随着“多米诺骨牌效应”的显现，商业地产目前所积累的问题已不仅仅是具体的产业问题，而是关乎我国城市化进程甚至社会经济能否协调发展,

   近期，国务院领导连续做出批示，要求有关部门采取措施，避免商业地产的盲目投资和重复建设.随着一系列具体政策的出台，商业地产的走势引起了业内人士的明显关注。

   政策调整并非痛下杀手

   日前，在中国商业地产联盟、呼和浩特市人民政府主办的“2004中国(呼和浩特)商业地产与商业运营论坛”上，国务院政策研究室综合司副司长陈文玲提出，当前一系列针对商业地产政策的出台，并非是对商业地产的打压，而是规范其积极健康地发展。“从全国来看，我国商业网点总体布局不足，特别是县以下的乡村。问题不出在总量上，而是在我们的结构上。”她说。

   持同样看法的还有中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟理事长荀培路。他认为我国商业网点设置总体不足的状况仍然没有改变，只是局部存在着过热的苗头，表象是同质化竞争。

   他介绍说，今年3月份商务部在全国十个大中城市做了一个调查，调查显示2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是2000万平方米，同比增长40%，过热苗头表现在一些地方盲目建设大型设施，对中小城市带来很大的压力，也引发金融风险和贷款风险。不仅存在商业网点过于同质化竞争，而且造成环境污染，加剧城市交通紧张等问题。

  “我到上海调查时，那里有一个县改区，仅有100万人口，商业营业面积却已经达到200万平方米；河北的一个县级市，30万人口，营业面积竟达到90万平方米，这是局部热。发达国家人均商业面积通常是1.2平方米，而在我国北京、上海等大城市还不足1平方米。”他说。

   荀培路说，按照国民经济发展的要求，到2010年社会消费品总额将达到8万亿元，生产销售量总额达到17万亿元，我们现在的差距很大，不能简单粗暴地得出商业地产过热的判断，不能搞一刀切。商务部领导最近讲话说仍然要加快市场体制建设，研究吸引投资的政策，调动各方面对市场建设的积极性，引导各个方面的资本，加大对商品市场建设的投入。

   七大问题引发“多米诺”效应

   陈文玲认为，目前我国流通领域存在的问题主要集中在七个方面，从而引发了一系列诸如就业问题、银行金融风险问题以及社会资源的浪费问题。

   一是部分大中城市出现了盲目投资、建造大商场的高峰，随之出现几轮破产和倒闭的高峰。大型商业地产项目一旦倒闭和破产，一系列问题就会随之产生。

   陈文玲说，20世纪80年代著名的“中原商战”惨烈异常，使得几个商场受伤不轻，甚至有几个商场转产，但随后郑州又从5个商场发展到13个商场，最大的9万平方米，据说目前有12家在亏损经营。这种盲目无序的竞争，必然造成社会资源的浪费并引发一定的社会问题。

   第二，商业街的建设存在很大盲目性。陈文玲举例说，广西南宁有一条394米长的商业街，花费了1.6亿，但是建成之后效果并不好；天津塘沽有一条商业街，其豪华程度与王府井不相上下，街面全部是花岗岩铺就，但这条街很萧条。

   第三，把会展中心作为城市的品牌、城市的标志性建筑来打造。“云南省的一个边远县要打造文化产业品牌，在县里建一个20万平方米的文化会展中心，我感到非常惊讶。在一个没有飞机、没有高速公路、没有人流的地方，建设这样的会展中心，它的需求者在哪里？”她们调查预计，如果照这种势头发展下去，到明年底全国有可能达到500万平方米，这就意味着我国的会展中心将严重过剩。

   第四，不顾需求变化、当地购买力以及流动客源购买力，盲目打造ShoppingMall。陈文玲认为，商业设施的建设应该超前，但要适度超前，供给结构超过需求结构太多的话，就会造成一种提前浪费，而并非适度消费。

   第五，一些城市在盲目规划建设中央商务区。陈文玲介绍说，目前全国40个城市都在规划中央商务区，其中有2个城市的人口在20万以下。我国具备建设中央商务区条件的城市也就两三个，大部分城市并不具备建立中央商务区的条件和市场需求。

   第六，现代物流走入误区。陈文玲认为，现代物流在很多地方已经走入误区。好多园区的物流规划一般都在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。规划之后干什么？大部分在建仓库，或者是建一些设施，甚至有一部分变成商业用地开发房地产。大量圈地意味着大量失地，会造成社会上不稳定的因素。

   第七，盲目建设传统批发市场。传统批发市场曾经在解决我国市场问题上起过积极作用，但现在我国传统的批发市场正在转型升级，更多的是现代业态的市场形式。在这个转型期，它要和我国城市化进程、农村工业化进程以及农民市民化进程相吻合，要符合我国经济发展进程、符合我国经济和世界经济日益融为一体、市场规则国际化的发展趋势。

   政府调控势在必行

   陈文玲认为，上述问题的解决，有赖于地方各级政府高度重视流通领域盲目投资和重复建设问题，要学习和掌握政府管理现代流通和商业的新方式。

   “现代物流业的理念是重新整合资源的过程，借鉴的是信息化改造传统产业的流程，形成社会化的物流体系，减少库存提高效率。但很多地方一搞就搞成了规划、搞成了园区、搞成了圈地、搞成了固定资产建设投资。”她说。

   “首先要加强城市商业网点的规划工作。”商务部市场运营司孔令羽司长说。他认为，城市商业网点规划是我们进行商业地产网点规划与控制的基础。商务部在推动各地执行规划时，深深感觉到网点数据资料缺失，严重制约规划的编制及效率发挥，所以商务部提出要建立大型商业设施的建设监测系统。

    孔令羽透露，目前商务部会同国家统计局正在建立重点流通企业的建设行为、其中包括对企业营业设施进行长期制度化的监测，对商业网点的布局、结构及实施情况实施动态监测。并形成专家系统，将数据与专家的判断分析结合起来，对商业地产市场进行更准确的预警，及时向社会发布信息，引导银行的投资决策。“这样做主要是调整市场布局为主线，搭建共同的平台，企业避免过度竞争，保障商业网点建设更广阔的发展空间。”他说。

    陈文玲说：“商业网点规划并不是让你去规划或者是去批准哪个企业去建立什么规模、什么业态的商业设施，而是通过法规性的东西规定商业网点在城市规划中的区域分布、行业分布、业态分布，对市场进行调节，引导企业投资。”

    当然，金融政策的调控必不可少。孔令羽表示，近期商务部会同建设部、国资委、人民银行等提出对不具有前景的商业地产项目进行改建或者是重建，要通过论证，未通过论证银行不予贷款。

    陈文玲还提出要建立严密的评估论证体系。国外很多国家在建设大型商业设施前要经过专家的评审、当地行业组织的认可甚至当地社区居民的讨论，避免其盲目性。她提醒开发商说，投资商业地产项目对于企业来说，前瞻性、可行性分析至关重要，一定要做详尽的投资评估、论证、计算，对当地购买力、对流动的购买力、对当地的商业分布、对业态的选择、将来商业模式的选择，都要有事先的充分的论证，而不是建起来以后再招商论证。