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无序竞争何时终结运作模式如何创新会否产生“泡沫”会否改变格局
2005年春京城商业地产市场热闹异常：第三极开盘，国际轻纺城开工，铺王进京，多个外地巨头发起向京城商业地产进军……从这些信息中，人们不难看出：“大”是今年商业地产的共有特色，项目体量大、开盘手笔大，而且每个商业项目都“来者不善”，意欲在今年大展一番拳脚。
悬念一：商业地产无序竞争环境何时终结？
继10余万平米的中关村文化广场重点项目第三极文化主题商场开盘入市后，新近宣布开工建设的丰台区重点项目“国际轻纺城”近日成为各大媒体的热门词汇，据了解，总建面近60万平米的体量是触动媒体神经的重要因素。
以大盘入市的商业项目还不仅仅是上述两个项目。意欲填补崇文门商圈高端业态空缺的国瑞购物中心的规划面积也达到了近10万平方米；定位于国际化的大钟寺商业广场同样因总面积达35万平方米的体量而拔得北三环区域的大盘头筹。
众多大盘的相继入市，对于争议颇多的商业地产来说，其利弊如何，是否能涤清商业地产原有的无序竞争环境？中关村文化发展股份有限公司总裁欧阳旭的看法是，商业大盘项目的扎堆入市并非巧合，而是商业地产发展到一定阶段的必然趋势。随着央行一系列文件出台以及政府对土地出让政策的变革，使得商业地产市场得以重新洗牌，最终“小盘时代”终结，地产大鳄浮出水面，“大盘时代”开始，强强对话、品牌抗争将是商业地产竞争的主流。
悬念二：何种运作模式、业态是“领头羊”？
巨库、第五大道是2004年商业地产的失策案例，其中运营模式存在弊端、定位不准、规划不当等是业界对其共同的评价。基于此，对于2005年的投资者，商业地产的运作模式、经营业态是他们尤其关注的焦点。
处于300余万高知人群的包围，注定了第三极的文化烙印，同时，聘请知名物业公司COLLIERS为投资者提供统一业态、统一管理、统一经营、以及统一招商的四统一管理模式，给予“10年包租”，保障了经营的整体品牌化。
中国商业地产联盟研究中心胡昕指出，聘用一个实力雄厚的商业运作团队，可以解决经营中的盲目性，实现所有权与经营权的分离，这样既可以满足发展商迅速回笼资金的要求，也可以使得经营具有整体性。
悬念三：商业地产会否产生“泡沫”？
商业地产蕴含的巨大利益诱惑了不少地产商来分食这块“蛋糕”。今年中坤地产集团将投资30个亿打造大钟寺商业广场，并计划用10年的时间来回收成本；华远地产计划在四五年内把公司的自有商业比例提升到40%左右；上海绿地已计划在2005年拿出十几个亿进军北京的商业地产、顺驰将计划推出20万平方米的商业地产项目、初次涉及商业地产的太阳星城已在其C区规划了十几万平方米运作商业地产……种种迹象表明，各路开发商都已嗅到了商业地产中蕴含的巨大商机，京城商业地产整体发力已是箭在弦上。
商业项目的集中放量是否会产生地产泡沫？由摩根士丹利引发的中国地产泡沫论仍旧是投资者心中挥之不去的阴霾，商业地产红火的表象是否会成为泡沫到来的前兆？相对于投资者的疑虑重重，业界的观点则比较乐观。
空置率与价格虚高曾是泡沫论发起者的理论依据。针对商业地产发展情况，欧阳旭指出，京城商业地产的需求是存在的，关键在于开发商能否提供良好的后期经营及管理。就价格而言，目前社区类型的商铺平均售价在15000元／平方米，市区里的商铺平均售价为30000元-50000元／平方米，这一价格和香港的商业地产价格不可同日而语。“香港商业地产的售价最起码要比北京目前的价格高出近10倍。从这个角度来看，目前入市投资应该是个不错的机会。”北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克表示。
悬念四：京城商业地产格局会否改变？
尽管商业地产占据着“天时地利人和”，但是外强的不断进驻难免让本土的开发商们略有不爽，有着“铺王”之称的吴昊及其超然不动产营销机构挺进北京即是其中之一。
京城一位地产老总在评价吴昊的进入时说：“这个一手策划将‘温州购房团’引入上海，横扫上海商铺的‘铺王’，必将对北京的商业地产产生一定影响，使其在原有的沸点上一触而沸腾。”
京城地产的格局真的会因“铺王”的进京而“一触即发”？吴昊在接受记者采访时表示，自己进军北京商业地产的主要目标是写字楼，“北京的商圈有量却没有规模，就连商业氛围相对集中的西单、王府井，也存在同质化现象严重的问题。”吴昊告诉记者。另据中原地产统计预测，2005年北京商业营业用房新开工面积约在300万平方米左右，销售面积也将突破100万平方米。“总的看来，2005年北京商业地产是增长的态势，有可能会出现供应量激增的情况，特别是大型集中商业。”北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯称。
欧阳旭对于铺王的进京并不担忧，他表示，京城商业地产还有需求空间，一方面，从今年1月1日开始，跨国零售商在中国进入了全方位扩张时代，对商业地产的有效需求大大增加；另一方面，2005年北京人均商业面积将预计达到0.9平方米，相对于0.7平方米左右的现状目前还有一定的发展空间。
张卫克表示，今年的确是商业地产开发的有利时机，但由于目前大部分京城商业地产还处于一个培育期，因此做好产品定位尤为重要。
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