购物中心为适应流通革命与现代化消费需求所形成的经营模式，为实现大规模的经济利益及全方位服务，传统的经营管理已不能胜任，必需通过由专业人才组成的经营管理团队有效地运作才足以胜任。应预先进行详细的规划，争取适任的专业人才，形成坚强的经营管理团队，使其足以面对环境的变化，化解风险及有效地取得应用资讯。所以经营管理团队足以掌握未来，执行业务计划目标，扮演承前启后的重要角色。由于他们专业有效的经营管理，充分发挥边际投资效益，成本预算能在有效的控制管理 下大幅降低，购物中心才得以运作顺畅。

（一）组织的特征

    经营管理团队在组织中充分体现其功能，依据ROBERT G.WRIGHT主张，组织应具备下列数项特征，尤其是经 营管理团队，以其专业的技能使组织的特征更为明显。

1．目的或目标：

    组织的功能在于实现目标或达到目的，一个组织没有明确的目标或目的，将形同迷失方向的船只，不知航向何处。然而购物中心的组织目的或目标却在专家的规划中有明确的拟定，并制定手册使经营能向目标挺进。

2．权威的领导中心：

    购物中心的组织特征必需具备权威的功能。购物中心于规划、营运中，对业务检讨、改进、评估及其问题解决都需要权威的建议，组织应能整合各专家的意见，提供具体有效的办法，体现经营管理团队的绩效。

3．正式组织：

    组织，具有正式对外执行表示意见的法人功能，亦可根据内部要求依据章程执行各种事物。另外，正式组织可以为永绩经营的组织体，经营理念亦通过组织表现特质及经营管理功能。

4．非正式组织：

    非正式组织结构大多属非永久性组织，或为达到制衡，或为提升参与功能而设置的组织。其结构大多采用委员会制，使参与决策的人数增加，达到整合意见、集思广益之效果，而组织特质可采取融合非正式结构性团队，使经营管理绩效更佳。

5．经过设计的一群人：

    所谓经营团队即是经过设计的一群拥有专长的专业人士，结合于组织运作内部。由于其经过设计，为呈现经营特色而组织架构起来的，结合这一群专业的团队，才能够形成坚强的组织，经营管理团队功能才能呈现出来，达到分工与专业化的特征。

6．授权过程：

    购物中心逐渐开发，经营管理组织渐次搭配建制，达到授权的实际过程，经营管理团队赋予任务，寄望呈现预期功能，授权的过程是经营管理团队组织建制完成的重要步骤之一。相对而言，授权是经营管理团队肩负责任的开始。

7．沟通系统：

    组织体所以能表现整体功能，在于组织内部沟通系统的顺畅，经营管理团队经有效沟通，将使组织朝向组织目标迈进。

8．激励体制：

    经营管理是追求目标的团队运作，实际上必须通过人的作为，故设定的目标具有激励措施的拉力，其结果爆发力较大。因此，经营管理团队具有内部自发的激励，且组织散发有效的资讯，促进各商店经营成功，隐含激励的特征。

9．控制系统：

    经营管理团队通过组织，制定各种规划、规章或订定合约控制购物中心营运轨迹，达到具体的经营管理绩效。

10．为达到设定的目标，经营管理团队应尽量满足下列条件：

    一般团队多在鲜明的设定目标条件下建制而成，故不论从人才或目标条件均有明确的指标。由于经营开发团队的成员属于经过设计的一群专业人士，他们能具体有效地开发一套制度，提供执行的依据，并拟具达到绩效的较可行策略。为达到经营管理原设定的目标，团队的成员应满足一定的条件，才能促进目标的成就。而这些条件不但是经营管理所必需，也是购物中心成功的要件。

(二) 制定各项组织功能、执行策略与拟定专业人员的工作内容：

    经营管理团队为使其角色功能结合达成组织目标的目的，应充分利用其专长，细分达成经营管理目标的分项因素，并经由各项因素分析研究解析组织分工的各别功能，拟订策略及组织成员的各项工作内容，有了这些具体条件之后组织活动才得以有效地展开。

1．购物中心经营管理运作的组织体系，确定其功能。

    为形成分工专业化的经营管理团队，必需配置各相关的组织体系，才能发挥分工与专业化效果。这些专业分工体系，应于组织构架建制初期，确定组织功能，这些分工的功能经过他们运作，结合其他分工才能迈向组织目标，因此确定功能为专业团队整体运作成功的首要条件。

2．制定执行策略：

    为达到组织分工的目的，应详细规范分工经营管理策略，作为运作的方向，排除不利于其他组织功能结合的困难。经营管理团队应适时制定执行策略。

3．专责人员的工作内容：

    经营管理团队把组织管理所应承担的各项业务，分工于各个专业人员，以人为中心仔细地规划各自负责的工作，甚至于更进一步地针对每项工作设定执行程序及注意要点。

（三）规划人性化购物空间：

    我们知道，现在是顾客导向的生产服务提供时代。在这个发展阶段，生产者即是提供服务者，必需了解顾客的特性，以满足他们的需求。购物中心开发初期，确定规划人性空间的目标，即为顾客导向的具体表现。而购物中心人性化的空间效果指标表现在：

1．顾客再次光临人数的比例。由于购物中心结合社区发展的具体有效经营发展模式，需要有高比例的一再光临购物中心的消费者。对此应通过时间序列，阶段性评比其效果。

2．经营商圈成果。购物中心规定商圈，设定客层的经营方式，居于前述条件作人性化的空间设计，即是针对这些目标客层所规划。因此，购物中心的经营绩效正是精密规划的人性化空间的成果回应。

3．以停留时间及客单价的双重指标为准。

    所谓购物中心人性化空间设计即是空间设计依人性为主要设计方向，具体地表现舒适、方便、安全的基本需求要件，好让顾客驻足；但人潮不退非购物中心经营之道，驻足时间必须和客单价成正比。故采用双指标来稽核人性化空间服务客户效果。

（四）为顾客创造价值：

    以顾客利益为依据的经营模式，是购物中心经营成功的最大保证。所谓创造价值的“价值”定义为：满意度、品质、廉价，并以购物中心利益回归社区发展形成更积极的意义。

1．满意度。购物中心的企化专家在业种安排之前，详细调查拟定商圈内客层的需求，当然这些业种安排是大多数消费者最满意的商品。由于消费者满意，能满足消费者欲望，相对地为购物中心创造更高的经营效益。

2．品质。当消费者的收入水平提高至相当程度之后，他们也将大幅度提高对消费品品质的要求。

3．廉价。是一种美德，廉价产品的促销能吸引大量的消费者光临。购物中心以高商品周转率，替代销货利润率的廉价效果，结合品质即是消费原则：物美价廉。

    综合上述为顾客创造价值之外，购物中心更积极地关心社会发展，把部分盈余回归于社区发展的各项建设，这种厚植消费力，争取消费者认同的作为，将逐渐树立购物中心的形象，同时奠定经营成功的基础。购物中心在经营管理团队积极的运作之下，不但使购物中心凝结成一个坚强的组织，同时形成社区互动，造福社会。