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在日本吉之岛高调与碧桂园签约进入凤凰城之后,近日,百佳超市宣布广州首家国际店业态入住汇景新城。与之前沃尔玛山姆会员店登陆华南碧桂园、华润万家近日进驻奥园广场等这些选址楼盘外围、驻扎一线马路边上的“大社区”不同的是,此番吉之岛和百佳继续深入大型楼盘腹地,与居民楼上楼下而居,担当起名副其实的社区邻里超市。
事实上,早在1990-1996年间,被誉为“五朵金花”的阳光、金田、越秀、广南、宏城等1000平方米以下的中小超市已抢先进入核心社区。随后,家谊岛内价、民润、港湾超市、福特玛、品上品等后来者随着房地产的扩张也相继登堂入室。但时至今日,当初规模庞大的广州社区超市阵营仅剩下宏城硕果仅存。“社区超市有很大发展空间,但也有较高的经营门槛。”中山大学管理学博士、零售学资深讲师陆剑宝表示,这是吉之岛、百佳今后都要面临的问题。
地产推动社区超市重来
“以往不少地产商建成楼盘后,习惯将配套商铺分散出售,由于商铺面积小且分散,超市不容易找到合适的物业。但现在包括保利、万科、合生珠投、雅居乐等在内的一些长期专注住宅的房地产企业开始参与商业地产,他们开始尝试保留部分配套商业物业,以吸引大的商家。”合富置业的一位分析师表示。
同样受此影响,以往缺乏商业规划的开发商逐渐积累经验,在物业硬件方面意识到要留排烟、排水、隔音等设施,从而使进驻商家不需要增加额外改造成本。这都给超市进入楼盘社区腹地创造了条件。
“大型楼盘的入住率在不断提高,带动区内居住人口和总消费能力的提高。”中原广东项目部总经理黄韬表示,众多人口的配套需求给社区超市提供了新的市场空间。据悉,碧桂园凤凰城已入住4万业主,丽江花园包括海龙湾,居住人口有4万多人,骏景花园住户近5万人,而祈福新邨有10万人居住。尽管如此,但大部分楼盘内商业配套不完善。
据悉,作为城市商业网点布局和住宅配套的重要组成部分,社区商业也日益受到商业主管部门的关注。而记者了解到,除此之外,风投机构也嗅到了商机,包括IDG资本、贝恩投资等多家知名风投机构的高管都表示,“高度关注社区商业,不排除会扶持一些根植社区的潜力零售企业成长”。
看上去很美操作很难
但“社区店的收益并不比商业中心店高,如果没有成本优势,我们更愿意投资商业中心区”,一家便利店拓展部人士向记者表示。
“现在社区超市的运营环境跟以前相比差不多,商家主要的压力还是来自于各种业态的挤压。”硕果仅存的宏城超市常务副总经理陈凯表示,如今业态进一步细分,社区超市除了要直接面对菜市场的竞争,还要与水果店、便利店、面包店、零售店等一大批便民型的小商店争抢客源。另外,大卖场虽然选址楼盘社区边缘一线马路旁,但每个超市都有免费巴士,其每小时一班的班车也将社区超市的客源进一步分流。
陈凯表示,社区超市销售的增长来自于人口密度的提高,虽然客源稳定,但销售额也不会有大的波动。而且一旦楼盘入住饱和后,商家的销售将保持平缓或下降。
市场竞争日益激烈,销售被分流的同时,人工、租金、配送等成本却在不断上升。由于社区超市深入楼盘内部,其配送成本较高。“社区超市面积有限,存货不多,配送需要小批量、多批次。”一家物流公司的负责人为记者算了一笔账:假设一台货车每日须花费400元,配送10个点,每个点的成本就要40元。若仅下2-3件货,每件成本就达十几元。据广州中地行房产代理有限公司陈阳透露,市区中楼盘商业区的租金水平虽然比一级马路旁的商铺租金略低一些,但也在400-500元/平方米左右,极个别能达到800元/平方米,而郊区盘商铺的租金基本维持在100-200元/平方米的水平,租金根据不同地段每年保持在5%-15%之间的涨幅。
“社区超市在发展上不能盲目效仿或追赶,吉之岛、百佳前期试水,需要摸索出合适的、符合自身需求的运营模式。”
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