据悉，目前广州商业地产空置率已高达25％，空置率过高已向广州商业地产开发亮起了红灯。不少业界人士在忧虑商业地产开发前景问题时认定广东SUPERMALL(购物中心)过热了。不过，广东省连锁经营协会会长孙雄则不这样看，“商业地产不等于MALL，科学规划的MALL不是多了而是远远不足。”前不久刚去美国考察商业地产的孙雄，深感我国目前商业地产开发亟待运用科学的发展观加以规范。
　　
　　是“多”还是“少”？
　　
　　孙雄认为，目前广东商业物业谈多或少还为期过早，美国仅2亿多人，却有大大小小4万多个购物中心，平均2—3万人就拥有一个所谓的“MALL”，从这点上看我们不能说多；不过在某个局部确实是多了，但主要是结构不合理。对于多和少的问题，一是看消费水平，美国2－3万人一个MALL，但他们人均消费水平高，就不多，国人生活质量在提高，但还未达到美国的消费程度，超前建设就多了；二是看建设水平，采用先进设计和建造技术，引领人们消费的时尚，适应现代生活就不多；但只是低水平的重复建设就出现过多过滥的现象；三看地理环境，结合当地的强势产业，适应地方经济发展就不多，例如顺德乐从国际家具城吸引了大量人流，可是除了买家具，想吃东西要跑到很远的地方，餐饮、娱乐、休闲配套跟不上，坐的地方也没有，非常需要大型的MALL。四看MALL背后的驱动力，如果简单的用卖住宅的概念来做商业地产，只追求短期投资回报，就会盲目建设，过多建设；如果科学论证，理性投资，考虑长远回报和经营，就不会多。
　　

     孙雄认为，要用科学的发展观来看待、推动当前商业地产开发和商业物业经营。
　　
　　“购物”还是“享受”？
　　
　　孙雄认为，商业地产开发一定要“以人为本”，目标应该定在越来越多的全面进入小康的社会群体。
　　购物中心不主张超级市场进去，而主张电影城进去，由若干个电影厅组成的电影城进入购物中心。人们到超市不仅仅买东西，而是追求一种新生活时尚，一种品位，一种便利。初级阶段的购物中心，是满足从温饱到小康这一阶段，是追求一种有形物品的占有；进入全面小康社会，要转向一种新的追求，到购物中心去，不仅仅追求一种有形物品的占有，而是对自己生活的一种调整和调节，对新生活的一种追求。人们在里面得到一种放松，取得更多的信息。所以，应该用“新生活中心”取代“购物中心”这个概念。
　　

    孙雄会长表示，美国购物中心里边没有大卖场，像沃尔玛等都不会在购物中心里边，而是有许多各具特色的餐饮、各种各样的服务业在里面，满足人们多样化、个性化的需求。购物中心的产品链很长，需要各种品牌专卖店。购物中心是与品牌专卖店共生的，而不是和大卖场共生的。　　
　　

    孙雄认为：目前国内的商业地产投资者面临一个投资回报和还款的问题，因为国内的融资环境不利于MALL的发展。卖商铺是当前商业地产开发商和商业物业投资者不可逾越的沟。“土地的有限性，不可再生性，是有实力的企业进入商用地产领域的重要原因。土地一定会接着升值。如果将获得的土地完全开发住宅，土地升值的受益就由业主获得。要想获得土地升值的受益，只有做商用地产。”尽管目前商业地产投资存在过热现象，但这是市场的需要、企业发展的需要，孙雄相信会有越来越多国内大型房企进入商用地产领域，这个趋势将难以抵挡。
　　
　　商博会12月“开锣”
　　
　　如何科学开发商业地产，利用好商业物业以及规划定位购物中心？尤其是在宏观调控以及今年12月21日中国将零售业全面对外资开放之时，这些话题将成为商业界地产界以及关联行业的焦点话题。
　　

    现在，这一系列热点话题都已被2004年12月10－12日锁定。据悉，由广东省连锁经营协会、广东省房地产业协会主办，由香港、台湾特许经营协会、香港CEPA商机香港品牌发展委员会等多家机构协办和支持的2004中国(广州)国际商业地产博览会将于12月10－12日在广州锦汉展览中心举行。组委会负责人表示，2004中国(广州)国际商业地产博览会将紧扣“商业”和“地产”的脉搏，其专题展览包括商业地产项目展、国际国内商业品牌展、国际国内商业地产服务机构展等。博览会自9月中旬在海内外同时招展以来，反响强烈，目前国内外著名的零售业商家如沃尔玛、家乐福、吉之岛、铜锣湾、好又多、百佳等均已获邀参展，此外，参展商还包括一大批目前尚未进入中国大陆，但随着放开后意欲进入国内扩张的国际品牌。　　博华　建勋
 
 
 
                                                                         责任编辑：杨玄