随着华南MALL、第一国际、地王广场、世博广场、星河传说等大型商业地产项目相继浮出水面乃至高调登场，彷佛一夜之间，东莞成为众多商业地产发展商的冒险乐园。 

而就在这个超过200万平方米商业地产面积的数字背后，暗潮涌动的是东莞大量的民营商业地产资本。在国外，购物中心一般由政府或者养老基金等资金实力雄厚的财团又或者十几家企业联合起来进行投资；然而在东莞，所有的商业地产项目包括华南MALL，都是由民营资本甚至单独一个民营老板支撑起来。 

人们感兴趣的是，曾经那么务实低调的东莞老板们如此前仆后继地投身于风险巨大的商业地产洪流，又意味着一种什么样的商业逻辑？

   华南MALL迎合了东莞人的投资心态

2001年，东莞市政府一份打造国际制造业名城、生态绿城和旅游城市的城市规划出炉，定下了由制造业城市向商业都市型城市升级的基调。 

市政府的规划等于为地产商们指点了一眼掘取巨大财富的井。短短的两年时间里，东莞的整个房地产业骤然兴旺起来。华南MALL以休闲娱乐为主题的大型购物公园的理念迎合了东莞市政府新一轮的造城运动，不失时机地站在了前沿。 

然而这只是解释了众多发展商投身大型商业地产的直接动机，此外还有着更为地域性的动因。有人说，“东莞是个很容易产生奇迹的地方”。但是，说这句话也许正是因为他们并不了解东莞。

王志纲在谈到东莞商业地产的时候就首先提出东莞是个有着特殊性的城市。东莞藏富于民的程度超出许多人的想象。据说，东莞民间存款已达2000亿元，而牛气冲天的温州人存款也不过1400亿元。 

当地的媒体朋友告诉记者，东莞的投资意识非常传统，崇尚“一铺养三代”，把买房买商铺出租当作一生甚至下一辈子安身立命的手段。一方面是很有钱，另一方面投资手段又相当有限，怎么办？“只能去买房子。现在股市不好，而基金、保险等其他投资手段又不了解，买房子自然成为最好的投资渠道。”这样一来，就不难解释东莞人何以能够养活那么多地产项目了。当年的华南MALL人士说，无论是住宅还是商铺，都卖得比他们想象中的好。这位人士隐晦地告诉记者，华南MALL这个项目不会亏，至少在目前这个阶段不会亏。华南MALL住宅和商铺销售的火爆，再一次地说明了商业地产这样一种商业形态是非常迎合东莞民间的投资心态的。

    华南MALL是炒楼？

不少人都有这样的猜疑，担心华南MALL开发商不过是在依靠概念炒高楼价，卖掉后甩手给专门的经营公司或者物业公司。

对于这样的猜疑，部分业内人士却不以为然。方志华认为，开发商是否有长期打算，判断是很容易作出的。假如华南MALL的开发商是想赚了钱就跑，其最佳的逃离时刻应该是几个月前，因为它卖得很好，投资已经回收，根本就不要赶开张，开业以后的困难将是开业前的很多很多倍，他们完全可以选择在那个时候放弃。“他们的老板曾经对我说，准备在5月份把美国真正的品牌折扣中心引进来，这些部署，让我感觉他们是在实实在在地往下做的。” 

凭借操作商业地产方面的经验，王月华的话说得更为实在：“它有那么多的地，商业经营成功，周围的物业将全部增值，为什么要跑呢？老板肯定是想做下去的，他们投入的是一两个亿的娱乐设施啊。这种怀疑是多余的。”

那么华南MALL的如意算盘又是怎样打的呢？

专家分析，有一个很关键的问题，就是城市容量。市场有一个规律，30万人口可以支撑6万～8万平方米的购物中心，50万人口可以支撑8万～10万平方米的购物中心，100万人口可以支撑一到两个10万平方米以上的大型购物中心。按正常的推断，拥有700多万人的东莞也许只能养活现有众多项目中的两个。王月华很大胆地预测，能存活下来的两家，华南MALL是最有可能的一个。 

说到底，无论是华南MALL自己所宣讲的“复合功能”，还是外界所评价的“主题购物”，都说明一个问题，华南MALL就是典型的体验式地产，与其他单纯地以商养商的商业地产项目比较，以娱乐旅游来带动购物消费，这在东莞还是一件很新鲜的事情。 

另外，华南MALL在规划前期提出过三级商圈的理论，以华南MALL作为辐射中心，画出了“3个商圈”：第一个是“30公里经常性消费商圈”，覆盖了东莞市80％地区与广州黄埔地区和增城市共35个镇（区）。该区域的ＧＤＰ将近1530亿元，全社会消费零售总额510亿元，30分钟的车程为人流提供了足够的保障。 

第二个是“60公里基本性消费商圈”：覆盖了广州、深圳、顺德、中山、惠州、增城、从化等将近74个镇（区）；该区域人口产业密度高度集中——珠三角将近73％的ＧＤＰ、70％以上的工业产值、65％以上的人口集中于此。 

第三个是“100公里旅游性消费商圈”：覆盖了珠三角几乎所有中型城市，158个镇（区），ＧＤＰ近7000亿元，社会零售总额2800亿元左右，拥有4000万消费人口，车程也不过80分钟，为基本性消费群体的有力补充。 

    也许，作为一个并不以旅游业为主的工业制造城市，东莞32个镇，虽然本地人口是153万，加上具有消费能力的外来中产阶级就有300多万，再加上七八十万打工仔的偶尔前往，也就有足够的消费力了。有巨大的东莞经济总量做基础，华南MALL有赌未为输。