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从去年底的“东拍西拍”（商铺拍卖）到京西将建成首家ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（超级购物中心），京城商业地产的“温度”一路上升，进入新一轮商业地产的开发与投资升温期。７月２８日上午，本报经济圆桌论坛邀请了业内专家和开发企业共同探讨“商业地产升温轨迹”。
（１） 三个需求动力加温
李忠（华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理）：
现在商业地产确实温度升得很高，这一轮的升温与１９９３年的商场热不同，是需求带动的。这次商业地产升温带动者不是或者主要不是最终的商户需求者，而是商户购买者，这主要由三方面的动力形成：
一是国内许多商铺尤其大城市的商铺、购物中心或者大型商场中的分拆店铺的销售，被生存性创业者买走了。生存性创业是指那些注册资金很低的个人公司，有限公司或关联公司，主要的创业类型还是商品性创业。
二是转型性的创业即二次创业的人购买，他们是８０年代赚了钱，９０年代还能赚钱，现在赚钱很困难的一批人。这些人构成了商业地产又一个推动力，他们现在想稳定投资，而不是继续做高风险收益。
三是目前被引导出来的需求。住宅问题解决后，买什么东西回报比较高？很多人倾向于买商铺。
这三个需求动力加在一起，使得商铺的需求者很旺盛，可这三类人多数是第一次购买商铺，并不懂得做商铺主要的盈亏平衡点，对商铺有一种不切实际的想法。这些人在拿地产概念核算商业利润，非常危险。商业利润不能跟地产同日而语，现在很多用地产商业开发出来的商业是很有问题的，大规模，价位炒得很高，根本不给后面的商业经营者留出点空间。
商铺投资中７０％以上是外地人
吴江（上古房地产经纪公司董事总经理）：
７月２６日，昆泰国际中心的最后一套商铺卖掉了，一平方米５万元，昆泰国际中心从５月份上市，正是“非典”肆虐的时候。五月份卖了一亿八千万，商铺的平均价格是三万两千多，当时拿这个项目，我们建议增加两层商铺。同时在写字楼三层以及上一些楼层预留整层购买，预留餐饮套间，到目前为止还是一个比较成功的楼盘。
我们发现商铺投资７０％以上是外地人。在销售时策划了温州招商，起先我们想做成超高级的物业，到温州招商以后却发现反响非常好。我们这个项目开始卖商铺以后没有低于一套６００万的商户，原来雅宝路、秀水和三里屯雅秀的商户购买非常踊跃。
朝外大街不缺大商场，不缺专业市场，因为周围的专业市场也很多。我们对这些市场的客户做了一些走访，我们发现它缺少中间形态，温州人不会到大商场去卖他们的东西。温州商业发达，但是真正有品牌的还不多，可以说得上的就是一两个皮鞋品牌，还有美特斯邦威，但是他们都很有钱。除了温州人还有东北人，我们开第二期的时候，很多东北客户连夜坐飞机赶过来或者开车过来，下完定金之后就走，定金不能退。
（２） 模式变成出售给小业主
金鑫（北京华远房地产经纪有限公司高级销售总监）：
商业地产现在作为房地产开发商的开发热点，也是利润很高的一部分，比开发住宅回报率高还是引起很多开发商开发商业地产的原因。而且，国内投资者甚至包括东南亚等地的投资者，他们很有钱，有“地主情结”，股票、期货等投资渠道有可能投了回不来，买几套房子有长期收益，子女还能延续我的房产，这个有很好的回报。
但以前的商业地产是集中管理，３６５天可以３６０天搞促销活动都可以。现在开发的商业地产都出售给小业主，如果商铺的产权转移了，卖给小业主持有，租金没有保证，让他再掏钱配合统管理搞宣传，小业主是不情愿的，这需要后期的统一管理。
（３） 应把社区需求和商圈需求分开设计
刘江（北京万达房地产开发公司）：
万达的商业地产项目吸引了很多“世界５００强”，如新加坡大时代美食广场、美国百盛、还有红星梅凯龙、沃尔玛以及与时代华纳合作的影城。万达地产是以租赁的形式跟他们合作。“万达”做商业地产的定位是把社区需求和地段产生的流动人口分开设计，底商为小区服务，挨着长安街一面是跟“世界５００强”合作。
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