六大症结拖了后腿

　　近几年，佛山的城市化建设十分迅猛，房地产业更是欣欣向荣，在许多非城市商业中心区域，甚至远离城区的镇村地域里，众多被称为“大盘”、“超级大盘”的居住小区接踵而至。对富裕的佛山市民们来说，这正是改善居住条件、提高生活质量的重要途径。但是，许多入住的居民却发现，小区及周边的商业配套远不能满足其日常生活的需要，即便是已进驻社区的也大都为洗浴、KTV、美容等业种，生鲜蔬菜、日常用品等满足基本生活需要的业种十分匮乏。同时，社区商业的混乱经营还给他们的居住环境造成了影响。

　　一些社区商业的经营者也是颇有怨言。发展商在进行项目开发时，对社区的人居规划较为重视，但对商业建筑、交通、规模等缺乏科学规划，致使商业配套硬件较差、无法适应经营需要。某主打社区的知名医药连锁店负责人就向记者表示，由于设计原因，他们经常被迫对商铺进行大规模的更改，这不仅增加了经营成本，还常因装修问题受到社区居民的投诉。但是，经营者的困难还不仅如此。记者在走访时发现，在居住人群区分越发明显的各大楼盘中，社区商业的设置都是大同小异，种类一致的商业都扎堆式地集中在一起，可谓是“千店一面”。这使社区商业不得不面对经营的同质化和竞争的无序化，经营者的日子更是举步维艰。

　　社区商业的设计缺位和经营的同质化似乎应归咎于发展商。但“家家都有一本难念的经”，发展商普遍表示这是无奈之举。商业规划设计的高成本投入会使项目的整体成本提高，增加发展商的投资负担。同时，为保证开发资金的快速回笼，发展商不得不采取“一卖了之”的办法，他们表示无力实施以租代售的经营模式。

　　社区商业的发展现状，专家认为这不只是佛山一个城市所面临的，而是全国社区商业的缩影。

　　对此，中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟会长荀培路将其归结为社区商业发展的六大症结，即社区商业与住宅开发、社区需求、社区服务、社区规划、社区特色以及社区管理之间存在着矛盾。

　　前期规划后期经营才是关键

　　据有关资料显示，2004年全年，我国商业地产空置面积已达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3％。而其中，社区商业的比例占了一大部分。

　　面对如此严峻的形势，广东省连锁经营协会副会长、广东省商业地产专业委员会主任、大中华购物中心联盟秘书长方志华认为，这主要是缺乏统一规划的结果。

　　作为住宅项目的配套设施，许多发展商不愿投入规划，更不愿进行后期经营。方志华认为，社区商业由于规划或经营原因出现贬值，同样会拉动住宅价值下降，降低社区的品质，甚至会影响住宅的销售，因此发展商应改变以往急于回笼资金的错误做法，加强前期规划以及后期经营。

　　不过，方志华也表示，单单依靠发展商的力量并不能改变社区商业的发展现状，政府应在城市商业的规划和引导上发挥更大的作用。许多地方在加快城市化过程中，对城市改造、住宅区建设较为重视，但常常忽视小区建设的配套，尤其是老百姓生活设施的建设。政府部门在城市商业的整体规划上缺位，尤其是社区商业由发展商自行开发，致使重复建设严重且分布不均。因此，政府在土地开发前就应设定详细的商业规划。同时，方志华认为，在政策上进行扶持，出台各种优惠措施，能够有效地鼓励发展商在社区商业上增加投入，从而解决社区居民的日常生活需要。

　　社区商业始现破冰迹象

　　不过，值得欣慰的是，社区商业存在的诸多问题已引起了政府部门的关注。今年5月，商务部出台了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，明确表示将发展社区商业作为商务部2005年的工作重点，同时要求各级政府部门加强对社区商业工作的研究和指导，并在政策等方面给予积极扶持。

　　而进入最后审批阶段的《佛山市城市商业网点规划》，也对佛山社区商业进行了详细的规划。据有关人士透露，该《规划》明确要求政府部门对佛山的社区商业实行动态管理，并在财政上扶持、建设社区商业中心和城市居民急需的商业业态。

　　据估算，社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30％。而在发达国家，社区商业所占的比例一般在40％左右。许多有眼光的发展商也开始注意到了社区商业的巨大效益和进行科学规划、统一经营的重要性。在佛山，房地产商碧桂园集团就意识到了这一点。其属下项目的社区商业在建设前期都会进行规划，商业项目也都集中在社区较为开放的公共区域，一方面在社区内形成了数分钟生活圈，保证业主以及附近居民能够便捷地满足生活需求，另一方面与生活区域的合理隔离，保障了居住的私密性与安全性。在后期经营上，以租赁为主，长期进行自主营运。商业项目的选取也主要是家居类、日常百货类、综合超市、银行等社区居民生活所必需的各种业态。

　　一直以来，包括佛山在内许多城市的社区商业都处于不温不火的尴尬境地。导致社区商业如此境地的症结何在，社区商业该何去何从？为此，本报记者对商业方面的专家、操盘手进行了专访。

　　专家对话

　　社区商业应集消费休闲为一体

　　方志华　广州瑞地投资咨询公司总裁

　　广东省连锁经营协会副会长

　　省商业地产专业委员会主任

　　记者：一直以来，佛山的社区商业都是不温不火，请问原因何在？该如何改变？

　　方志华：这里的原因是多方面的。我认为主要有四点：第一是我国目前的社区商业业态仍然较为单一，档次也普遍较低。第二是社区商业的开发者与使用者存在着落差。许多社区商业只是住宅销售的吸引点，发展商有时没有进行细致的规划，没有充分考虑使用者的需求，因此许多社区商业功能不全或不合理，商业配套匮乏。第三是投资者与经营者存在落差。为及时获得回报，投资者在选择经营者时，一般以经济利益为考虑重点，而不会进行业种筛选。第四，社区商业布局规划不合理。每个小区都建社区商业，然后各自招租、出售。这样导致业种重复，且因分散而不能形成一定的商业氛围。

　　这种局面会随城市发展，市民需求变化得到改变。不过应对市民的消费习惯、观念等进行引导，解决开发者、投资者和经营者之间的矛盾，从城市商业的整体布局上对社区商业进行规划，改变目前各自为政的混乱状态。

　　记者：随着城市的发展，市民消费水平的提高，你觉得以后我国社会商业的发展会是怎样的？

　　方志华：国内的社区商业将朝着综合消费、休闲、娱乐于一体的商业模式发展，同时随着城市商业细分度的逐渐加强，社区商业在满足市民日常生活需要方面将发挥更大作用。

　　操盘心得

　　社区商业应立足业主诉求

　　李湘雄　广州奥园复合地产总裁

　　佛山房地产商会副会长

　　中国杰出房地产资本经营人才

　　中国十大别墅豪宅操盘手

　　记者：在美国，居住区与商业区是分开的，商业区均设在居住区的外边，在近期召开的“2005年中国商业与地产联动高峰会”上，也有很多人认为小区内不应搞商业。对此你怎么看？

　　李湘雄：要一分为二地看待这个问题。美国物流业发达，大型商业区都建在高速公路旁边，这大大方便了人们远距离过来购物。中国的商业环境与美国相比差别很大，人们的消费习惯也与美国有很大不同。中国人讲究“天人合一”，地产同样如此，业主诉求是地产规划的立足点。因此，在尊重业主诉求的前提下，居住区里的商业配套以满足业主的日常需求为主，显然具有发展空间。

　　记者：佛山商业一直以来都是不温不火，在这种情况下应该如何发展社区商业？

　　李湘雄：佛山传统上是以制造业为主的城市，一直以来市民的高端消费都倾向于到周边的广州、香港等商业发达的城市，本地消费以日常生活需求为主。

　　这其实给佛山社区商业的发展带来很大机会。一方面，地产商结合城市发展的大趋势，针对市民的生活理念，开发更多满足业主实际需求的商业项目。另一方面，还要注重引导市民的消费习惯，营造佛山本地的商业氛围，使佛山的社区商业更加成熟。

　　记者：但是，社区商业给小区带来便利的同时，也产生了诸多问题，如噪音、油烟等，根据你的经验，这种矛盾应当如何解决？

　　李湘雄：在同一个社区内，居住区与配套设施要同时存在，“度”要把握准确。奥园复合地产进行规划时，注重进行功能分区，一般是把商业配套区与居住区分离，商业配套区规划在社区的外围，并且用一定的绿化带把配套区和居住区隔离。这样既满足业主的需求，又避免了由此带来的其他问题。

　　国内外先进社区商业模式

　　美国

　　由于汽车在家庭的普及，以及城郊高速公路发达，城市居民大量向郊区扩散。因此，出现了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。它主要以购物中心的形式出现，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕，作为一个整体进行开发和管理。购物中心有宽敞的停车场，位置靠近马路，顾客购物来去便利。

　　新加坡

　　将社区规划为三个层面，分别配建和设置相应的商业。

　　1000—1200套住户配套建设一个邻里商店，以经营生活必需品为主，设有普通日用品商店和餐厅。

　　6000—8000套住户配套建设一个邻里中心，以经营中档商品为主，设有普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。

　　4万—6万套住户配套建设一个新镇中心，以经营高档商品为主，设有娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。

　　为使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善，新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。

　　苏州工业园区

　　苏州园区内的社区均没有设置商业配套，而是按分布划成17个区域，1公里左右的半径为辐射范围，建设一个综合商贸大厦作为邻里中心。且邻里中心不设在社区内，避免环境污染和噪音扰民。

　　但是，邻里中心并非只是简单的购物中心。它提供的服务涵盖了日常生活的所有需求，如洗衣、理发、邮政、储蓄、阅读、健身、娱乐、维修、社区活动等，由一家单位统一开发和经营，避免商铺的重复经营和恶性竞争。