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编前语
商业地产是是非非 创富模式真真假假
ＣＢＤ建设磕磕碰碰 城市升级走走停停
从华南MALL点燃中国购物中心的火种，到第一国际锁定城市升级的商业地产，再到东莞提出产业CBD概念，东莞的每一步都令人关注并引发许多争议。
去年华南MALL开盘创出中国商业地产奇迹，今年3月29日，第一国际的内部认购重现了这一盛况，人们不得不重新思考东莞人对商业地产的热情及购买力。
不管是从商业地产的规模、形态或概念来说，珠三角无愧于商业地产金三角的说法，东莞也不愧是这个金三角上最亮的星星。在这个最火热的区域，由中国商业地产最权威的人士进行的一场关于商业地产、城市升级、产业整合的最高峰的论坛，当然也会吸引业界最为关注的目光。
4月1日，“商业·地产与城市科学发展”论坛的阵容无可质疑，承办方中国商业地产联盟、《商业时代》杂志社及几家支持机构如《中国建设报》、《中华工商时报》、《国际商报》、《广东建设报》在业界的权威地位及号召力，汇集了来自商务部、国务院发展研究中心、中国社科院以及清华大学等方面的资深专家、学者，以及众多地产开发商、跨国商业企业的参与。
CBD、商业地产、城市运营概念早已泛滥，毫无新意，但东莞的产业CBD与城市升级重新激活了业界论辩激情；而在商业地产面临众多是是非非、城市化进程与城市运营概念百出的现状下，探讨东莞现象是否能给建陶行业目前的市场战略转换作一个有益地思考呢？
城市升级非要靠ＣＢＤ？
任兴洲：ＣＢＤ建设要符合城市定位
近几年来，很多地方政府从经营城市的角度开始了建设ＣＢＤ的热潮。实际上各个城市应该根据自身的特点和条件，建设中心商务区。我认为商业中心区建设离不开传统的延续，也要考虑城市的经济实力和产业特点，要看城市的地理位置以及在区域发展中的战略地位。
任何一个具体项目的规划，都离不开整个城市的定位，与城市的规模相适应。随着城市化和工业化，产业的聚集是中心城市发展的依托。东莞关于产业ＣＢＤ的定位还是很有针对性的。
（国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）
柯焕章：ＣＢＤ要与城市经济互动发展
ＣＢＤ的基三特征和内涵主要有：首先是公司总部的活动场所，包括生产型的公司或者贸易型的公司总部或者分支机构比较集中的区域；第二是金融中心，重要的金融机构、保险公司、证券公司等相对集中在这个区域里；第三，专业化的生产服务功能，包括会计、法律、信息、咨询等等相关的服务行业。同时ＣＢＤ的特征还体现在：第一，ＣＢＤ是城市当中建筑容量最大、人流活动最密集的区域；第二，具有最便捷、方便的通讯设施；第三，有最具体最便利最高效的服务设施；第四，它是城市当中土地价格和租金最高的地区。
据统计，目前全国大约有３０多个城市明确提出要建设ＣＢＤ。我认为，在ＣＢＤ建设中存在以下几个方面问题，第一，城市的规模，实际功能及经济实力、发展水平差异很大，有些很小的县级市，也提出要建设ＣＢＤ；第二，规划ＣＢＤ用地普遍偏大，通常就是好几平方公里；第三，片面强调塑造城市的形象，通过城市的建设增强城市的亮点和吸引力；第四，也不排除有些城市的政府出于创造政绩以及为了招商引资，存在一定的炒作。我认为应该实事求是根据城市的区位、规模、经济实力、经济的辐射和影响力，来确定ＣＢＤ的功能、建设规模、建设形态和发展的持续，避免盲目跟风。
（北京ＣＢＤ总顾问、高级规划师）
袁岳：中国只能容纳三个半真ＣＢＤ
建设ＣＢＤ需要考虑：第一，视野要超出本地经济；第二，改造投资者所接受的文化；第三，要具备相当的国际影响力；第四，要有中心商务活动。
东莞经济是不是商务经济？我们可以把整个经济划分为四类：研发型经济可能规模很小，比如硅谷，但可能是驱动整个世界经济发展的动力；商务型经济，不论在哪里制造产品，都会拿到这里来交易，会形成一个集中的交易市场，以这里的交易标准为标准，交易机制会影响很大地区的交易规则和交易模式；第三种经济叫制造经济，本身不进行研发或者进行交易，主要是工厂的概念，这种企业不是交易主体，基本上是被动的；第四种是消费经济，消费品进入这个市场，人们进行购买，所有的东西都不是自己造的。
有一个新加坡研究员把中国的商务划分为梯形，从大连一直到珠海，围着长江这一带，７５％的交易是在沿海地区，这决定了中国整个经济的走向。梯形又可以分为三个区域，一个是上海为中心的区域，它是核心商务地带，是国际高端研发投资资本的核心连接点，尤其是在香港地位稍落之后，上海的功能与地位更加突出。珠三角的核心价值相对低，以制造为主，决策资源相对处于弱势，因此整个梯形链上，商务规则的制定权最强的是长三角，最弱的是珠三角，中间的是北京。
除了刚才说的商务功能之外，ＣＢＤ还跟白领的数量成正比，如果一个城市白领的工作产出超出２０％，这个城市就可以初步考虑ＣＢＤ了，如果一个城市里有四个甲级写字楼，能够租满，这个城市基本上是白领阶层的，而符合这个条件的，中国不超过四个城市。也就是说，在其他城市不管你想不想做ＣＢＤ，这个ＣＢＤ都没有核心阶层。
所以中国也许只能容纳三个半真的ＣＢＤ。 （零点调查集团董事长）
东莞ＣＢＤ之争
姚文：保持领跑地位，东莞需要产业ＣＢＤ
东莞怎样保持领跑地位？
２００１年初，广东省委书记李长春考察东莞，明确提出“要求东莞按照信息化、工业化、城市化的要求抓好城市现代化建设，使东莞从出口加工基地向中心城市转变，逐步建成具有特色的现代化中心城市”。
２００１年５月３１日，东莞市委书记佟星在市委工作会议上提出，东莞要建设成为区域性的中心城市，努力建成以ＩＴ产业为主的高新技术产品制造基地，并成为ＩＴ业重要的消费市场，以及重要的物资集散地。
我们在详细调查珠江角洲的发展态势之后，做出如下判断：
东莞必须尽快完成由单一的世界加工中心向集加工、采购、物流、商务、科技、信息为一体的制造业战略转移，增强核心竞争力。在打造现代制造业名城的城市经营主题下，我们对未来东莞的六大任务做了描绘。即现代制造业名城必须是制造业的加工中心、物流中心、采购中心、商务中心、科技中心、信息中心的集合体。
市场调查的结果告诉我们，东莞需要ＣＢＤ，但东莞的ＣＢＤ不是一般意义上的ＣＢＤ，我们提出了主体ＣＢＤ的全新概念，而且进行产业ＣＢＤ的冠名。产业ＣＢＤ的功能构成包括会展功能、交易功能、商务功能（包括写字楼、信息平台）、辅助功能（包括餐饮、酒店、娱乐业、中介、法律服务等）。我们已经明确了东莞市打造制造业名城的六大支持，加工中心、物流中心、技术中心、科学中心已经具备一定的规模，产业ＣＢＤ的功能确定了我们的产业ＣＢＤ中的核心任务，根据东莞城市发展的方向，我们将围绕商务、采购、信息等三个中心，进一步拓展城市功能。
东莞国际会展中心的功能还没有最大化地发挥出来。第一，会展经济的发挥出来。第一，会展经济的发展需要有酒店、旅馆、购物商场、信息平台等方面的支持。但是目前东莞国际会展中心周边除了御景湾酒店、银城酒店、宏远酒店等之外，几乎没有什么上档次的酒店、商场；第二，“会”只是一种短期的行为，而厂家的产品却需要一个长期的展示时间，这就需要有写字楼等办公、展示场所来承载，这又是目前东莞国际会展中心周边所缺乏的。这两方面的短缺制约了其会展功能的发挥。
第一国际就是抓住了市场的这一空白点，在产品方面规划建有带展示功能的甲级写字楼、高级酒店、休闲主题购物商场等。第一国际目前正在与香格里拉谈项目合作，希望能够把香格里拉引进第一国际。
（东莞市商业中心发展有限公司总经理）
王南纲：东莞战略地位取决于中心区的成败
从规模来看，第一国际在国内应该位居前三甲，东莞有这么大的市场吗？北京ＣＢＤ的建设现在还没有完成，东莞能行吗？
目前中国的城市化率是３７％，工业化率不到６０％，但是东莞的工业化率８０％，城市化率虽然达到了５０％－６０％，但是档次很低，所以有很大的商机。从２００１到２００３年，莞城周边很多国际国内的大发展商已闻风而动，如光大、中信、香港新世界，每一个都是几十万上百万的项目。随着政府中心区的建成，东莞已经形成了众星捧月的局面，这是非同一般的能量。现在东莞有许多商家在拼命介入商业地产的开发，但是从政府官员到市场，都把眼光放到第一国际，只有第一国际的成功，东莞才能真正在珠三角奠定自己的战略地位，从终端上对各个镇形成辐射作用，东莞的中心城区才能完成。
柯焕章：东莞ＣＢＤ要突出个性与特色
东莞是一个迅速崛起的很特殊的城市。一是东莞特殊的地理区位优势，位于深圳和广州之间，离香港又很近。第二，对外对内都有极高的开放度，这在国内城市里是极少数的。东莞籍的海外侨胞非常多，这也是东莞的优势，同时东莞的外来人口是本地人口的几倍。第三，东莞经济超常规的发展，确实大大增强了东莞市的经济实力，在全国地级市里名列前茅。第四，东莞正在实施新的产业升级，目标是建设成为二级产业为主导的国际制造业基地。东莞作为现代制造业基地，势必要求有现代服务业的支撑，包括金融业、保险业、对外贸易、信息业、会展业等等支撑，还应该有相关的商业、流通业、文化娱乐业的支持。东莞现在有二万多家的工业企业，几家外商投资企业，今后他们还会有更大的发展，在那么多的企业里，必然会有一部分企业会将他们的决策、管理、运营中心设在商务中心区来，因此东莞应该为他们开展商务活动提供一个相对集中、便捷、高效、环境优美的活动区域和场所。对东莞这样一个极具活力特殊的产业城市来说，需要建设相应的ＣＢＤ，或新的城市中心区。
东莞不一定要跟广州、深圳甚至跟香港去比，把城市做大做高，应该强调把自己的城市做秀做强，进一步突出自己这个城市的个性和特色，把东莞打造成国际现代制造业的名城一定能够实现。 （北京ＣＢＤ总顾问、高级规划师）
袁岳：东莞能否成为珠三角的产业领袖？
其实一个地方有没有中央商务或者高端商务，是取决于这个城市在周边区域经济里的地位。上海是一个产业领袖城市，所以才发展高端商务。东莞是珠三角地区的产业领袖城市吗？或者换句话说，怎样才能做产业领袖城市？
对东莞，我有三个看法。第一，以制造业为中心的城市，如果发展出核心商务服务，包括较高端的商务服务，是取决于这个城市在周边区域经济里的地位。上海是一个产业领袖城市，所以才发展高端商务。东莞是珠三角地区的产业领袖城市吗？或者换句话说，怎样才能做产业领袖城市？
对东莞，我 有三个看法。第一，以制造业为中心的城市，如果发展出核心商务服务，包括较高端的商务服务，绝对有助于提高商务中心，迥然不同于其他单一的制造中心。第二，要考虑本地现有的经济，以及未来几年里经济成长的规模，算一下这里大概可以容纳的商业服务规模及数量。日本的地产泡沫中，商业地产是重要因素，很多烂帐是烂在商业地产里。另外，在东莞要建设这样的商业服务社区不适于叫ＣＢＤ，东莞是一个国际制造中心，这个ＣＢＤ和国际上的ＣＢＤ会长得不一样。
（零点调查集团董事长）
聚焦东莞大升级
东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州５０公里，南离深圳９０公里，水路至香港４７海里，至澳门４８海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。
东莞现辖３２个镇区，全市陆地面积２４６５平方公里，户籍人口１５６．１９万，常住人口６４０多万，此外，还有港澳台同胞７０多万人，海外侨胞２０多万人，是著名的侨乡。
二十年来，东莞的经济以平均每年２２％的增长率蓬勃发展，是中国综合经济实力３０强城市之一，外贸总量连续七年名列全国大中城市第三，居全国地级市之首，成为中国经济发展最快的地区之一。东莞市有六项经济指标增幅居全国首位，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。
东莞定位于以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。东莞向中心城市转变，有利于在珠江三角洲东部形成“中心城市组合”。目前世界城市发展出现一种新的模式，就是同一区域内有若干个中心城市，开成“中心城市组合”，如美国东北部的纽约、波士顿、费城、华盛顿、巴尔的摩所构成的“波士华”大都市带，日本东京、横滨、名古屋、大阪、千叶、神户构成的“东海道”大都市带等。东莞处在广州、深圳两个中心城市之间，将有利在珠三角洲东部形成一个强大的“中心城市组合”，三地功能互补，形成合力，共同组成一个辐射华南、全国乃至东南亚的经济中心城市带。
打造制造业名城之主导
目前，东莞已有计算机和通讯设备制造企业３０００多家，产值占东莞市工业总产值的五成左右。其电脑资讯产品在全球已经占有很大份额：电脑磁头、电脑机箱及半成品四成，电路板、光驱占三成，扫描仪、微型马达占成，键盘占１６％，主机板占１５％。现在东莞的本地配套能力正在不断加强。
营造本地产业群网络
东莞制造业起家，经过二十多年的发展，已经形成了一系列的特色行业：如毛织、家具、服装、玩具、制鞋、皮革、建材等等。
东莞实施的是“一业带一镇，一业兴一村”的发展战略，形成了一批相对集中的专业村镇。据介绍，虎门镇拥有上规模的制衣企业６００多家，已经成为我国四大服装基地之一；大朗镇则被誉为南国“毛织之乡”；厚街镇有“家具之都”的美称。
此外，东莞还是著名的“玩具之都”。据介绍，东莞市有玩具制造及配套行业厂家近５０００家、从业人员达３０万。东莞的玩具以外向型经济为主要特色，其生产的玩具绝大多数销往欧美及东南亚等地区。
主题产业会展的领跑者
会展经济在东莞兴起仅两年时间，但是发展迅速，如今东莞已经成为主题产业会展的领跑者。据东莞市政府有关部门的统计资料显示，去年报批的展会多达５７个，成交额超过320亿元人民币。目前，会展经济已经成为东莞经济新的增长点，东莞市委、市政府把会展经济纳入到未来五年的发展计划，并积极加强会展业的配套建设。
黎桂康市长在政府工作报告中说：“积极发展会展经济，要引入国际会展业经营理念，实施市场化动作，培养壮大专业队伍，把电脑资讯、家具、服装和毛织等展会办成名牌展会，提高展览场馆的规划建设和经营管理的水平，承办更多高水平的国际性、专业性会展活动。”
有业内人士说，会展经济的发展，不仅带动相关产业的发展，而且使国外的展览公司都看中了东莞这块会展福地，提高了东莞会展的国际化、专业化水平。
三大区域商业地产谁执牛耳
黄国雄：政府与企业行为脱节导致不足与过热并存
商业地产开发，既是城市的形象，又是城市的经营内容。但长期以来，我们把二者分开了，导致了三种倾向：第一、形象大于需求，以政府形象工程为主导，根本不考虑开发之后有没有市场，能不能经营下去；第二，开发重于经营，有了土地，开发商借到钱就开工，开工之后就卖，但是对卖了之后的经营不考虑；第三，政府热情大于企业，本来房地产开发是企业行为，应该以市场为出发点，现在看来政府很热情，企业却没有动，很多是通过命令来形成的。在这样的指导思想下，商业地产出现了开发不足与过热并存的问题。现在全国立项或者在建的商业地产项目是２４０项，已经建成５４项。每一个购物中心按平均１３到１４万平方米来算，２４０个就是三千万的面积，每平方米按八千块钱来算，需要有２４００亿到２５００亿的销售额。
有商才会有业，有业才能聚商，没有销售量，不重视销售收入，商业的存在就是虚假的。
很多地区在ＣＢＤ的建设上，人有了、物流有了，但没有多少人购买，这就要考虑商气的聚集，打破长期以来的商圈理论。商业地产的规模必须建立在城市经济发展的基础和购买力水平上，就是开发商要研究经商者的利益。不少人买商业用房是为了保值，是地产运营不是商业运营，特别是出现了购房团后，更不会考虑后续经营问题。可能在开业之后一二年就会出现这样或者那样的问题，影响商业中心的形象。
东莞可以发挥的商机有四点：第一，充分发挥东莞作为制造业基地通向世界市场的体系；第二，构筑促进全国交易平台；第三，要成为广州、香港、深圳的后花园，成为区域性的休闲度假中心；第四，要营造舒适宽松的生活环境。 （中国商业经济学会副会长、中国人民大学博士生导师）
荀培路：努力开创订单式商业地产发展规划
商业地产开发必须符合当地的商业网点规划。商业网点投资主体往往从自身利益考虑，盲目建设和开发，造成了结构性、地域性和网点布局的不合理，而且出现了影响交通、破坏环境的一系列问题。突出表现在网点布局上，老城市多新城市少，在业态结构上大型百货店过剩，在选择和定位上重复建设，造成社会资源浪费。特别是令人担忧的是全国正在上马大批量的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ。
商业网点规划是投资者的重要依据，因此政府应该引导商业网点规划和商业地产开发，积极营造公平、合理、透明、有序的投资环境，优化商业投资环境，要积极引导听证制度，保证规划落到实处，对没有制定商业网点规划的商业地产不予以批准。同时要制定符合中国国情的商业地产发展听证制度。
欧州的商业地产交易量占房地产交易量的一半左右，而上海还不到２０％，因此说前景非常好。我们的目标是在商业网点规划和指导下，促使商业和地产的联盟，努力开创定单式的商业地产发展规划。（中国商业地产联盟主席）
王志纲：商业地产迎来第三次浪潮
改革开放25年来，广东在城市化、区域化乃至商业发展方面，经过了三个阶段。
第一个阶段是从１９７８年到１９９２年，出现了广东四小虎，顺德、中山、南海、东莞。东莞成了全世界的加工厂。
第二阶段，直到２００１年，城市带、城市圈逐步形成，并冲出了行政区划，谁的实力大谁就有可能成为中心城市。有报道说，东莞就是世界级的厂房加五星级的酒店加千千万万的打工仔，经济很发达，但是城不城、乡不乡。伴随广东经济的起飞及粤港一体化，东莞的战略位置凸现。东莞一共有３０多个镇，虎门、厚街的博览会和博览城都是世界级的。东莞现在的存款只有一千四百亿。
从２００１年到现在，广东进入了第三个阶段，就是城市化进程中的重新整合与定位。为打造中心城区，东莞市政府投入五百亿元人民币，一座现代化新城已浮出水面：有中国一流的会展中心，还有政会中心、中央居住区，有接近于二十一世纪最高水平的城市设施。为了使这个区域达到最佳效果，在粤港一体化中焕发出自己能量，东莞市政府确定了商务中心区这个平台，就是７５万平方米的第一国际项目。
王志纲：温州炒房团不来珠三角，因为这里最市场化
有人曾说，温州炒房团为什么没有疯狂炒作珠三角的商业地产？我认为温州炒房团是典型的蝗虫经济，蝗虫的繁殖和发育是吓死人的，铺天盖地的可以攻城掠地。被蝗虫冲击的城市，往往是城市功能不完善的地方，比如上海，上海的经济管束行为是用管孩子的方式，反而给了蝗虫——市场经济敏感性很强的人提供了很大的机会，所以整个温州炒房团把上海炒的翻天覆地。去年一年，上海的房地产据统计房子是涨了２５％，已经出现了每平方米二三万的房子，很多地方是有价无市，现在不仅是温州炒房团在炒，上海民间出来了，这时蝗虫已经撤离了，开始炒南京、武汉了，甚至是兵分五路了。温州炒房团的介入，说明整个中国的投资渠道匮乏，钱找不到出路，温州人用他们的商业投机的方式也是无可厚非的，但是为什么他们不来广东？我问过很多温州人，他们说不敢来，因为这个地方市场经济太发达了，什么叫市场经济？就是政府是弱势市场是强势。
袁岳：长三角最具优势
比较北京、上海及珠三角经济圈，我认为长三角超过其他两个地方。上海在商务需求方面的拉动最大，不仅是这个区域里的影响力，同时会增强在整个中国经济区域包括东亚区域经济里的影响力。我们对中国新富阶层有一个研究，发现流动的区域极大的提高了，一个人有钱了，置业买房子可能不是在本地买，而是跨地域购买了，北京、上海、深圳、青岛和杭州这几个城市是明显受益的。（零点调查集团董事长）
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