政府驱动力

    国内外大都市中，最能代表一个城市形象和现代城市建设成就的，无一例外都是现代化的商业建筑群区，如纽约的曼哈顿、法国的香榭里舍、上海的陆家嘴、北京的国贸商圈，无不具有强烈的形象感召力和城市精神。另外，Mall的开发和落成，还可以刺激当地建材等生产资料的需求、引来投资、解决部分就业问题、增加税收、繁荣经济、辐射并带动周遭商圈。 

　“Mall狂潮”引起社会关注……
    种种好处，无不对政府部门极具杀伤力。“建设规划部门高兴、商业部门极力促成，上级主管面子政绩卓著。唯一持反对意见的只有农业部门，但农民的声音历来微弱，自是难以抗衡”。某官方人士私下对记者说。

    在大发展的背景下，在城市化浪潮的推动下，基于短期出政绩的考虑，各地政府自然倡导并极力推动此事。由此，中国960万平方公里的版图上，各类Mall的故事纷纷上演，并迅速燎原……

    但是当城市的发展目标扭曲了，一个Mall具有了商业之外的驱动力，承载上“城市形象”和“城市发展”的重任，就可能存在盲目性，其隐忧也就注定埋下。

    房地产商30%价格拿地和2.67%自有资金

    然而，在这轮各地政府支援下的空前热潮中，很多房地产商并不是真正运作商业，而是利用Mall的名义低价圈地。中国商业联合会的一位人士告诉记者，国家对购物中心有支持政策，购物中心的用地价格，为当地土地市场价格的25%--30%左右。房地产商以Mall的名目拿到比其它地产项目的市场价低60%左右的土地，然后在一个又一个占地几万平方米、甚至几十万平方米的土地上，违规建起别墅、公寓、配套酒店、以及高尔夫球场。

    其次，很多地产商以Mall的名义拿下土地后囤积下来，等到土地升值时高价卖出，从中获取高额差价。

    再次，还有为数不少的Mall开发商为尽快回笼资金，将购物中心只租不售的模式悄然转换，将低价的购物中心用地悄悄转换为其它商业地产项目，违规高价出售店铺，将风险转嫁给商家。

 
   “上海正大广场”曾号称“中国第一Mall”，建筑面积24万平方米。 来源:金羊网

    除此之外，据记者调查，还有不少企业并不一定真正考虑经济效益。比如北京、上海、长沙、广州、重庆、东北大连形成的一大批企业集团，都属于松散的捆绑式集团。这样形成的企业，不一定从真正从企业的角度，经营角度，市场的方式来考虑，都在追求大规模，铺摊子，抢市场，盲目发展，这样必然会导致一些糊涂工程。

    由此衍生的种种问题，不但导致大量的Mall倒闭、闲置、房地产商还不起银行贷款、店铺投资商家和老百姓利益受损，还可能引发诸多社会问题。

    由于Mall的经营方式是只租不售，建成后靠出租收回资金和获取利润，因此巨额投资的Mall是长期投资产业，回报期长，有的甚至要20年才能收回成本，从而大大增加了银行风险。

    “人们对Mall的投资回报率期望过高。”北京工商大学教授洪涛说。一个实际情况是，虽然Mall进入中国已经有十年历史，但至今还没有一个大型Mall获得相应的效应，基本处于亏损状态。

    使房地产商对此趋之若骛的更因为中国房地产特殊的融资模式。一位曾经在上海某房产公司就职的人士，曾向《21世纪经济报道》详解一家预计投资25亿元MALL的融资之道：先用自有资金拿地，对土地用市场价评估升值，再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款，用此贷款来建造，建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款，用此贷款来营运。

     
   MallofAmerica是美国最具规模的一个封闭式购物中心。
在整个项目投资中，只有土地金是开发商出的自有资金，由于是政府看好的项目，开发商往往只需要付出十分低廉的价格就可以拿到土地，由此，绝大部分风险由银行承担。

    房地产商“勾画一个美好蓝图，想办法得到政府立项，由此获得大笔资金，至于什么时候返还，就很难说了”有业内人士如是说。银行风险由此暴涨。

    据行业权威人士称，这种情况是十分普遍的。有的自有资金占到15%-20%，有的只有3%，正常情况下自有资金占5%左右，有的自有资金比例仅为2.67%。而这这离国土资源部2003年规定的自有资金必须占到30%以上相差很远。房地产商风险几近于零。

流通法长期缺席

    失去理智的造Mall狂潮引起温家宝总理的高度重视，三个月内三次批示，大型购物中心与钢铁、电解铝、水泥等一样被列入重点清理范围。

    其实此前的2001年始，原国家经贸委就印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》、和《关于加强城市商业网点规划工作的通知》。重新组建的商务部，今年以来相应地下达了《加快商业网点的布局的规划》、《商业市场经济的发展纲要》、《流通企业改革的发展纲要》，以期全面启动地级城市商业网点规划工作，进行弥补。

    5月14日，商务部向提温总理提交《关于流通领域防止盲目投资和重复建设的报告》，建议在今年年内，以国务院行政立法的形式出台城市商业网点管理条例，对现有商业设施进行摸底检查，和对现有项目，无论是在建的还是未建的，都要停下来重新接受商业论证和评估。

    “目前在这个方面我们国家只有《城市发展规划》，缺乏商业发展有关的管理规定，特别是从目前来看，城市商业网点发展规划也没有搞好，因此很难制约地产商和开发商造成的盲目和过度开发”。

    中国人民大学黄国雄教授认为，从根本来看，要从城市发展规划这个角度来规范城市购物中心、特别是大型购物中心的发展规划，在什么地方建、建多大，都必须考虑到城市的协调发展，考虑到周边的环境，考虑中小企业的生存，考虑到购买力的现状和发展趋势。

 
  MALL调控谁是最大赢家?谷坊摄

  一项调查结果显示，在大卖场周边3公里商圈内，一般超市销售额下降15%-30%，百货店下降20%-40%。要避免由此产生的恶果，单靠企业的力量远远不够。有专家认为，非常有必要加速城市发展规划的制定，对购物中心的发展要考虑综合的条件，有计划发展。

    黄国雄教授的看法是，我国Mall整体数量过多，根据现实的情况，应该根据不同城市、不同地方发展实际情况，实行分类指导。一类GDP在3000美元—5000美元的地区，如上海、北京、广州、深圳，可以进行3个试点，在工业园区、旅游景点集中地段、城乡结合部发展大型购物中心，来满足高收入人群、外宾、旅游人口的客观需要。二类是收入在1000美元—3000美元的大城市，可以开发2个试点，但开发要适度、规模也要适度，三类是GDP不足1000美元的城市，需要总体评定一下，不要适度开发，重点规划城市的商业中心、商业街。

    但是包括黄国雄教授在内的不少商业理论界专家的看法是，仅仅有规划是不远远不够的。据了解，北京、上海等不少城市也制定了5年规划、十年规划，但实际约束力并不大。事实上，商业网点规划大多缺乏权威性，许多城市是一边搞规划、一边又不按章行事，随意性很强。

    “流通领域必须要立法”，北京工商大学教授洪涛告诉记者，流通领域没有规范的刚性条款和法规，是导致网点布局出现问题的根本原因。Mall、商业街、中央商务区（CBD）等是新生事物，且最近两、三年发展异常迅猛，但却没有相应的法律、法规跟上。

     
   mall虚热圈牢银行1300亿资金？刘俊　摄
“其实流通领域的立法问题一直在探讨中，但到目前为止各方都难以达成一致，造成的结果是迟迟无法出台”。提起立法问题，洪涛教授显得颇为焦虑，“我的看法是，不管是《城市商业网点管理条例》、《大店法》、还是《商法》，都需要出台尽快一个，然后再不断完善。当然还要辅以相应配套的政策、法规”。

    接下来的落实难似乎是一个永远的难题。不论法规的多与少，商业网点规划也好、市场两个纲要也罢、还有一系列标准的关键是要真正落实下去。某业内人士如是说。