从经营效益来看，新东安借助王府井商业街的位置优势，国贸商城则借助商务区的高档消费群体集中的优势，商场开业即生意红火；中粮和丰联在经历了开业初期的萧条之后，经过调整现已有所好转，商场人气渐旺。唯有位于长安街上的恒基商城开业至今，人气却始终聚不起来，商场内打出“一折”、“两折”甩卖的店铺随处可见，空置、关张、退租，或者店主因未交纳租金而被断电黑灯经营的店铺，占到商城的很大比例。

    这个总面积8万余平方米的豪华商城为何落到这般境地呢？高档商城，选好位置，不如有多车位停车难是北京目前所有商场面临的共同问题，高档商城停车车位更是制约商场经营效益之关键。从建筑装饰设施硬件条件来看，恒基商城在北京所有高档商城中属头等档次，在商城内今年开业不久的赛特精品店，更是世界顶级精品汇聚之地。众所周知，北京目前的私车拥有率列全国之最，对于有条件在高档商场消费的人群来说，有无车位，肯定是决定其是否前往消费的关键所在。这一点，从经营业绩甚佳的燕莎、赛特即可以得到很好的验证。但是，凡到过恒基商城的人却有这样的感受：若大的一个恒基中心，白天却几乎找不到一个车位！恒基中心由于地处市中心土地寸土寸金的原因，在规划时在地面几乎未预留停车场，地面仅有的少数车位，现在也几乎全部被近前写字楼办公的工作人员全天占用。

    而其地下停车场收费，目前为每小时5元。在恒基中心仅一层的地下停车场总共能容纳数百辆车的停车场内，竟然有一半左右的车位处于闲置状态。而地面上却是转来转去怎么也不肯“入地”的找车位的轿车。一位长期关注商场经营活动的专家分析说，停车车位现在是决定商场经营档次和规模的调控杆。车位多，并且位置在二环、三环沿线，交通相对便利，商场档次多高也有人来；相反，车进不来，商场装修再豪华，商品档次再高，也只能是个摆设。这位专家说，对于一些缺少人气的商场来说，其实重要的是先有人气，停车场需要人管理，固然要收费自养，但重要的是它要起到“配套的作用”，服务商场经营，吸引顾客才是最重要和最关键的。
Shopping Mall作为超大型的购物中心，其实在美国更主要的特点，是这些购物中心全部配有比商场大三、四倍的停车场，而且大部分停车为免费。因为管理很简单：客人来了，商场才可能有生意。以于这一点，似乎恒基

商城这样的商家，至今还没有领悟。

   商场经营，多收钱，不如多放租

    由于规划审批的限定，大型公建项目多是集写字楼、商场结合在一起，所以在公建项目的开发中，商业物业开发占有很重要的位置。特别是九十年代初期北京最早开发的外销物业中，有很多都是带有商场的物业，比如前面所说的几处大型商场，以及新世界、华普、万通新世界、庄胜广场（SOGO）等，这些知名的大商场无不是与甲级写字楼联在一起开发经营的。当时，北京市声称将开业100余家万平方米以上的大型商场，其出处就是这些甲级写字 楼连带发出来的。不过，“百家万平方米以上商场”的消息刚一传出，当时，就有人惊呼：北京商场淤了。后来的验证确实如此。

    随着1996年前后写字楼、商场集中交付使用，北京的商场真是淤了不少。而这时偏偏又赶上“软着陆”，滞涨带来的商业萎缩，消费指数下降，使商业利润大幅下降，商场倒闭屡屡发生，商家投资开店慎而又慎。因此，属于房地产开发当中商场部分，便成为许多开发商最棘手的难题。由于商业物业存在出售产权与经营权矛盾的问题，除西单国际大厦（现在的西单赛特）等极个别项目，较顺利的以小产权分散出售给小业主外，大部分开发商手上的商场或者整租给商业零售公司经营，或者由开发商自行出租经营并实施管理。

    除专业零售商业公司经营的商场外，Shopping Mall类型的商场一般是场内店铺分个出租。商场向租户收取租金和物管费。时下，由于商业不景气，一些分户出租的商场为了招徕商家，采用了免租金，只收物管费的做法，以求维持商场运营。而有些商家则是宁肯不租，甚至赶租户出场，也不降低价。从实际成效看，前一种方式似乎更有利于商场总体的经营。一位从事房地产销售的业内资深人士认为，既然现在大部分商场经营不景气，那么免租金对发展商是有利的。因为商户进来了，一方面可以保证收到物业管理费，维持商场的正常营运，另一方面店家全都开了张，也起到聚集人气的作用。人气旺，商户受益，租金自然会不涨自升。而那些付不起租金，就将商家拒之门外商场，其结果只能是商铺越租不出去，商场越没人气，越没人气，商家就更不进来。

    恒基商城之所以始终冷冷清清，毫无人气，主要原因即在于其僵硬的经营管理体制。目前该商城对外的租金报价为30美金上下，这一价格若是在顾客盈门的知名商场内，似乎并不算高。但是就恒基目前的情况就显得高不可攀了。该商场物业部一位不愿透露姓名的先生说，两个月前，商城曾做过一次专门的客流量调查，一个主要的出入通道，平均一天出入客数量仅有3、4千人。恒基商城北接长安街地下通道，南面通道直接连接地铁北京站，是北京站地铁与长安街客流的必经之地，如果考虑进去这一因素，3、4千的客流量对应的却是一个数万平方米的大型商城，这一数字实在是少到了可怜的境地。据恒基中商赛特精品店中一位售货员说，他们这个品牌柜台，平均一天也就接待三、四位顾客，而且大部分人也只是闲逛，没有实际消费。

    北京近些年新建的大型公建性项目还在接二连三涌现，有的已开始交付使用。像东方广场、嘉里中心、盈科中心等，这些项目中无不含带着大批量的商场供应。这预示着，市区内大型商场的竞争压力，还在更进一步加重。北京作为首都，高收入的消费人群固然很多，但其需求总量在一定时期总还是有所圈定。具有竞争影响的商场之间，你的营业额上去了，我的相应就要降下来，这种你死我活的争斗最终究竟谁占上风，关键就要看谁的经营灵活，谁 的经营策略适合顾客的胃口。