商业地产“销品茂”虚火烧遍全国
中国证券报 顾列铭

　　江苏无锡。一个下午，总建筑面积达10万平方米的Mall——保利广场内，顾客还没有营业人员多，从开业至今一直如此。此处的大型购物中心即“Mall”，全称Shopin　g　M　a　l　l　，音译“摩尔”或“销品茂”，属于一种新型的复合型商业业态，它特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁店在内的超

    级商业中心。具有如下两个特征:一是占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大；二是行业多、店铺多、功能多(集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体)。目前，中国内地几乎所有的Mall都在惨淡经营。早在2004年4月30日，中国国家发改委召开电视电话会议，将固定资产投资重点清理对象从钢铁、水泥和电解铝扩大到高尔夫球场、城市轨道交通和大型物流园区等，大型购物中心就已赫然在列。

　　贷款超过2000亿元

　　在华南地区，斥资30亿元的国内首个超大型主题式购物公园——“华南Mall”早已在东莞万江破土动工；广州规划面积达29万平方米的正佳广场在重组后复工；华侨城旗下的铜锣湾广场已经开张营业；中信新城市广场、深圳中心区购物中心等项目也在陆续上马。在北京，四个20万－60万平米的Mall将在城市的东西南北拔地而起。这些MALL动辄20万、30万平米，很多都是“政府行为”和城市品位的“象征”。2004年4月份，由中国银监会、商务部、发改委、建设部联合对销品茂进行了一场全国范围内的彻底调查。调查表明，全国范围内的销品茂总数达到了600个左右，以每个投资额5亿元测算，投资总额则应在3000亿元以上。资金和占地需求大、周期长、风险高的购物中心，竟然在短短两三年里膨胀到了此等规模，令人为之担心。上海商学院连锁经营管理系主任吴建国说:“太超前了，把大后天的事都做了。”而这种“政绩工程”的一个可怕之处，是当一些官员得享引资、人气、车流、物流等表面繁荣的政绩时，却把巨大的风险转嫁到了银行的头上。一位曾经在上海某房产公司就职的人士，就详述了一家预计投资25亿元的MALL的融资之道:先用自有资金拿地，对土地用市场价评估升值，再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款，用此贷款来建造，建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款，用此贷款来营运。在整个项目投资中，只有土地金是开发商出的自有资金，由于是政府看好的项目，开发商往往只需要付出十分低廉的价格就可以拿到土地，由此，绝大部分风险由银行承担。这种情况是十分普遍的。有的自有资金占到15％－20％，有的只有3％，正常情况下自有资金占5％左右。一位权威人士举的一个典型例子是，某一个总投资30亿元的项目，开发商手里的自有资金为8000万元，其自有资金比例仅为2.67％，远离有关部门所规定的自有资金必须占到30％以上的底线。只需极其少量的土地出让金，就可以撬动一个几亿或几十亿的庞大项目，这在财务上美名“杠杆原理”，但是对MALL却不能适用，有专家分析，与一般房产项目可以通过出售房产快速回笼资金不一样，MALL主要依靠租赁获利，风险在于建成后的招商和经营，不确定因素太多。

　　脱离城市实际需求

　　现在，仅上海市在建和规划中的大型购物中心，大约已经有40个。对此，专家们大呼“过剩，危险！”重庆的情况更令人担心，该市一个区就一下子出现5个购物中心争相上马，而且都是超过10万平米的规模，而这个区的总人口才不过40多万，且其中至少有10％的下岗失业者。由于消费力不足，位于上海浦东MALL——正大广场，至今依然还有1/3铺面租不出去，这种经营上的差距会直接影响开发商的还贷能力，银行也就很可能出现坏账。另外有些跟风而进的MALL则正在陷入泥潭:上海虹桥一个规划面积三十几万平米的MALL去年底停工，原因是资金问题；原本定于去年底开业、由北京大地集团投资的“北京MALL”至今仍处于停工状态。由于脱离城市实际购买能力，销品茂项目已很难从民间引资或从银行贷款。现时，在西安实际开工的大型购物中心只有紫薇MALL一家，其余几家多数已将土地圈定，因无后续资金尚未动工。而青岛号称全国最大的MALL似乎已经无疾而终，原因也是缺钱，这个项目由加拿大555集团投资10亿以上美元，据说规模是上海正大广场的4倍。

　　北京的情景与此类似。号称中国最大的金源MALL生意也是一片萧条。

　　分拆出让难以走通

　　专家认为，国内大型购物中心开发片面追求规模效应，以“大”为美，却没有适当的招商规则、准确的商业定位以及高水准的专业管理团队，很可能造成前期开发、招商场面火爆，后期经营难以为继的尴尬局面。更为重要的是，现在中国购物中心发展迅猛，是因为很多项目被当成了商业地产做，实际上两者有很大区别:商业地产可以出售，后期经营管理要求不高，不强调商业组合，市场风险小；但是购物中心一定强调以统一整体出现，不能拆零出售，经营管理风险更高。因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功；而且由于开发商往往不可能全部卖出去，因此一方面不光银行的债不可能完全还清，同时又把失败转嫁给了接盘的小业主，引发很多社会问题。而且当Shopin　g　M　a　l　l　建成之时，它大部分的商业价值还只是潜在的，相应的地产价值也非常有限。如果此时出售，整个项目很难有较大的利润空间，甚至还会亏本。只有通过长期的经营，才能使Shopin　g　M　a　l　l　潜在的商业价值得以实现，从而引起地产的增值和租金的上涨。至此，开发商才可以获得现实的丰厚回报。所以，地产商如果想要开发大型购物中心，就一定要有长期经营的打算。在美国，对大型的商业投资的回报预期通常是二十年到三十年，想盖了就走的开发商不必来搞Shopin　g　M　a　l　l　。这也正是国内Shopin　g　M　a　l　l　项目鲜有成功案例的一大原因。很多业内人士忧心忡忡地指出，2005年随着众多MALL投入运营，很多分割产权出让的MALL可能会出事，大批投资商业面积却收不到预期回报的投资者们会找开发商清算。而对Shopin　g　M　a　l　l　来说，开发商与承租商家之间是一荣俱荣、一损俱损的关系，开发商很难靠分拆出售产权的方式绕开自己长期运营的责任。其实，面对国内开发商一窝蜂似的扑向MALL开发，国内最早涉足这一开发领域的广州中华广场投资商、香港昌盛集团董事长邹锡昌先生去年就发出警告:没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足MALL。