

　　在日超440万的滚滚人流面前，任何对地下商业地铁共生主流化趋势的解释都显得太多余。回顾2009年以前开发的各大地下商业项目，我们不禁对都市风情街、霓虹儿童广场、巨鹿路延中绿地的碌碌无为深感理解；也不禁对伊美时尚广场“地铁边的叹息”深感遗憾。当下，地铁共生主流化象征的不止是一种现象或执行力，它还代表了缺乏统一布点规划、缺乏定向研究、缺乏有效资源整合等历史思路的变革。笔者在五角场地下空间规划中看到的“地下接口规格统一化”、“地下空间功能分配化”、“地下空间多层次共享化”，无不宣告着无厘头地下商业、地铁带不来人流的地下商业劣等名词已经成为过去式。

　　在沧海桑田的大环境变革之后，选址已经不应再成为地下商业地产的疑问。如何顺应一体化格局、如何接纳全新定位的消费群体、如何执行间隙空间疏导，才是当代地下商业应该思考的主要问题。

　　趋势三：立体区间一体化

　　立体区间一体化，一直贯穿在上海地下商业的诞生与发展过程之中。从人民广场香港名店街、迪美、华盛街开始，地下商业就在不经意间担当着地上商圈业种类别档次互补的角色。

　　整个南京东路——人民广场商圈历史上为上海市民购物休闲中心，并拥有中华第一街之名。趋于此地的消费者不仅有上海富豪阶层、各类中产阶层，还包括全国各地的流动人口、旅游者，终端市场涵盖高中低各级需求。因而，南京东路市级商圈不仅需要地面高档购物中心的支持、香港名店街中档品牌专卖店的补充，也需要迪美、华盛街这类廉价的时尚以完全消化丰富的商业资源。

　　到2002年，这种地下商业与地面资源相互沟通的趋势更加明显。淮海路的香黛广场与商务楼直接连通、中山公园的米兰广场成为地铁与购物中心的通道，分别扮演着商务专门服务与拾遗补缺的角色；亚太盛汇、霓虹儿童广场则在土地资源稀缺的情况下进行了地面商业地下化的尝试。虽然在地下商业的前两个发展阶段中，开发与策划者并没有彻底弄清地下商业与商圈的相互关联，但市场调节的无形之手却一直推动着地下商业与地面资源的融合共享。

　　到2009年，以五角场地下空间为代表的新一代地下商业，则已经充分显露出了立体区间整体分工的思想。五角场地面商业所缺乏的咖啡馆、酒吧、小商品、中低档服饰、玩具、美容美体服务、家饰、魔术动漫音像主题店、文化展览、公共休憩空间、停车位等都将在地下空间得以实现，全面形成一个符合多层次消费需求的多功能城市副中心。

　　作为起点较低的中国探路者，地下开发的不可逆性决定了上海的地下空间开发水平与东京、莫斯科等城市之间的差距。从50米到80米埋深，从纯零售到完全化的全业种补缺型购物中心，需要的是对整个城市规划历史的颠覆，上海地下商业还有很长的一段路要走。但我们相信，城市立体区间一体化的发展潮流会一直影响着我

　　国的地下商业向前发展，地下商业必将与地面空间的联系更为紧密，成为未来商圈体系中不可或缺的基础要素之一。

　　趋势四：物业品质现代化

　　“形象决定价值”，是我们对商品流通以及人际交往中“包装”环节的肯定，建筑亦是如此。从八、九十年代香港流行的欧式店面风格到二十一世纪风行全球的现代简约风格，从2004年以前一拖三砖混产权商铺到如今全框架全透视的购物中心，设计者对商业建筑形态外观的探索从未停止过。

　　地下空间存在阴暗、封闭等先天缺陷，在市场化的过程中更需要建筑艺术的协调与曲合。在对上海地下商业的考察中，我们也看到了人类智慧在这一都市年轻成员身上的博弈。

　　上海地下商业时间轴与物业品质进化

　　早期的人民广场地下商业群可谓中规中矩，均为层高3米左右、道宽4~5米、平均分割的中档典型现代风格，与地面商业街几乎一致。

　　2002年以后，横空出世的多个地下商业项目就开始了对各种物业形式的探索。伊美时尚广场、香黛广场选择的是采用下沉广场为连接部、内部过道更为局促的外松内紧格局；都市风情街、巨鹿路延中绿地地下商业则分别进行了仿古建筑与欧式建筑的探索；中山公园上海小马路是在现代简约的基础上进行深耕细作，开辟了中央休闲大道与精致立面装饰；亚太盛汇则是缺乏创意的现代中档风格的直接复制……

　　时间是最好的裁判。非主流系的都市风情街、巨鹿路延中绿地地下商业、伊美时尚广场等的纷纷陨落，标志着坚持简约风格的“保守派”的胜利。至2009年前后，吸取前人教训的五角场地下商业群、4号线临平路站、8号线黄兴路站等，无不采取了金属、玻璃、大理石等的现代精致派元素来进行简约风格的升华；格局上则回到了香港名店街所崇尚的内部通透、舒畅的理念上来。

　　地产商业建筑并非是不欢迎创意的怪胎。作为存在先天缺陷的特殊商业地产类别，它首先需要的是能够对自身进行包容与升华的修缮式设计。金属、玻璃、大理石，宽阔的走道、足够的层高、透明的天窗，这云云种种并不够“创意”的成功经验，无一不是对人文、人性需求的诠释。郁闷的空间需要淡定，阴暗的空间需要光明，封闭的空间需要宽广，经营的空间需要透视……最简单最原始的道理，决定了地下商业建筑只有一条路可走。

　　2 三项价值要素

　　上海地下商业价值要素

　　在对目标样本相关数据的分析总结过程中，我们找到了与其租金也就是商业价值相关性最高的三大可控要素。如图中所示，所在商圈等级、地铁连接方式、物业风格品质，均与项目最终的市场价值密切关联。

　　当前单位收益最高的是处于人民广场—南京东路市级商圈的三大地下商业项目；位于市级商圈的香黛广场与设计精致、位于区级商业中心的米兰小马路紧随其后；价值最低的是脱离商圈的都市风情街、霓虹广场等项目。商圈的标杆性作用毫无疑问。

　　同一商圈等级下，拥有良好地铁连接方式、品质更好的上海小马路明显好于伊美；更为偏远、采取现代物业风格的亚太盛汇好于都市风情街、霓虹广场；位于地铁通道的华盛街最高租金大于迪美；同一商圈同一地铁条件唯物业占优的香港名店街略好于迪美购物中心……客观事实说明，地铁链接方式与物业风格品质是决定地下商业价值的第二、三位因素。

　　三 地下商业开发需要注意的几个问题

　　面对越来越饱和的市场与越来越“作”的消费者，如今的开发商不得不花更多的气力来研究商业地产运作，而存在封闭、阴暗、潮湿等先天缺陷的地下商业则更迫切需要专业力量的支持。基于前文对地下商业趋势与价值要素的把握，我们不难对其发展模式作出一些探讨。

　　1 将生活方式作为诉求筹码

　　更加休闲的业态、更少的时间成本，是现代消费者在任何商业空间中所追求的不变主题。如果说，过去的商业是以产品类型为主导进行划分，那么，在以人为本的如今，则应以其生活习惯为划分标准。无论是零售还是餐饮，无论是娱乐还是其他服务业，只要是瞄准着统一的社会群体(如学生、商务人士、都市潮人等)，或统一的消费时间(如午间、傍晚、夜间等)，或统一的关联团体(如家庭、同事、恋人、同学、客户等)，那么就都应该整合到同一个商业个体中来，使人实现梯度消费，使人能够各得其所……“午间爱美小女人”的香黛、“囡囡嗲在小马路”的米兰广场已经用优良的业绩证明了这一定位理论的科学性。

　　2 以合适的设计作为设计标准

　　简约实用的设计理念

　　合适的设计，就是好的设计。在地下空间的现实条件下，实现出样环境通透、消费环境舒适应为首要诉求。我们支持为时代潮流所推崇的现代简约风格。至少在地下商业范畴内，无厘头的创意应为主流建筑品味让路。

　　用上海老弄堂深化地下的阴暗潮湿；用欧式风格扭曲地下的“廉价时尚”；用硕大的广场分散集中的人流……都市风情街、巨鹿路延中绿地地下商业已经用苍白的叹息为我们留下的警示。

　　3 不放过任何可用的商业资源

　　先天不利的地下商业一向难以追逐地面“黄金”之名的价值背影，就在于人流、空气、阳光、建筑等天然与再生资源都能以得到有效利用。狭小的入口，多少忙人匆匆路过；阴暗的空间，多少名族望而却步；压抑的空气，多少情侣悄然溜走；隐蔽的建筑，多少雅士觅之无果……想要实现地下商业的翻身仗，任何一项可以够得着的有限资源都应该得到充分利用。没有360度的导入系统，我们能够建立无缝的地铁接入通道；没有充足的光照，我们尽量设置顶部采光天窗与人工照明；没有开阔自由的空间，我们倾情辟出人性中庭与温柔动线；没有现成的受视面，我们极限创造赏心悦目的标识牌与探头景观……

　　总之，地下商业比之地面商业更应绞尽脑汁物尽其用，以细节扭转成败。

　　4 不厌其烦地执行业种置换

　　管理在商业地产中起到40%的影响作用。这句名言在地下商业中依然适用。地下商业从诞生起就决定了其作为商圈补充与调剂的辅助者地位。由于补缺者天然调节的滞后性，具有高度觉察力的管理团队应发挥中坚作用，预判商圈潜力领域，根据所处商业体系的变化不断调整自己，才能持续适应市场、创造最大价值。

　　经典案例，如从纯零售到美甲为领头羊的香黛广场，从凄零角落到时尚部落的上海小马路，从主题式定位忽然扭转为快速消费休闲空间的虹口足球场地铁商业……它们用快速的市场即时机动，规避了失败的命运。

　　上述成熟或不成熟的观点代表了CRIC咨询对地下商业业态无声的期望与祝福，并愿各位后来者能有所得益，在上海这片热土的商业地产发展轨迹中留下一片自己的辉煌。