|
今天的许明，已没有了北京第一Mall奠基时的那种兴奋和喜悦。“凡是能够想象到的购物休闲娱乐方式，北京Mall里全有”，许明当初这样许诺。
号称“中国第一Mall”的北京亦庄经济技术开发区Mall项目搁浅了：奠基一年多却迟迟没有开工，开发商北京大地集团计划的18亿元投资已压缩到14亿，预定的2003年国庆节投入运营也推迟到了两年后。这是记者从大地集团董事长许明处得到的准确消息。
“投资额度的压缩、设计方案的调整、计划的改变，都是大地走过的弯路，原来银行也答应给贷款的”，坐在略显空荡的100多平方米办公室里，许明显得孤单而无助。大地圈地立项却遭消防“卡壳”
2月20日下午，在北京经济技术开发区的大地商务大厦附近，远远就看见了“招租”的大广告牌。但一进门，右侧地面上流淌着的污水，给人留下不佳的印象。
“北京Mall奠基之后迟迟没有开工，并不像外界传言的那样是资金出了问题，目前的主要原因是因为消防问题”，许明向记者解释说。他认为，如果不是消防问题的影响，北京Mall还能引领国内Mall的建设潮流，更不至于推迟工期。
这座Mall被定名为“北京Mall”，立项之初被认为是中国最大的多功能休闲中心，占地549亩，一期建筑面积达31万平方米。“北京Mall”占据了亦庄的一角——一个被认作是开发Mall设施极佳的位置，京津塘、四环、五环以及2006年开通的轻轨等几条交通线，让这座Mall有了活力。从另一个角度看，它选择的地段符合建设Shopping Mall所需的其他条件：区别于城市中心区的较低廉地价，可以容纳足够规模品种的场地。
而大地集团运作亦庄的Shopping Mall，则是一个“蛇吞象”的典型商业案例。
按照北京市商委颁布的“十五”规划，要在北京市周围东南西北四个方位分别建设四个大型Shopping Mall。2001年初，北京市经济开发区最初和北京赛特集团商讨建一个大型购物中心项目。在赛特集团退出后，大地公司介入。
2001年，大地投资公司获得北京首家Shopping Mall项目的开发权。该项目作为中国第一郊区Shopping Mall，是北京市惟一一家获得政府批文和Mall项目土地证的Shopping Mall。2001年11月初，大地公司委托美国捷得国际建筑事务所进行全面设计，与此同时，有着Mall建设多年历史的仲量联行开始对北京Mall进行全面市场策划。2001年11月29日北京Mall在亦庄开发区隆重奠基。据许明介绍，在当时，北京Mall的面积、水平、质量堪称亚洲第一，“‘亚洲第一Mall’的称号是顾问公司仲量联行给叫出来的”。
“我们把美国设计师做的Shopping Mall设计方案拿到国内来，由于两国的消防法规和消防理念有很大的差异，结果在北京市消防局审核时没有通过”，许明无奈地说：“因为消防，我们的设计方案一改再改，使动工的日子拖到了现在。”
2002年6月，北京Mall的设计方案出来后遭遇“卡壳”，至今已8月有余，但许明表示，经过仔细研究北京市的消防法规和再度准备后，“Shopping Mall设计中的消防难题今年3月份能解决，解决后就可以开工了”。三大难题
事实上，即使是消防问题通过之后，资金缺口依然是北京Mall的拦路虎。
“我总有一个观念，只要项目好，钱不会缺的。”许明说。然而，大地想的显然太过简单，如今许明也有一种啃不下去的感受。
尽管投资额度已经由18亿调低到了14亿元，但对于手中只有1个多亿元现金的大地集团来说，后续操作依然是一个巨大难题。“10多亿元的投资项目，不要说在国内，即使在国外，也没有多少家企业能吃得下”，北京另一个Shopping Mall的操作者这样认为。
“我们现在只缺2亿元人民币”，按许明的解释，他已交纳1.5亿元的土地出让金，加上1个多亿的自有现金，如果再有2亿元进来，按照30%的资本金制度，他就可以贷到10亿元左右的现金，这样，14亿元的投资资金来源问题就可以完全解决。“现在2个多亿的流动资金，在一个企业里算什么啊，有几个亿流动资金的企业多的是”。
许明的如意算盘能否实现？一位不愿透露姓名的专家认为，国内银行目前对Shopping Mall的融资项目比较谨慎，因为这种项目投资资金太大，投资回报周期又太长，一般在8-10年内，加上银行对这种新的业态不太了解、国内尚未有成功的案例，因此，该专家认为，银行对Shopping Mall项目贷款的可能性极其小。
在主力店的招商上，北京Mall项目的进展也不容乐观。与一般购物中心不同，Shopping Mall的特性不仅仅在于巨额资金投入、投资周期长、高风险。它的最大特点，一是“招商先于设计”，哪些商户入住决定了如何设计——譬如电影院要求特殊的层高，餐饮店需要合理的上下水设计，这些都需要事先设计；二是主力店招商是龙头，主力店确定不了，Shopping Mall的设计就没有办法做。由于主力店的面积大、个性化要求高，国外的Shopping Mall一般是在80%左右的主力店确定了之后，才开始Shopping Mall的整体设计工作。
按照大地的规划，北京Mall一期包括4家国际、国内知名主力店，每家店的面积在两万平方米左右；8家主力店，以图书、休闲、音像等文化体育商店为主；600家品牌专卖店、50家餐饮美食广场；每层5.5万平方米的娱乐场所，以及6000个停车位；酒店及公寓和公共服务设施。事实上，到目前为止，大地的招商工作仍然没有实质进展。
许明说：“宜家、麦德龙都在追着要和我们签协议。”言外之意，则是北京Mall的主力店至今仍未确定。对此，北京市商委一位处长说：“Mall是否可以动工，招商对象尤其是主力店是否确定是关键。否则开工之日，便是将来关门之时。”
专业人才匮乏也制约着北京Mall项目的进展。“凡是做Shopping Mall的机构需要具备三方面的人才，我不具备”，许明说，一是有多年的商业地产开发经验的人；二是要有金融操作能力的人，三是有零售商业经营管理能力的人，但大地集团的核心能力在于广告经营和物业出租，“大地只看到了商机，但现在这个团队里，没有这三方面的人”。
记者注意到，大地网站的高管层栏目内，只有董事长许明和首席运营官路长江两位。在大地网站的招聘栏目中，大地公司向海内外招聘的职位包括项目总经理、副总经理，北京Mall项目建设总工程师、副总工程师，北京MALL工程项目经理，融资项目高级经理等等，在Mall项目上的人才匮乏一目了然。“第一Mall”的未来命运
据悉，北京亦庄开发区一直希望大地集团尽早开工。
“北京Mall开工务必要成功，否则就不能开工，因为我死在里边了没有人救我”，已在北京Mall里投资1个多亿的许明现在变得有些清醒了。
针对Mall出生太早的言论，许明认为，Shopping Mall作为零售业态的出现是经济发展的产物，北京目前的零售业态发展处于百货商店开始衰退、超级市场进入成熟、Shopping Mall刚刚起步的阶段，具备了运作的条件。
尽管北京中心区的东方广场、国贸商城已运用Shopping Mall的概念和经营模式，但城市中心的Shopping Mall面临地价昂贵和日益严峻的交通与停车问题，与国外选址趋势不符。郊区Mall将更具发展潜力。
但问题是，看好这一商机的不单包括大地，北京的西、北、东等方位，分别有国内、国外知名的地产商垂青，超大Mall项目正在运作之中。大地起步虽早，却延误了领先的时机。
对于北京Mall面临的困境，许明想到了转让、出手。他在多种场合表示过，“我是敞开胸怀欢迎与外人合作的，我是在北京第一个提出这种概念的，并希望把世界最先进的商业业态引进来，只要能做成功，任何合作形式都可以谈，能做成这个Mall，我就心满意足了。现在开发区让我出局，只要有人接手，我可以出局啊！我从5000元的稿费下海，做到今天的规模，我还有什么不知足的。”许明还说，如果有实力，新来者可以控股。
与原来的想法不同，大地还准备卖出40%左右的商铺，以缩短投资回报周期来吸引合作者。“然后我再把商铺反租回来，给商户一个固定的回报，这样自己的商业计划书和财务报表也会比较好看”，许明说。尽管出售商铺这种做法违反了Shopping Mall“统一管理、分散经营”的管理模式，但大地似乎别无良策。
许明相信，出售商铺这条路能缓解他的一部分资金压力，他翻了翻桌上的报纸说：“报上说现在居民存款将近9万亿元，很多人都想做一个几十、几百平米商铺的生意，光来找我要租Mall里300平米做餐饮的朋友多的是。”
有传闻说，“许明将获得的土地抵押给某银行，贷出了几个亿拿到香港股市上炒股去了”，当记者就此传闻当面向许明求证时，他说：“没有这回事，外边传言多了，像我这样的人，都50岁了，又没有任何一个国家的绿卡，我怎么会那样做呢？”
虽然许明遇到了前所未有的困难，但他依然自信心十足。在接受采访的两个小时里，他大量介绍北京第一Mall成功的理由，之后又在演示厅向记者做了补充介绍，并且引领记者参观了北京Mall的沙盘模型、周边环境和那片圈下一年多尚未动工的土地。
然而，北京Mall能否继续许明的梦想，却没有清晰的答案。
|
用户登录 
新用户注册 
（只显示最新10条。评论内容只代表网友观点，与本站立场无关！）
