| “民宅禁商”：可能是把双刃剑 |
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| 作者：罗博 李佳鹏 李荣 来源：2006年07月19日 经济参考报 人气： 时间：2006-7-20 9:47:07 进入论坛 |
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最近，北京市工商行政管理局下发的一纸禁令掀起了轩然大波——从6月19日起，北京将暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。这一禁令在房地产市场、法律界和中小创业者中引发了激烈争议：有人称赞此举有利于稳定房价，有人质疑文件的合法性，更有人担心政策一刀切将加大创业成本，使中小投资者无所适从。
这一禁令反应之强烈、争议之激烈连决策部门都“没想到”。一位不愿透露姓名的工商部门人士表示，他们感到“压力很大”。据悉，此事目前已上报给北京市政府。
其实，早在北京市工商行政管理局下发禁令之前，上海、广州和西安等地已出台相应的法规叫停或限制“民宅商用”，还有部分城市也在酝酿出台类似的法规。在“国八条”、“国六条”连续出台的大背景下，禁止民宅商用自然会给人以政府旨在打击房产投机、抑制房价攀升的联想，然而，业内人士表示，叫停“民宅商用”未必是一剂良药，反倒可能是一柄双刃剑，甚至在某种程度上助推房价。
民宅商用需求占三成
华清嘉园是位于北京清华大学东门外的一个住宅区，由于地理位置优越，该住宅区内设有很多小公司。站在楼外，可以看到贴在窗户上的广告比比皆是，有美容院、日语培训机构、眼镜店、服饰店等。
记者在上电梯的过程中，一位住户指着六楼的一间由民宅改成的公司告诉记者：“在这座楼，像这样的小公司就有20多家。”记者了解到，由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅，且在水电费等方面居民住宅有不少的实惠，很多商家都乐于租用居民住宅，可以说在住宅楼内开公司已经是大城市常见的问题。据中大恒基市场研究部统计显示，目前北京租民宅办公的需求占总体租赁需求的32%。
由于大城市巨大的人流、物流的集聚效应，大量商家对居民住宅租用需求强劲，房租价格自然不可避免的被提升起来了。另一方面，一些人看到靠出租居民住宅可以大获其利，便开始对住房进行投机性投资，从而又无意识地推动了房价的上涨。因此，很多人认为“民宅禁商”政策出台，在一定程度上挤出了部分租住民宅创业的需求，使得民宅租赁市场的实际需求减少，对民宅的租赁价格会起到一定的平抑作用。
中关村不动产商会副秘书长戴键认为，“禁止民宅商用”是继“国六条”之后又一项良好的房产调控政策，不仅能够在一定程度上打击投资商的投资行为，释放一定量的民房供给，还可以对北京尤其是中关村区域不和谐的房地产市场做一定的调整。
与此同时，很多人担心民宅商用被叫停的直接后果就是很多写字楼会从中受益，因为北京现在的写字楼数量并不足以应付这么多的企业数量，这样一来将使商业地产的有效需求加大，从而刺激商业地产的投资与购买，最终还是会助推房价的上涨。
中国城市商业网点建设管理联合会荀培路认为，民宅禁商政策的出台，将使商业地产的有效需求加大，从而刺激商业地产的投资与购买。对此，多位房地产业内专家也预测，新政会使大量投资者战略方向转移，将资金从住宅市场中抽出，转炒写字楼和商铺，而这势必将推高写字楼和商铺的价格。
200平方米租金相差三四倍
新政实施后，对于北京每天数以千计的创业者来说，到何处注册、到何处办公成为目前最为棘手的事。
在北京海淀区莲花小区的华辰美发美容中心，记者与店主小芳聊起来。“华辰”是一家专门设在小区的连锁店，已经在北京北四环、西三环附近的小区内开了三家店。“我们就是主打小区牌，主要为社区居民服务，也吸引一些周边地区的客人。在小区开店，主要考虑到租金相对便宜，客源比较稳定。”记者看到，店里生意颇火。小芳告诉记者，“很多客人都办了会员卡，价格相当优惠。如果在写字楼里开，价格马上就翻几番了。”
小芳表示，新政策后，他们的投资步伐肯定要放缓，“先观望一阵再说吧。”
在华清嘉园内的一家眼镜店，老板很爽快地告诉记者，禁令出台“对我们没多少影响，我不怕。我们这个店开了有三年了，现在有资金、能力去租清华科技园那样的甲级写字楼。但是对于一些刚开始创办的中小企业来说恐怕就要遭殃了，很难承受得起。”
据“我爱我家”公司的统计数据显示，租用住宅进行办公的客户约占整体高端租赁客户的15%至20%。目前商住两用住宅及用于办公的普通民宅租金价格大约在每平方米每天一元，而写字楼、商铺等商用物业平均租金价格约为每平方米每天三元至四元。
此次禁令将会直接导致中小企业租赁成本增加。以租用200平方米办公区域为例：如果只是租用普通民宅，一年需要支付的租金约七万元左右；而如果租用写字楼或者商铺，一年则需要支付租金在21万至28万之间，可见两者相差甚远。
北京“链家房产”市场总监金育松说，开在住宅的企业一般是中小企业，他们之所以选择住宅，根本原因就是成本低。而处于创业阶段的中小企业，成本对他们来说可能是生死攸关的。一旦被迫去租用写字楼，过高的成本可能会导致企业发展艰难。而且，大量的企业涌向写字楼，写字楼的需求会大幅度上升，这会直接导致写字楼租金进一步上升，使中小企业陷入困境。
为了避免陷入困境，记者调查发现，很多目前已经在住宅楼内办公的中小公司也开始“居安思危”，寻找新的办公场所，以防万一。在北京投资了商住楼并一直作为办公用房出租的投资者们都在发愁，有些人则干脆开始卖房。而已经租用了住宅居民楼，租金没法退，但又急于开张的企业，现在都在采取一些“灵活战术”：要么找一家代理公司全权负责注册，由他们来提供一份“商用”的房屋证明；或者“异地经营”，在写字楼另租一间小的办公室进行注册，平时都在现在的住宅楼里办公，检查时再到写字楼去应付。
政策“一刀切”引发争议
一直以来，对于民用住宅商用，国家并没有出台过明令禁止的文件，我国的法律也没有在居民楼内开设公司的禁止性条款。工商作为行政执法部门，审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对该建筑物的使用用途，并没有赋予工商部门审查的权限。因此，对于北京市出台的这一新政，不少人提出了质疑。
对此，人大行政管理学院院长张成福在接受媒体采访时却明确表示：工商的此项禁令并没有直接的法律冲突。他认为，这项禁令对保障小区的公共安全、解决小公司扰民等问题有很好的效果，而法律就该反映百姓的基本诉求，具有现实存在的合理性，因此，这项禁令在现阶段是必要的，应予以支持。
不少市民则认为，叫停公司租用民宅不能只是权宜之计，而是应该具有某些长远规划，永久停止民宅商用。这就需要借鉴发达国家和地区的做法，以立法的形式治理民宅商用，使禁止在住宅楼内的经商行为有规可循，从而为居民营造安静的空间。
此外，“一刀切”的刚性政策也引发了争论。不少人认为，对于扰民问题严重的餐饮、歌舞娱乐、生产加工和制造企业禁止是完全必要的，但除此之外的企业，比如说一些会计事务所、IT企业或律师行，一般只需要几张桌、几台电脑就能满足需要了，虽然也会一定程度的扰民，但一般来说影响还不会太大，这种小企业应该得到政府的支持。
京城某知名楼盘营销总监认为，若把住宅立项的写字楼认定为住宅，而禁止商用的话，对这部分项目来说就很不公平。因为这些项目无论是软硬件配套设施，都符合写字楼的建设标准，若不允许这些项目用于办公，那么现有的很多写字楼的销售会受到很大冲击，这将直接造成空置率上升。
声音
庞鸿 北京市政协委员
香港20多年前也曾经出现过商住楼热，在几起商住楼失火事件后香港政府取消了商住两用这种物业形式，明确规定“出租房屋纯做住宅用途”。
贾玉鹏 明天第一城总经理助理
很多公司看中民宅商用是因为其售价都比较低，一些公司特别是比较小的公司，他所能支付的成本，或者是购买商用民宅的首付成本也比较低。出现了这个政策之后，这些公司何去何从是非常关键的问题。
贾卧龙 香港太平洋投资顾问有限公司总裁
北京市以投资和出租为主的商业公寓价格会降低，相信写字楼的市场需求价格会上涨。
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