规避长三角投资风险———

　　2005年初，恐怕谁也没有料到外资进京的步伐如此之快。一批批境外军团接踵而至，北京一夜之间成为外来资本规避长三角房地产投资风险的首选。

　　香港地产巨头李嘉诚旗下长江实业(0001.HK)日前发布公告，公司已经斥巨资从北京嘉海兴业房地产开发有限公司收购了面积为29.8万平方米的土地以及地面上名为“北新嘉园”的现有建筑物。

有知情人士表示，“北新嘉园”项目坐落于十三陵世界遗产某个范围之内的建设控制区里，所以北京业界均称其为“皇家别墅”，是典型的高档别墅项目。正是长江实业的进入，将外来资本对华北市场的推动引向高潮。

外资频频进京

事实上，今年以来外资进京开发地产项目脚步加快。今年2月，美林集团的代表和中国银泰集团的高管在北京正式签署了合作协议。美林集团以3000万美元的现金方式入股国内顶级投资财团银泰集团，强力打造具有“北京第一高”之称的北京银泰中心。此举不仅开创了美林集团在中国内地的第一个比较正规的房地产项目，而且拉开了外资大举进军北京的序幕。

　　随后由摩根士丹利、上海盛融投资有限公司组成的投资财团与富力地产集团达成协议，由前者组成的“北京富盛利投资咨询有限公司”整体收购了富力双子座TOWERⅡ项目。此举也标志着摩根士丹利房地产基金在北京的最大一笔地产投资落户富力城，摩根士丹利房地产基金成为富力地产近年最大一个物业买家。

　　摩根士丹利亚太地区房地产部董事总经理盖迪也公开表示：在富力城的投资再次反映了摩根士丹利对中国市场的信心。盖迪同时表示摩根士丹利将继续关注中国市场，并将积极寻求投资房地产市场的机会。盖迪先生还表示对与富力地产集团的合作表示满意，并希望双方在未来有更多的合作项目。

　　继美林入股银泰中心、摩根士丹利购买富力双子座写字楼之后，今年3月新加坡凯德置地再度宣布以18.37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼。随后以5.47亿元购置了东城区一幅中心地块，又在5月间，以2.1亿美元收购了北京华联的两个商场，短短半年多时间，累计投资超过50亿元人民币。

　　与此同时，凯德置地抛售2个位于上海的高端写字楼商务项目，被外界广泛认为是“弃沪从京”之举。有迹象表明，随着长三角地区房地产市场风险日益加大，不少外来资本为了均衡风险，大举入京，相比上海等地略显滞后的北京市场正在呈现活力。

　对于北京房地产市场的判断，凯德置地北京公司副总经理毛大庆表示，公司近期的举动意味着北京的房地产市场还存在着相当大的成长空间。鉴于北京房地产市场的巨大潜力，凯德置地未来五年内，将在北京市场上投入达100亿元人民币。

在今年4月初，远洋新干线D座酒店式公寓迎来新的主人：扬子基金。由于酒店项目整体出售将开发商中远房地产有限公司与投资人扬子基金、上海实业集团、同策房产、国际金融公司IFC、美国科罗尼集团以及与扬子基金有长期合作关系的OAKWOOD酒店式公寓管理公司联系在了一起。

　　全球发行的扬子基金选择远洋新干线酒店式公寓作为其投资对象，其负责人表示，首先是对北京房地产市场和企业品牌的认可，对中远房地产开发实力和良好信誉的高度肯定；其次是对远洋新干线所在燕莎商圈稀缺地块增值潜力的良好预期；最后还有对未来国际化区域经营酒店式公寓能获得高额投资回报的市场预估，“整端”行为是在买方经过大量的市场调研和严格的投资风险分析，而采取的果断举措。

　　今年春节，日本太平洋幸运集团出资10亿元人民币收购永同昌集团旗下物业北京瞰都F座成为轰动一时的新闻。正是这次强强联手催热了韩日资本对北京地产市场的关注，无论从日本投资商进军中国地产，还是境外“包销”这种全新模式的出现，都成为了关注的焦点。

　　此外，韩资对中国地产的兴趣也在与日俱增。今年初，由韩国PALACE投资会社、新韩银行、水协银行、大宇证券、东洋证券等投行组成的代表团来到北京，并与全国工商联住宅产业商会及部分房地产开发企业进行了初步交流与接洽，同时举办了“中韩房地产投融资专题研讨会”。尽管这只是一次普通的民间商务信息交流，但是韩方代表对中国房地产行业强烈的投资兴趣已袒露无遗。

　　市场格局或被打破

　　由于外资不断涌入以及对北京市场预期看好，对现有市场格局和开发商正在发生潜移默化的影响。今年初，摩根、美林、新加坡凯德置地与日本幸运集团与本地开发商的成功合作已引起了市场的关注，合作的模式从最初的与本地开发商共同组建合作公司向股权投资、过桥贷款、长期持有等多种方式发展，同时投资的目标包括写字楼等。

以位于朝阳区东四环慈云寺桥东南的住邦2000商务中心项目为例，曾经尝试赴美销售，随后销售取得了非同凡响的业绩，也成为北京房地产市场境外销售的第一个商务楼项目。据了解，住邦2000商务中心之所以自4月份进入美国加州市场，取得非凡业绩，是基于投资者对于中国未来房地产市场的信心，据透露，该项目在加州不到一个月的时间认购金额已达到6000万元人民币。

随着境外资金不断涌入，对当地开发商是一个良好的刺激。目前，境外个人资金进入北京房地产市场越来越有信心。他们在国内投资房产比较看重的有几点：一、产品的位置，一定要有发展的前瞻性，不一定是现在最好的位置，但一定是政府大力扶持的区域；二、房产本身的升值能力，这也是与产品位置息息相关的，同时产品的品质、功能对其后期的升值空间都会有一定的影响；三、价格，境外投资者对价格同样很挑剔，他们会权衡产品多方面的条件，考量其价格的合理性；四、投资的房产一定要达到现房的标准，通过购买成熟物业，更好地控制投资的风险；五、良好的后续服务，对于境外投资者，长期回国打理房产是不现实的，这就要求所投资的产品有一支优良的租赁队伍为他们提供专业的服务，同时这也是对他们的投资提供的最有力的保证；六、目前国内良好的经济发展情况，北京作为文化政治中心，在2008年将举行世界瞩目的第29届奥运会，迅猛发展的势头不可限量。

　　北京阳光100有限公司常务副总经理范小冲表示，未来企业将继续保持拓展态势，虽然目前整个房地产市场面临宏观调控，但对有实力的企业而言，未必不是好事。公司将根据自己发展规划，择机拿地，开发房地产项目。而外资选择在这个时候进入北京市场，是对北京市场的一种期待。

　　另一位不愿透露姓名的外地开发商表示了相同的看法。外资通常以安全为投资的第一考量，近期大量外资涌入北京，显示出强烈的市场信号。随着国家调控深入，正好给了这些外来资本发挥的空间，进入北京市场的舞台，企业也将趁势拿地，运作项目，推动北京房地产市场发展。

　　加速行业整合

　　业内人士分析认为，随着海外基金、境外资本大量涌入北京房地产市场，对于未来房地产整个行业是一个极大的带动。美林、大摩等进入投资运作阶段预示着在京项目只是刚刚开始，未来仍将有大量外资涌入北京获取项目，有的直接拿地开发，有的直接购买物业，获取直接的租金收入。

北京世邦魏理仕研究部经理覃晓梅表示，今年以来，地产巨头强强联手不断涌现，外资高调进京，有助于和本地房地产企业合作，提高行业运作水平，在一方拥有区域丰富土地资源，而另一方资金充沛的互补合作下，这种模式有可能将主导未来房地产市场发展的主流。

覃晓梅认为，从去年各项房地产金融、土地调控政策出台后，各种后续反应在今年的市场中不断显现。尤其是一些中小房地产企业，在资金和土地收购方面日渐失去竞争力，将被逐渐淘汰出市场。而拥有专业开发经验和资金实力的开发商则不断提高市场份额，对目前面广杂乱的地产开发市场，行业集中度进一步提高，准入门槛无疑将大幅提升。