七彩尾房超市至少在1000辆公交车身上投放了广告

1亿元广告费仅换回60万元收入？

    相信很多人都还记得七彩尾房超市在今年3月18日试营业第一天，近5000人蜂拥而入的火爆情景。如今七彩尾房超市开业已经1个月了，来此登记的购房者也从人山人海回归了沉寂。

    1个月的试营业下来，邱朝敏可能有点郁闷。在这一个月中，虽然有2万多的客户进行了购房意向登记，其中的4000－5000人看过房，但成交量却仅有33套。按照七彩尾房超市的收费方式，购房人无需支付任何费用，只有在购房成功后，超市向开发商索取房款1%-3%的手续费作为报酬。而这1个月中，即便每套尾房的成交价为60万元，那么作为中间人的七彩尾房超市也只赚到了20万－60万元。

    但是邱朝敏前期在尾房超市的广告投入上却耗费了巨资。其中包括在1000多辆公交车上的车身广告、10000多块公交车内挂板广告和近5000万元的网络广告以及近3000万元平面媒体广告，同时他还在公交车站牌、电子广告屏幕等进行了广告宣传。总耗资达1亿元。而按照目前的营业情况看，比照前期的广告投入，可能至少需要近20个月才能收回成本。

户型偏大让购房者却步

    “虽然尾房的朝向、户型等都比较差。可按照中国人传统的消费观念大多数人还是喜欢新建房屋，因此只要价格低于同期开盘的新房，大多数人在选择上比二手房会更加倾向于尾房。” 北京七彩阳光置业投资有限公司投资总监焦乾诚说。可事实是，在信息不对称的市场上，“尾房超市”犹如一块诱人却难以吃到口的“蛋糕”。

    七彩尾房超市称目前已有尾房超过1万套，而登记者则多达2万人。按说本应是供不应求的局面，但事实却是成交率少得可怜。记者从七彩尾房超市了解到，房源条件匹配难是造成成交率低的主要原因。

    超市的一位负责人告诉记者，通过客户意向登记发现，50%以上的客户希望购买120平方米左右的房子，但超市“收”上来的房源40%在150平方米以上，120到150平方米的占30%－40%，120平方米以下的仅占20%。虽然尾房会比周边的新房价格便宜5%－10%，但由于大户型房源总价高，还是让大多数购房人望而却步。在成交的这33套房子里，最小的80平方米，最大的235平方米，但绝大多数仍是120到150平方米的热门户型。

邱朝敏：七彩尾房超市没有失败的可能

    在我爱我家等中介公司涉足尾房超市失败后，以邱朝敏为掌门人的七彩集团却再次知难而进。

    邱朝敏称自己算过一笔账，他说，经过对北京市的新建楼盘摸底发现，所有的楼盘基本上都有尾房，只是多少的问题。有的剩1套，有的剩5套，有的剩1万多平方米，甚至有的项目剩6万多平方米。面对这么多的楼盘，他还是有赚。

    其实，与其他房屋中介公司一样，尾房超市的优势在于其享有大量的尾房信息源。而这种信息源正是普通消费者难以获得的。解决信息不对称的最好方法就是加大宣传力度，所以邱朝敏认为自己的广告投入是值得的。
    不过，值得注意的是，虽然邱朝敏做广告花了1亿元，但实际上运作这些广告的媒体很多就是七彩集团自己的。比如公交车的媒体发布平台，运作的就是七彩集团旗下的媒体，所以与其他经营尾房超市的房地产经纪公司比较起来，七彩的广告成本实际上是远远低于1亿元的。所以邱朝敏在接受记者采访时称，从现在的迹象来讲，七彩尾房超市没有失败的可能性。

    他说，七彩尾房超市就像超市里面的沃尔玛，而中大恒基、我爱我家等则是物美、超市发那样的连锁店。七彩尾房超市不会在北京开100个店，因为一个卖场就有1000多平方米了，这样大大降低了开单店的成本。他说：“我的1层楼1年就100万元的成本，为了方便老百姓就算再开两个店，才300万元的成本，而且宣传成本又是自家的，所以我没有失败的可能性。”

记者观察

超市能否
战胜“街边店”

    一直以来北京的房屋中介公司全是靠着街边店争揽生意，店铺摆设也很简单，一个办公桌一台电脑两个人，然后就是满屋子贴满了房源。虽然是方便了人们的日常生活，因为一条街上就有四五家，可以说离百姓的距离贴得很近，但是也给人一种“不信任”的感觉，毕竟是小门脸。
    而新进入市场的七彩尾房超市的营业面积达到了上千平方米，里面也有专业的沙盘演示，和那些街边店相比显然气派多了，俨然一场地产中介超市和街边店的大战即将在北京上演。
    据资料显示，目前，京城涉足尾房销售的有我爱我家、链家、中大恒基等中介机构，都采用门店式经营。
    以我爱我家为例，这家颇有实力的中介机构在2002年推出“尾房超市”后不久选择了放弃。现在，我爱我家通过其200多家门店提供尾房信息。
    目前市场上的主流中介机构，如链家、中大恒基等的交易量基本分割了京城尾房市场。以我爱我家为例，尾房部分占到其二手房交易总量的10%-15%，累计销售额达到2亿-3亿元人民币。
    据有关报道称，北京顺驰将利用外资高调进入尾房市场；千万家不久前已着手设立了专门针对尾房业务的“次新房租售中心”；我爱我家也表示今年会加大尾房的销售力度：“信一天”已经开始接手开发商的尾房代理销售工作。此外，专业房展机构也把目光投向了这个领域，甚至一些报纸杂志还辟出专门的版面刊登尾房信息。
    面对激烈的市场竞争，七彩集团尽管一跨进尾房市场就显示出“不破楼兰终不还”的决心，但是面对北京房屋中介市场群雄割据的局面，主打“尾房”牌的七彩尾房超市还属于“小”字辈，能否占有一席之地还是吉凶未卜之事。  

小贴士

如何避免
尾房陷阱

    房屋的产权问题是购房者除了购房款以外最为关心的，也是自己花了大价钱后能否住得安心的主要因素。
    大部分的购房者都希望自己买到有产权的房屋，而不仅仅是使用权。不过，据了解，不少房地产经纪公司也储存了一些有使用权但没有产权的房屋，这其中有一部分就是尾房。
    虽然这些房屋在产权上明确来说是不能进行交易的，政策上也不是太允许，但是可以转让其使用权，而不是所有权。但业内人士称只要消费者主观同意，从法律上也是合法的，并且房款也会更加的优惠。
    对于如何防止在购买尾房的过程中遭遇这种陷阱，一位业内律师提醒消费者说，购买尾房首先要了解尾房的产权状况，确定销售方是否有产权证和销售许可证；其次，要了解在空置时期，开发商是否对房产有过抵押；如果是法律拍卖房，产权过户手续是否已经办理等等。在确保产权过户没有问题后，购房者还要注意房屋被空置的原因，可以参照建房图纸，检查房屋的朝向、楼层是否适宜、位置离电梯、烟道是否较近等等。

背后故事

广告引发的尾房超市灵感

    邱朝敏是七彩尾房超市的创始人。作为七彩集团的掌门人，这个30岁的福建商人，毕业于厦门大学，后于2001年北上创建七彩传媒，独家买断经营北京6600余辆公交车身媒体和车内挂板媒体广告。在掘得第一桶金后开始涉足房屋经纪业务。
    而七彩尾房超市的灵感也是来源于他的一些房地产开发商客户。2005年7月，邱朝敏的七彩阳光房地产经纪公司在帮两位房地产开发商卖房子，由于位置不是很好，所以卖起来非常困难，12套房子只卖出了1套。后来开发商非常不满意，要求公司方面以大规模的广告造势，但邱朝敏算了一笔账，发现总共十几套房子加起来全卖光也就2000万元左右，佣金只有不到30万元。如果再花钱去做广告，实在划不来。这就产生了一个瓶颈。
    这时，邱朝敏突然意识到，北京类似的这种尾房项目其实很多，知道每个项目基本上都会因为各种原因剩下一些房子。如果打造另外一个概念、创立另外一个品牌，把大量的广告集中在这个上面，而不是每个项目去做一个广告，这样效果要好得多。正是在这种灵感的支配下，他才一手打造了北京第一个专业的尾房超市。