二误：把购物中心理解为房地产开发项目。日本摩根·斯坦利房地产公司副总裁摩根·帕克认为，中国的购物中心仅有10％是成功的，失败原因就在于租户管理手段落后，仅满足于向租户收取租金，并非视他们为长期合作伙伴，共同分享事业成长的利益。同时，中国也缺乏专业的购物中心营销策划人员。

    三误：购物中心投资单一化。摩根·帕克说，中国购物中心80％的投资来自银行贷款。而在国外，信托基金是购物中心的主要投资来源之一，银行借贷只是很小一部分。迈克尔介绍说，加拿大全国有3大购物中心运营企业，背后支撑资金绝大多数是养老基金，加拿大购物中心行业在过去的11年中每年投资回报率相当不错；在美国，199家私募基金和171家公开上市的基金拥有全国购物中心一半以上的投资；日本和南美的情况也类似；只有欧洲例外，购物中心多半由开发商利用自有资金发展。

    出资者、管理者、经营者分离，是国外购物中心运营成功的秘诀。再看中国，一些大的商业集团通过向银行借贷开发购物中心、自己招商、又让自己的子孙公司充当主力店，这种“体内循环”模式实在风险大。有关专家表示，随着中国零售业全面对外开放的逼近，美国、加拿大以及亚洲许多基金公司正谋划进入中国的购物中心市场，专业基金公司会聘请专业团队来进行购物中心的管理和运营，这对国内企业无疑是巨大挑战。