價格調控加快住房建設意見的通知

    （國發〔１９９８〕３４號）

     各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

    　　國務院同意國家計委《關於加強房地產價格調控加快住房建設的意見》，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國國務院

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九八年十月二十五日

    　　　　　　　　關於加強房地產價格調控加快住房建設的意見

    　　　　　　　　　　（國家計委　一九九八年十月七日）

    　　目前，我國城鎮住房出售價格過高，抑制了居民的購房需求，加上房地產盲目投資、住房佈局不合理、低租金制約等因素，造成了商品住房大量空置，嚴重影響了住房建設的發展。為認真貫徹《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔１９９８〕２３號，以下簡稱《通知》精神，切實解決目前存在的問題，擴大國內需求，促進住房建設成為國民經濟發展的新的增長點，必須在改革住房供應體系、停止住房實物分配、發展住房金融服務的同時，加強和改善房地產價格調控，調整住房價格構成，保持價格合理穩定，促進住房建設的發展。

    　一、加強房地產價格調控，建立合理的住房價格體系

    　　各地要按照《通知》精神，結合貫徹《中華人民共和國價格法》，加強對房地產市場價格總水準的調控，建立與住房供應新體系相適應的住房價格體系。

    　　要以保持經濟適用住房價格的穩定為重點，做好房地產價格調控和住房價格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買的經濟適用住房，實行政府指導價，限價銷售。確定價格時要嚴格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進合理的區位差價和品質差價的形成。要加強對經濟適用住房成本費用的監控，禁止亂攤和虛置成本。計入房價的企業管理費原則上控制在２％以下，利潤控制在３％以下，並以徵地和拆遷補償費、勘察設施和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）等４項因素成本為基礎計算。對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實行政府定價。租金標準，要按與最低收入家庭承受能力相適應的原則確定，並與同期公有住房租金水準相銜接。對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調節價，由企業依據開發經營成本和市場供求狀況確定租售價格；必要時，政府也要規定開發企業利潤限制幅度。各地制定靈活、有力的價格政策，採取多種形式，促進空置住房的銷售。

    　　加強地價管理，降低住房建設成本。抓緊建立基準地價定期確定公佈制度，以基準地價為依據調控、引導地價水準。要認真做好經濟適用住房建設用地年度供應計劃，確保行政劃撥土地政策的落實，嚴禁將用於經濟適用住房的行政劃撥土地有償轉讓。城區改造拆遷，對拆遷戶實行拆除房作價補償、安置房政府定價有償提供的辦法。

    　二、清理整頓建設項目收費，調整住房價格構成

    　　各地區、各部門要繼續貫徹《國家計委、財政部關於取消部分建設項目收費進一步加強建設項目收費管理的通知》（計價費〔１９９６〕２９２２號），加大清理整頓工作力度，再取消一批收費項目和降低一批收費標準。取消企業資質審查、工程竣工驗收、產權審核等收費及各種押金、保證金，合併重復的收費；整頓、規範徵地管理費、供電貼費和各種證照收費，降低過高的收費標準（經濟適用房實行減半徵收），全面清理房地產交易環節的收費，取消各種名目的管理費、監證費，降低交易手續費等收費標準，促進房地產流通。工程監理、房地產價格評估等仲介組織的服務收費，對經濟適用住房開發建設應適當減收。要加強對住房建設中供水、供電、供氣等附屬設施建設費用的管理，各項費用要公開標準，嚴格執行預算定額。建立和完善房地產開發企業負擔卡制度，加強對建設項目收費的監審。

    　　對城市基礎設施配套費等較大收費項目，要進行專項治理。城市基礎設施配套費，凡未開徵的城市，一律不得開徵；對已開徵的城市，由國家計委會同財政部、建設部結合稅費改革和公用事業價格改革制定治理方案。在國家治理方案出臺前，各地應按照合併重復的收費項目、降低過高的收費標準的原則，對現行收費進行整頓。規範人防建設費，對住房開發建設，按規定需要配套建設人防工程的，要堅持同步配套建設，不得收費；按規定需要同步建設，但因地質條件等原因不能同步配套建設，而必須異地建設收費的，異地建設許可條件和收費標準要從嚴核定，人防工程異地建設費規範方案由國家計委會同財政部、國家人防主管部門制定。停止向住房開發建設收取用電權費。各地要堅決貫徹國務院關於停止徵收商業網點建設費和不再無償劃撥經營性公建設施的規定，住宅小區建設中按規定配套建設的商業網點，要根據“誰投資，誰所有，誰受益”的原則出售、出租，建設費用不得進入房價；配套建設的商業網點，未經商業主管部門批准，不得擅自改變用途；對需要實行政府定價出售、出租的商業用房，應按保本或保本微利的原則核定價格標準。

    　三、規範住房價格及物業管理收費行為，建立正常、良好的市場秩序

    　　政府價格主管部門要積極指導、協助房地產開發企業建立健全價格行為自我約束機制，監督企業銷售住房實行明碼標價，禁止虛假標價。對違反國家規定，亂加費用、少給面積、價格欺詐等不正當行為，要依法查處。

    　　加強對房地產價格評估等仲介組織收費行為的約束，監督仲介組織按規定辦法和程式開展業務及收費。禁止違反國家規定利用行政權力，強制企業和當事人接受評估及收費。

    　　規範物業管理收費。物業管理企業為物業產權人、使用人提供的具有公共性的服務，以及代辦收繳水電、煤氣、有線電視、電話費等涉及公眾的服務收費，由當地價格主管部門管理，實行政府定價或政府指導價。收費標準要與物業管理的服務內容、服務深度以及當地居民經濟承受能力相適應。對普通居民住房物業管理收費標準要嚴格核定。物業管理企業要認真執行國家的價格政策，做好收費項目和標準及收費辦法的公開工作，切實向住戶提供質價相符的服務。

    　四、積極穩妥地推進公有住房租金改革，加快實現住房商品化

    　　公有住房租金改革是住房制度改革的重要內容，也是加快住房建設發展的重要條件。各地要認真貫徹國務院關於深化城鎮住房制度改革的各項政策措施，繼續推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合，提租方案要納入價格調控計劃，做好統籌安排。對超面積住房的，超過規定標準的部分可實行高於同期現住房租金標準的差別租金；對多佔住房應退未退的，實行市場租金。在調租幅度較大、超過職工承受能力時，經當地政府批准，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。

    　　各地要繼續穩妥推進公有住房出售工作。公有住房出售的成本價，要與經濟適用住房價相銜接，並考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價格的透明度，防止違反規定低價售房傾向。國家計委要會同有關部門對公有住房出售價格進行規範。促進公有住房出售工作積極健康發展。

    　五、加強領導，做好房地產價格調控的各項工作

    　　加強和改善房地產價格調控，保持價格總水準的基本穩定，是當前深化城鎮住房制度改革，加快住房建設，使住房建設成為新的經濟增長點的重要措施。地方各級人民政府要加強領導，統籌安排，認真組織做好深化城鎮住房制度改革和加快住房建設的各項政策措施的落實工作。在政府統一領導下，政府價格主管部門要與建設主管部門等有關部門密切配合，加強房地產價格調控制度和市場價格行為規則的建設，並針對住房價格構成中土地取得費用過高、建設項目收費過多及開發企業的成本和利潤缺乏有效約束等問題制定專項治理方案，逐步調整住房價格構成。要加強對住房價格和各項收費的監督檢查，對有令不行、有禁不止，以及亂漲價、亂收費等違反價格政策的行為，要嚴肅查處。

    　　各地要及時總結經驗，不斷完善政策措施，協調、處理好出現的新矛盾、新問題。各省、自治區、直轄市人民政府可結合本地情況制定具體實施辦法，並報國家計委備案。