编者按：今年，广州又掀起购物中心开业热，本文将就其利弊进行一一剖析，一些观点值得广东的家具企业、家具城发展商参考和借鉴。 
    四大广场会战羊城每一个到过欧美国家，游览过一种被称为Mail的大型购物中心的人，都会被这种集吃、住、玩、购于一身建筑体那宏大的规模、天堂般的享受和齐全的功能所吸引。90年代，随着超市、专卖店、仓储商店纷纷传入广州，Mall也接踵而来。1996年春节， 
     第一家大型购物中心天河城广场在广州东区崛起，一年后那里成为日吞吐20万客流的商业
    “金矿”。在这个成功典范激发下，对MaLL的投资热潮风起云涌。到去年6月终于演成震动
    商界的一幕——城内4座新竣工的大型购物中心几乎同时拆去脚手架，树起招商旗，并且都宣称要在侵近6个月内人市：
     ——中华广场，位于烈土陵园地铁站上盖，商铺面积16万平方米。
     ——中旅商业城，位于公园前地铁站上盖，商铺5．6万平方米。
     ——时代广场，位于天河北路，两铺6．3万平方米。
     ——亿安广场，位于解放南，商铺3．6万平方米。
     与此同时，泰国正大集团重新注资号称“广州商业史上最大项目”的正佳广场，决心在2001年建成首期10万平方米商铺。而地处北京路商业旺区，据称“规模相当于10个新大新公司”的新大新广场，也在紧锣密鼓地筹建。
     加上先期建成的天河城广场、荔湾广场、新中国大厦……有人计算过，不出一两年，五羊城内会有10座以上的购物中心争雄角逐。
     一只青蛙蹲在一片荷叶上很舒服，两只、三只、四只……越来越多的青蛙都跳过来，荷叶就要沉没。1996年广州有过4家大型百货店同日新张的奇观，今天又上演4座大型购物中心同期人市的盛况，历史是不是又在重演?“一哄而起，一哄而死”的市场咒语会再次应验吗?购物中心，广州零售业的新太阳，它会不会变成又一片下沉的荷叶?
     广场热潜伏危机
     购物中心自50年代以来风靡世界，Mall在美国字典中的意思是：“在一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”一般来说，购物中心是一个规模庞大的室内商业区，聚集有多个行业，多种业态的众多店铺，附设大面积绿地和停车场，兼具购物，饮食、休闲、娱乐、文化等多项功能。
     对照Mall的这些特征和规律，广东商学院副院长徐印州认为，当前广州的“购物中心热”存在许多盲目性和危机因素。 
     其一，购物中心是大规模的商业中心，必须要有巨大的商圈和客流支撑。台湾平均80万固定人口才能“养活”一个大型购物中心，广州则至少要100万人才能支持。据此推算，目前广州已建、在建的购物中心数量有超出市场容量的危险。
     其二，许多在建的购物中心空间分布过于密集，违背大商圈原则。如同在天河路中段的正佳广场与天河城广场几乎成了肩并肩的“邻居”，与天河北的时代广场也相去不远；解放中路口的中旅商业城与北京路口的新大新广场(筹建中)相距仅数百米，与解放南亿安广场的距离步行也只需二三十分钟。这种“扎堆’现象势必导致一个狭小区域内出现多个商业中心，这些中心由于商圈交叉、重叠，极易陷入恶性竞争的泥潭。
     其三，购物中心实际上是一条搬进室内的立体商业街，而传统商业街则是一个平面的购物中心，两者功能是一致的。而不少开发商不明白这个规律，为追求“商业氛围”而将一些购物中心选址在北京路、上下九等老商业街近旁，以至两类商业中心因为功能重叠而陷入“你死我活”的境地：要么是北京路、上下九衰败而新的购物中心取而代之，要么是老商业街繁荣依旧而购物中心门可罗雀，要么是两败俱伤。无论哪种情况，城市为此付出的代价都是沉重的。
     有专家分折说，国际上的Mall是由零售商投资，而广州的购物中心则多由房地产商开发。由于两种投资主体利益取向不同，广州一些购物中心的经营往往是优先考虑地产商推销物业获取快速回报的需要，从而导致许多违背零售业发展规律的操作。
     投资商很有信心
     相对于专家学者，发展商们对大型购物中心的前景要乐观得多。
     中华广场发展商昌盛集团(广州)有限公司副总经理刘青青认为，随着生活素质的改善，广州市民的消费观念已转向生理、心理需求的双重满足。当人们对北京路等传统商业街的狭窄、拥挤和停车困难感到厌倦后，空间宽广舒适，没有日晒雨淋的购物中心必然成为休闲消费的首选。最近三年，传统百货公司的销售逐年萎缩，而社会消费却在连年增长，这块不断长大的“蛋糕”由谁来分割?当然是由大型购物中心这样的新生业态。现在中华广场16万平方米的铺面已有50％被租满，日资吉之岛百货也加盟成为广场的主力店。这充分显示了零售业界对大型购物中心的信心。
     广州的购物中心项目大多由房地产公司开发。发展商的获利要求与零售业规律之间形成天然矛盾，这使一些购物中心陷人“不卖铺要亏本，一卖铺就乱套”的两难境地。对此，中旅商业城开发商捷中宝房地产公司市场部的周颖舟经理认为，问题并非无法解决。中旅的办法有三条：一是将所有权与经营权、管理权分离，把购物中心交由境外的商业管理公司打理；二是将6．3万平方米的铺面一分为二，3／4用于安排大型主力店，拿出1／4用于出售，但买主必须在合同中承诺服从购物中心的统一规划和管理；三是将铺位面积控制在100平方米以上，不允许随意分割。事实证明，这种招商理念完全可被商家接受，从上月中至今1个月就卖出了5成铺位。
     对于购物中心大量人市可能导致重复建设和恶性竞争，商家表示有信心依靠差异经营化解危机。几家“广场”都宣称要强力推出自己的特色项目。中华广场以吉之岛大型生鲜品超市、真雪溜冰场和“森林公园”为卖点；时代广场以友谊商店的精品百货、联邦家私广场的家居设计、家具配套服务挑大梁，并引人香港玩具协会自办的“玩具天地”；亿安广场则与享有盛誉的马来西亚百盛百货合营主力店，目标顾客锁定18—35岁，月薪1000—3000元的中青年女性，以提供“广州最齐全的健身用品”为标榜。商家们相信通过这种“市场错位”，可以避免重蹈传统大百货千店一面，一哄而死的覆辙。
     教授说暂不宜大发展
     在北京召开的’99中国购物中心发展研讨会上，北京商业管理干部学院李飞副教授发表了他对国内一些城市引入大型购物中心的看法。
     李飞分析说，纵观西方国家的规律，购物中心大发展所需的环境是：城市居民向郊区延伸，人均国民收入在2000美元以上，居民小汽车普及率超过50％，形成一批品牌成熟并能吸引客流的专卖店。这些条件目前在我国皆不具备，国内城镇目前人均国民收入在1000美元左右，卫星城、小区建设刚起步，一些住郊区的人还要回城里购物，汽车尚未普及，因此就形成购物中心建在郊区无客流，建在城里又与百货店“打架”的两难境地。
     李飞说，国外的购物中心发展并非一步到位，而是分一、二、三期工程，可随时进行调整；而国内的购物中心不但大而豪华，而且大多一次建成，市场风险太大。
     现在的购物中心很多集中在市中心区，同时闹市区的大百货店又越开越多，购物中心如果因功能不全而不能发挥应育优势，就很容易与百货店成为难兄难弟。
     为此李飞认为，购物中心在国内大举发展的条件目前尚未成熟，有关项目不宜上马过多，当然也不是一个都不能建。