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成本的不断上涨开始让零售业消化不良。
南都记者近日获悉,曾扬言欲占领北京1/4市场份额的太平洋百货即将在年底前关闭其在北京的两家门店,撤离北京市场。国内目前最大的跨区域百货巨头百盛百货,继关闭北京、长沙两店及出售扬州店后,近日也表示可能再度关闭其位于上海遵义路的门店。
根据太平洋百货北京地区关店事务新闻发言人陶玉聪的说法,此次关店的主要原因是物业租赁到期,对方提出的租金大涨,公司不再与盈科中心续签。
“大型商业的租赁期限一般是10-20年左右,从2004年中国零售市场放开前后至今,零售业的扩张已持续7-10年。未来7-8年,将有不少早期商业项目合约到期。”一家知名零售企业的副总裁向记者透露,由于租赁价格的水涨船高,零售业以往以租赁为主的“轻资产”运营模式让很多商家面临集体关店的危机。
租金、人工成本持续上涨
曾被认为国内最有朝气的百货公司、隶属于台湾远东集团的太平洋百货此前在内地拥有10多家门店。据太平洋百货的会员透露,其北京盈科店应该会在10月25日关闭,五棵松店具体关闭日期未定。
“我们没有看到具体的租金数据,但是可以肯定的是,与10年前太平洋百货进驻盈科中心时相比,现在的租金水平高得离谱。”太平洋百货内部人士猜测。据其透露,盈科中心上月底开出的整租太平洋百货铺面价格为28元/平方米·月,以6.5万平方米规模计算,年租金为2184万元。
租金和人工成本的上升,给零售业带了成本上升和经营压力。根据百盛(HK.3368)2010年财报显示,该公司去年员工成本增加30%至3.6亿港元。据百盛透露,2010年该公司员工成本占经营收益总额的百分比,自之前的7.1%上升至8.2%。而租金开支则增长15%至5.76亿港元,租金开支占经营收益总额的比重从12.8%升至13.1%。据中国连锁经营协会对零售百强企业的抽样统计显示,去年零售业人工成本平均上涨15%。
今年上述成本继续上涨。世纪联华内部人士向记者表示,该公司今年1月份对一线员工工资普调,2、3月份对中层干部工资进行调整,工资涨幅在20%左右。“银泰百货2011年上半年,员工工资、薪金及花红从上一年同期的1.02亿元上升至1.67亿元人民币。百货店租金开支从上年同期的1.5亿元增加到1.75亿元,员工成本在过去的6个月内增至人民币2.2亿元,较去年同期增加60.3%。”银泰百货在今年上半年报告中如此披露。吉之岛母公司永旺(香港)也表示,今年上半年员工成本占收益的百分比从9.8%上升至10.3%。
增加自有物业比例
在通胀高压下,零售商利润被挤到边缘,对租金水平波动相当敏感,导致零售业近年关店频繁。“轻资产”的经营模式面临严峻挑战,更多的商家开始增加自有物业。
“我们主要是考虑到租约到期后租金的不可确定风险才增加自有物业,目的就是保持效益的持续性。”王府井百货副总裁杜宝祥日前在广州接受南都采访时表示,自有物业也给商家提前进入提供了机会,目前国内很多商业项目建成后才招商,其结构与需求有很大差异。
今年8月,王府井在西安新城以7.9亿元新增一处9万平方米的核心物业,从而使自有物业比例上升48%。有此想法的还有天虹商场。今年6月,天虹商场以3.2亿元收购江西南昌一处3.8万平方米的物业拟开设百货店。此前该公司有45家连锁百货商场,但仅有2家属自有物业。
“天虹上市时即表示,将在适当的时候增加核心商圈持有物业的比例,优化资产配比,以应对租金长期上涨的不利局面。另外,自有物业在门店规划和设计时,自主权更大,更有利于未来经营的展开。我们判断公司未来还会有购置核心商圈合适物业的计划,但发展战略还是会以‘轻资产’为主,固定资产占总资产比例不超过30%。”招商证券分析师杨夏表示。
广百集团此前以5.36亿元拍得佛山南海金沙洲一块住宅兼批发零售、住宿餐饮、商务金融地块。据称,该地块计划于2013年前开出一家不低于5万平方米的广百门店。记者了解获悉,广百股份目前拥有25家门店,自有物业只有广百北京路总店、新大新以及新一城店,占比不到总规模的20%。广百集团董事长荀振英曾在多个场合表示,未来将增加广百自有物业的比例。
“轻资产”与“重资产”的平衡
目前国内A股市场上,大商股份、百联股份、小商品城、欧亚集团物业资产存量遥遥领先,重庆百货、王府井、银座股份、友谊股份、鄂武商、新世界等拥有超过20万平米的物业。
人工成本的上升、制造企业成本上升引发的进货成本的上升,已经逼得商业企业利润微薄。连锁零售业行业平均净利润率只有1.32%,即便是销售额排名前十位的国内零售商,净利润率也只有1.77%。中金公司分析师认为,租金与CPI有着明显的正向联动关系,拥有较多自有商业物业的公司能够较好规避这一成本压力,物业多的公司在通胀阶段经营利润率还会有所提升。持有物业可缓解租金上涨压力,计提折旧比较容易预测。
不过,“自有物业投入成本较高,而未来现金流出更少,其不仅对百货企业的估值影响不明显,况且国内A股再融资渠道不顺畅,加大自有物业势必加重公司资金链的压力。”国内一家知名百货公司的拓展总监也向记者表示,重资产增持物业,不仅沉淀资金大,而且拖慢扩张速度。
该百货公司拓展总监表示,自建一家门店至少要2-3年时间,同样也有前期培育期,能否成功存在未知。目前中国零售业仍然处于跑马圈地阶段,“轻资产”可以加速扩张占领市场,而持有物业减慢了扩张速度就等于丧失了市场机遇。
记者在采访中发现,很多商家都认为,无论是“轻资产”和“重资产”发展都要有机结合,比例合理配置。“我个人认为,这两者之间应该有一个合理的比例,比如轻重资产3:7或者4:6的比例,最多自有物业不能超过50%,否则结构就很难平衡了。”上述知名百货公司高管表示。
英特宜家拟投百亿在华建购物中心 零售商转战商业地产, “拿地自建”是个伪命题?
南都记者肖昕实习生沈宇
英特宜家准备进一步扩大在华投资,2015年前,其在中国已敲定的三个购物中心总投资将达100亿元。此间同步推进的还有,“第四个项目将坐落于上海,目前正在选址,计划投资50亿元建设大型购物中心。”英特宜家购物中心集团董事总经理丁晖在无锡项目奠基仪式上如是透露。
这是一个信号,鉴于零售商业的物业租金高企,宜家等零售商可能未来会更多选择自建物业或者走大型购物中心之路。目前,华润万家、乐购、广百等企业已在这条路径上策马扬鞭。
但是,“住建部关于‘房地产开发资质’有严苛规定,零售商所谓的拿地自建其实是‘参与出资’,不会参与直接拿地、开发建设等具体事宜。”中原地产项目总经理黄韬对南都记者直言,零售商转战商业地产声势浩大,其实是个“伪命题”。
零售商大举挺进购物中心领域
英特宜家的扩张之举,向外界撕开了一道口子,鉴于物业租金高企,越来越多的零售商可能未来会更多选择自建物业或者走大型购物中心之路。
广百集团董事长荀振英此前接受南都记者采访时就透露,“计划在‘十二五’期间,广百触角将遍布广东21个市,并以商业综合体作为广百规模扩张的主要模式。目前,在广州中心城区,广百已基本敲定筹建一个二三十万平方米体量的购物中心。”而深圳华润万家集团事务部相关负责人也告诉南都记者,“欢乐颂购物中心将会是华润万家未来的主攻方向,未来5年内,欢乐颂计划拓展到15-20家的规模。”
此外,以物美、人人乐等为代表的商超企业也因上市融资获得发展动力,纷纷涉足商业地产领域。
“自建”或比“租赁”更划算
不过,与住宅开发商不同的是,“零售商做购物中心更强调‘商业’,而不是‘地产’。”泰国中央零售百货华南区投资经理刘跃告诉南都记者,零售企业会根据商圈条件、人口规模来设置购物中心的体量,进行品牌组合,最为实在的结果就是,其旗下零售品牌的门店租金,可以转嫁到该购物中心的其他主力店上面。
这绝对是有利可图的生意。“目前,中国中小城市主力店的租金约为0.8～1.2元/平米·日；大城市的商铺租金为1.8元～2.3元/平米·日。若以单店2万平米的租赁面积计算,在大城市,一年的租金就要1500万,十年的租金就是1.5亿。若自建物业,建筑成本、装修成本等加起来,大概是五千块/平方米,2万m2体量的投资也就1个亿。”昭邑零售商业咨询首席咨询师刘晖告诉南都记者,两者更大的区别还在于,“租赁物业”是需要零售商从自个口袋里掏钱,而“自建物业”则可以凭借资产到银行贷款,融资进行规模扩张。
“拿地自建”是个伪命题?
但是,零售商染指商业地产,表面看起来“热情高涨”,实际推进速度却极为缓慢。即便是财大气粗、品牌号召力颇强的宜家,也不过计划5年时间内建设三个购物中心。相比之下,万达现在至2012年期间,在建和新建的万达广场数量就达到54个。
个中奥秘在于,“住建部关于‘房地产开发资质’有严苛规定,境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产的审批手续则更为繁琐。零售商所谓的拿地自建其实是‘参与出资’,不会直接参与拿地、开发建设等具体事宜。”中原地产项目总经理黄韬对南都记者直言,零售商转战商业地产声势浩大,其实是个“伪命题”。
事实上,荀振英也告诉南都记者,“广百的综合体项目会寻找合适的合作伙伴共同开发,广百不会参与到住宅建设中去。”
按照《房地产开发企业资质管理规定》,房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个资质等级。各资质等级企业的条件包括注册资本门槛、从事房地产开发经营年限、近3年房屋建筑累计竣工面积等等。
这样,“零售商更多的时候是采取‘迂回策略’进军商业地产,比如从中小开发商手中收购、整合项目。”刘跃说。
在这个时候,“业内有了一种说法,中国内地玩购物中心的大佬们已经开始‘撤退’,急于将手中的商业项目变现。而资金流相对宽裕的零售商则理所当然地接下这个‘烫手山芋’。”刘晖告诉记者,零售商接棒之后,又将融资压力转嫁给品牌商,结果就是,现在的零售商场频繁打折,回笼现金。同时又将上游供应商的结账期限延长到五六个月。
好戏这才开始。
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