米兰时尚广场，光是这名字就能把你带到意大利的时尚之都，尽情感受时尚气息。但是实际上，这条位于中山公园地铁商的特色商业街，并不如人们想象中那样财气旺盛，这也表明：投资地铁商铺不能单从人流来看其投资价值，应该重点考察商铺周边的商业氛围是否正在或已经形成，以及商铺的规划布局等。     越来越多的上海人成了“地铁族”，不光出行靠地铁，连消费也在地铁车站。买衣服到伊美、迪美，买书到季风，和朋友吃饭总约在徐家汇地铁商城，连拍照也选择地铁站中的宝丽来……     “地下消费”逐渐成为了一种消费时尚，时髦的年轻人、往来的白领、上下班的乘客都会乐意在地下商城中购物休闲，物美价廉的地铁小店赢得了人们喜爱。渐渐地，各具特色的地下商城除了形成区域消费中心之外，还承担起了连接商圈内各大百货商场，将人流引入其内的重任，进一步聚集了旺盛的人气，实现了地上地下的双赢。 生活型商铺独具一格    米兰时尚广场就是一条典型的地铁商业街。米兰时尚广场坐落在中山公园地铁3号、4号出入口处，地铁2号线和明珠线也在此交汇。优于其他地下商城的是，这里的修档次较高，地面全部采用了西班牙大理石，优雅大气。同时，与其他地铁商城多建在繁华商圈不同的是，这里靠近一些新型的商品房住宅区，因而里面除了经营服饰、饰品等商品外，还引进了大量的家居用品、装饰品，以吸引周边的住户，商铺感觉非常温馨，那些充满特色家居商品赢得了不少恋家人士的追捧。     米兰时尚广场有不少特色的小店。比如一家名叫“阁阁屋”的小店，藏身在一个拐角处，所有路过拐弯的人都会忍不住往里面瞄一眼，很多人光是一瞄，就瞄到了满眼的古埃及风情。其实小小的店里有两个主题，一派是古埃及风格的工艺品; 一派则是珍珠首饰类饰品。出人意料的是古埃及的风头竟然远远压过了漂亮的珍珠。小店里有一套刻着埃及众神形象的国际象棋，非常引人注目。排在前列的自然是小兵小卒，仿照的是古埃及奴隶们的形象，后排则囊括了埃及的众多神灵，有老鹰头的何露斯（权守护神）、诸神之王阿蒙（法老的守护神）等等，护佑着中央的法老与王后。执子落子，游走在古埃及的故事中，仿佛战争与厮杀都一一重现。整套象棋全部采用进口颜料手工上色，细致精美，定价1500元。尽管价格不菲，但像这样颇具特色的小店还是吸引了不少的回头客关注，一些老外甚至也会在这流连忘返。     广场中还有不少折扣店，比如red earth等一些化妆品和服装品牌，有时甚至打到一二折，这也颇为引人眼球。每到这个时候，这些折扣店的门口也会吸引一大批喜欢追赶时尚潮流却又囊中羞涩的美眉们。 人流不等于客流    了解，米兰时尚广场商铺总面积约为5000平方米，装修档次较高该商铺原来的租赁价格较高，现在由于竞争激烈，租价已调整为7～8元／平方米／天，但位置好的商铺依旧要比一般的商铺贵上1倍。     该商场虽然身处地铁商业街，但是过往顾客大分为上班族，很多人在此只是匆匆而过，尽管一些小店开得很有特色，但商铺要力争将过客转化为“有效人流”并不容易。     坦率讲曾一度火热的兰时尚广场，现在有相当一部分商铺已经人去楼空。显然这并不是完全因为这些小店的业态出了问题，因如此大片的关门商铺中不可能所有的商铺都没有自己的经营特色，其实所有的经营者在开业之初都是豪情万丈的，因为他们相信在这样的地段，地铁来的人流和周围众多的居民足以将小店支撑下去。那么究竟问题出在哪里？     不可否认，地铁的巨大客流确实会给地铁商铺带来巨大商机。为轨道二号线和三号线的换乘枢纽，这个区域根本不缺乏大商圈所必须的人气。每天，轨道交通所带来的人流约20万人次，预计今后几年，在交通条件到位后，中山公园每天人流量将达到40万到50万人次。近年来中山公园周围及长宁路西段新建了不少规模较大的中高档住宅小区，居住人数急剧增加，消费需求也随之而来，商圈的人流源、消费潜力都十分巨大。按照一般商铺回报率的算法，如以一个15平方米大小的饰店为例，按照每日每平方米8元的租金计算，每月直接投入为3600元。假设从地铁3、4号出口经过的客流为5万人/天，在该商铺驻足的客量应为7500人，若其中5％的人发生消费，人均消费10元钱，预计每天的营业额3750元，一个月就是112500元，一般的地铁商铺回报在8％～10％左右，这样的地铁商铺的投资回报将会在9000元到11250元之间。

     但记者认为，投资米兰时尚广场这样的地铁商铺，不能从人流来看其投资价值，应该重点考察商铺周边的商业氛围是否正在或已经形成，以及商铺的规划布局等。中山公园商圈比较特殊，轻轨和地铁一个在天上一个在地下，人流处于一种二元分离的状态。同时，米兰时尚广场也还没有形成一种商业氛围，因此它的客流轻松地就被周边商业街或者商场带走。

    另一方面，由于中山公园地区以往的商业发展缺乏规模效应，所以尽管交通优势早已体现，但长以来仍然没有形成成熟的商业环境。一份调查显示，中山公园商业中心到去年年底共有商店350户，商业经营面积近9万平方米，平均每户的商业面积仅为230平方米，文化娱乐设施合计只有4437平方米。

    商业底蕴不足、人流多而客流少、商业布局不合理成为中山公园商圈发展的最大缺陷。大型商场、影院、休闲娱乐网点偏少，商圈内多数商业店铺全是街铺形式，大多由民用住房或是早期老式商业用房改建而成，杂乱而少规划都让中山公园商圈没有发挥出应有的能量。因此，米兰时尚广场的投资回报也远远没有正常的商铺计算公式所算出的那么高。

    据悉，为了改变目前中山公园地区商业不景气的现状，近期长宁区投入近30亿元巨资，意欲打造内地首个城市枢纽型交通商业设施——“龙之梦”商城规划中该商城今年“十一”黄金周期间便要开门迎客。

    中山公园区域除了“龙之梦”之外，还在建设与轨道交通多个出入口相通的4万平方米的兆丰商城、2万平方米的新宁购物中心、大型室内敞开回廊式玫瑰商业街、米兰地下时尚广场等组成的核心商圈。届时，中山地区的总建筑规模会达到344万平方米。其中，住宅总积142万平方米; 零售商业、酒店总建筑面积80万平方米; 商务办公总建筑面积88万平方米; 科研设施总建面积10万平方米; 教育、停车及市政等其他设施总建筑面积24万平方米。周围区域还会形成定西路特色商业街，这里将包括力走高端的洛克双喜国际广场、女性主题商厦巴黎春天百货，以及出售传统名牌的三联商厦。一切似都在显示，“龙之梦的出现将改变这一局面，也给米兰时尚广场的前景带来一片光明。

    但上海商业信息中心副主任齐晓斋示，“龙之梦”能否成功地吸引客流，顺利实现其一年40亿元的销售额，关键还是要看其定位。需要通过市场调查，准确把握周围商圈的消费需求。同时认为，各种业态都由开发商进自营有其优势，最大的好处是便于统一管理、统一规划。但是，管理如此繁多的业态需要大量的专业人才，依靠开发商本身力量是否能积聚到足够的有经验的管理人员，这让经营者也面临不小的挑战。据了解目前“龙之梦”的招商工作非常顺利，已经有500个商家与其签订了入驻合同。

    虽然新的规划给米兰时尚广场带来了一线生机，但其前期的现状以及未来的发展趋势也向人们表明，投资地铁商铺不能单从人流来看其投资价值，应该重点考察商铺周边的商业氛围是否正在或已经形成，以及商铺的规划布局等。另一方面，租赁商铺不急功近利，因为商铺投资的回报有一定的周期。