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继今年5月,来自河南信阳的西亚集团收购了广州兴安超市后,在资本市场一直表现活跃的华润万家,于近日再宣收购方案,收编广州本土目前规模最大的宏城超市。早前,曾被称为广州菜篮子工程的家谊超市已于2005年宣布破产,之后福特玛、港湾等超市也接连步其后尘。短短6年内,广州差不多有近10家本土社区超市退出历史舞台。
这样的战绩实在让人有些吃惊,因为仅仅在10多年前,广州社区超市的集体萌芽还代表着中国现代零售业的崛起。但10多年后,当初的先行者们却先后分崩离析,眼下只剩下胜佳、澳之星、好当家、人人佳等年轻的追随者独撑大局。
广州本土的超市怎么了?在广州商业空前鼎盛、40多个大型商业地产项目破土而出的前夕,一向习惯“社区商业”路线的广州本土商业为什么失去了方向,陷入空前的低谷?
老城区网点过剩新社区供应不足
“广州本身是中心城市,其发展中心城市商业相当必要,不仅可以引导产业升级,还能增加广州作为珠三角核心的吸引力。但是不要忘了,消费者一个月去太古汇、去广百可能只有2-3次,其一周更多的消费还是在周边菜市场、小超市,消费频率可能高达每周4-5次。”从2005年就开始倡导社区商业发展的广东连锁经营协会会长孙雄日前接受南都记者专访时表示,基于此,广州在高端商业升级的同时,也不要忽视社区商业的发展。
事实上,早在2005年国家商务部已下发《关于加快我国社区商业发展的指导意见》,不过,记者近日在采访中发现,广州社区商业结构性矛盾依然相当突出,而广州主要从事社区商业拓展的本土超市企业面临艰难的生存环境。
“计划经济时期,商业网点资源短缺,各地按住宅建设面积7%的比例收取商业网点配套费,安排商业企业经营,加上部分财政资金捆绑,全国的商业网点建设和商业地产同时进行开发。这项措施在一定程度上,满足了人民群众的消费需要。就全国来讲,当时的商业网点布局结构是:市级中心—区级中心—社区服务,多少居民人口配置一个居委会,同时设立一个粮店、副食店、菜场、理发店、饮食店、废品回收站等,原则上不超过10分钟的商圈。”原广州商业主管部门的一位人士透露。
但随着“商业网点配套费”于1999年的取消,房地产开发逐渐市场化,商业网点的投资逐步转入非国有部门。“广州的社区商业自发性的市场导向占主导地位,自由组合,个体经营是整个业态目前的主流。”上述人士表示,随着城市化进程的加速,商业网点结构性矛盾日益凸现。老城区的商业网点过于集中；而新建的城区和社区缺少合理而必要的商业网点配套。从业态结构表象看,寸土寸金的市级商业中心的商业体量过大；另一方面,大量新建社区内,便民的便利店、小型超市及餐饮等基本的配套服务网点明显不足。
社区商业规划严重缺位
“自发的个体经营目前占据广州社区商业的主流,大家想做什么做什么,整个社区商业规划无序。”广州一家本土超市负责人向记者表示,广州目前老城区商业网点过分密集,濒于饱和,同质化竞争激烈。同时,老城区建筑物在规划设计上先天不足,噪音、油烟、污水、消防治安、占道经营等旷日持久的投诉与矛盾,严重影响了社区商业的拓展空间。
考察广州旧城区、城中村的商业不难发现,受物业和交通条件约束,大卖场多集中在社区外围的一线马路,很难进入社区腹地,而社区商业配套主要还是依靠菜市场和传统士多店。而受成本限制,这些门店还有大部分在违章或临建物业中运营,卫生条件相当恶劣,食品安全难以控制。
反观新型住宅区,不少“大盘”小区的占地面积甚至已相当于老城区中面积较小的行政街道的管辖范围,但其社区商业形态比起面积相当的老城区社区商业中心则远远单调。“‘大型社区’内的土地虽然得到了开发,但是楼盘与楼盘之间的土地则仍处于原有的无序规划状态,各类配套设施的建设速度都跟不上房地产业的发展,商住比例失调。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示,另外开发商的投资重点是获取更高的利润,他们或者通过出售社区商铺、或者通过引进高租金商家获得投资回报,很少在业态结构上有所考量。
但社区商业远非购物、饮食这么简单。“我的一条裤子拉练坏了,但自从搬进珠江新城后,很难找到一家改衣服、改裤脚的小店。”一位外企高管向记者表示,为此她要开车10分钟到寺右新马路去。“租金太贵了,很多小店都开不起。虽然新楼盘增多人们的居住条件得到了大幅提升,但市民可享受的环境配套却在恶化。”
“实际运营中,社区店的收益并不比商业中心店高。如果没有成本优势,我们更愿意投资商业中心区。”广东赛壹便利店有限公司一位负责人曾向记者表示,自去年以来,不少发展商对社区商铺的发售叫价已经超过市场行情,有些二手商铺转手了几次,租金价格已经飙到250元～300元/平方米,成本的挑战已经成为零售商进军社区的最大问题。“社区商业属于长线投资,如果不能通过扩大规模保持成本优势,社区商业将很难维持运营。”广州本地超市的一位负责人表示,这也是家谊、港湾、宏城接连退出这一领域的关键原因。
社区商业地产仍存发展潜力
一般来说,人均商业面积在0.2—0.5平方米,就已经能够满足正常的经营和消费需求。在发达国家,社区商业所占的比例一般在40%左右,有调查机构研究显示,在中国社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30%。
“广州居民生活习惯讲究就近购物、购买新鲜。我个人估计,当地消费者有70%还要依靠菜市场、便利店、好当家、胜佳等中小型社区商家。”孙雄表示,为此广州商业定位应该以本地消费为主,大约80%依赖本土,20%针对旅游。广州可能需要10个超大型购物广场来提升城市形象,但广州可能更需要1000或10000个小型超市来满足居民日常消费。所以小店有大把生存空间,广州商业配套还应该以居民大众化消费品的社区配套为中心。
不过,广州主管部门目前还没将眼球放在兴盛、好当家、澳之星等民营社区“游击队”身上,不知道如何引导、扶持广州本土的社区商业。
随着广州地铁一、二、三、四、五、八号线、广佛线、APM的开通,广州旧有居住格局被逐渐打破,东边开始形成增城、从化居住区,西边白云新城、金沙洲板块崛起,南边番禺社区开始成熟,北边花都进一步靠拢广州核心城区。有业内人士估算,广州地铁新增的线路和站点至少可催热七个新商圈,三四十个商业项目应运而生,广州商业面积将陡然增加600万平方米。
事实上,部分国内零售企业已看清眼下展趋势。“集团的万象城比较高端,即便全国拓展最多也在50个左右,但主打社区牌的华润欢乐颂可以在中国内地复制1000家甚至10000家,其市场拓展空间相当大。”华润内部人士向记者透露,在收购广州宏城超市后,该公司将在广州继续开拓欢乐颂社区购物中心,其第一家门店选址已落户番禺。
业界观点
商业地产, 要看准周边的“内需”
海印股份董事长邵建明
广州商业地产的重合度与香港接近90%,地铁版图拉开,将使广州像香港一样,形成一条绵长的商业走廊,每一个地铁上盖都有可能创建一家购物中心。
香港K11购物中心负责人
即便如香港这样的中心城市,其商业也并非完全依靠外来游客。我们的消费客源50%仍然是本地消费者,20%是大陆游客,另外30%是国外游客。这个地处尖沙嘴面积只有3.4万平方米的购物中心,定位仍然以区域消费为主。由新鸿基投资的香港最旺的沙田新城市广场,也主要是为周边一带的消费者服务。
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