从6月开始对中国二三线城市百货业进行了调研采访，选择了石家庄、潍坊、天津、南宁、重庆、呼和浩特、南京、沈阳等8个城市中有代表性的百货商场和商圈，从中我们可以探寻到中国百货业整体的运营状况、商业模式和发展趋向。      

    石家庄 北人集团 低成本扩张社区型百货店

    北人集团除了拥有北国、新百、先天下三家四五万平方米的大型百货商场、购物中心外，还陆续开出了益友百货、益东百货和益元百货等社区百货店，而正是这些定位社区的百货店在成就北人百亿销售的业绩中成效显著。

    据北人集团董事长白珊的介绍，社区型百货店是他们低成本扩张的重要手段。相对于其他百货店，社区型百货店最大的特色就是要突出其便利性，要求综合功能的完备。在这种思路的引领下，北人集团旗下社区型百货店大约55%的体量用来承载超市，其余的区域则用来销售消费者最需要的东西，引进药房、手机卖场，甚至话费缴纳点等。社区型百货店不仅一炮打响，同时也给北人集团带来好的市场口碑。

    相对于纯粹的商业地产，北人集团在为社区型百货店选址的时候，往往倾向于一些城中村改造项目。白珊说,城中村改造项目对租金要求不高,更在意是否能提升居民生活品质,是否能安置村民就业,因此北人在物业选择上,要么进驻城中村改造项目，要么专挑倒闭后闲置的旧商业物业。

    2000年8月，北人集团开始拓展超市业态。从零开始，北国超市从无到有发展到现今的16家。和其他连锁超市的同质化复制策略有着截然不同的是，北国超市各店根据所在区域的消费层次进行了不同的定位，既有益友、天河这样的大众社区超市，又有北国商城地下这样的精品超市，重新开业的精品超市根据其所依附的北国商城的消费结构引进精品“店中店”，吸纳了北京同仁堂、杭州胡庆余堂等百年老字号，不断强化着其“精品店”的地位与形象。

    此外，涉足珠宝经营是北人集团多元化经营的又一重要举措。因为珠宝客单价高，不仅能够迅速提升销售业绩，同时也顺应了城市居民告别温饱奔向小康阶段的消费需求。北人为此建立一个新的部门———珠宝事业部，代理周大福、六福珠宝、英皇珠宝，2008年，该事业部一年的营业额就达到7个亿，成为北人集团一个主要的业绩增长点。

    依赖多年来积累的上游资源和土本品牌在消费者心目中根深蒂固的影响力，北人家电事业部在和国内家电连锁巨头的竞逐中越战越勇。目前北国电器拥有北国电器总店、新百家电城、先天下精品家电、益友家电、金柏林店等7家卖场以及保定、行唐、涉县等外埠店共21家，占据石家庄市场近60%的份额，在风起云涌的家电市场和对手们分庭抗礼。       

    记者视线

    北人集团快速增长的背后是对当地消费人群、消费能力、消费趋向的深度认识，提供了与之配套的商业业态和模式，并且在市场的发展中不断创新，抓住机会，最终成为了区域百亿强势品牌。北人集团2012年的销售目标是200亿，相信这个数字会令很多零售巨头心潮澎湃。      

    潍坊 世纪泰华集团 选择中小城市“造”CBD

    山东世纪泰华集团有限公司创立于2000年10月，集团下辖世纪泰华广场、泰华新天地、福乐多超市、鸢飞大酒店等公司。经过10年的磨砺，世纪泰华已经成为一家集商业零售、房地产、酒店、餐饮、物业管理于一体，业态互补、资源共享的综合性企业集团。

    在潍坊，世纪泰华用了三四年的时间奠定了自己的绝对地位。在此基础上，世纪泰华决定做一个“中小城市CBD运营商”，主打产品是城市MALL。  

    世纪泰华副董事长冯义厚将泰华城定性为MALL，而且以此成为潍坊市正在规划中的CBD的中心。“泰华城是我们的样板，这个MALL做好了，无论是理论还是实践就都有了完善的体系。这是山东省目前为止最大的MALL，也是潍坊CBD的中心，我们把这个项目称为‘城市的心。”泰华城MALL作为泰华整合能力的最终体现，决定着泰华未来的发展模式。

    根据冯义厚的测算，按照CBD运营商模式建设的泰华城，与周边同类项目相比，商场的客流提升20%，酒店入住率提升15%，写字楼出租率提升20%，公寓销售价格超值10%，总体投资安全系数比独立发展提升30%。而且在开发过程中也更容易凸显规模效应：公关成本低，品牌共享，相互补充，有自我造市能力。

    由于CBD运营商模式的实施将对一个城市的商业中心格局产生重大影响，而且项目庞大，有许多非商业设施和多产权单位是其特点，需要政府的一部分城市管理功能要赋予开发商。

    潍坊能够成为世纪泰华“中小城市CBD运营商”模式的实验基地，与当地政府的支持密不可分。2009年8月，世纪泰华获得政府授权，同意其对泰华城西侧的白浪河河岸工程以企业的身份承担了部分政府的公共职能，对河堤进行投资和管理。

    政府之所以对世纪泰华的这种经营模式抱以厚望，一方面，这样的大项目可以提升当地的服务业水平；另一方面，对城市就业拉动、地方税收贡献很高，这正是“城市CBD运营商”对政府的吸引力所在。仅就零售业务来说，泰华城未来将有1200个，可以为7000人提供就业岗位。

    在潍坊项目全面运营后，世纪泰华将走出去，到其他二三线城市复制这个模式。

    “我们不打算进入一级城市，竞争太激烈。我们只会选择中小城市做CBD运营商，在一线大城市没有哪个公司可以定位自己为‘CBD运营商’。”冯义厚说 “以泰华目前的商业理念和操盘能力，在中国的中小城市里不会遇到有威胁力的竞争。我们的目标是在几年内拥有50万平方的经营物业”。      

    记者视线

    世纪泰华不仅仅是做地产，也不仅仅是做商业，而是采取商业—地产互动模式的双引擎发展战略。

    大多数购物中心前期是由地产商开发，而泰华城则是国内第一家由商业团队开发并自主运营的Mall，其底气来自世纪泰华在商业和酒店领域的轻车熟路。由此可见，当商业遇到地产，则是如鱼得水，如虎添翼。    

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