全国大型购物中心超过400个

    总投资额2000亿元

    泡沫已经形成

    从2月开始，商务部牵头对大型购物中心（ShoppingMall）进行全面检查，而后银监会、发改委、建设部纷纷介入。据估计，全国大型购物中心超过400个，总投资额2000亿元，泡沫已经形成。在北京，三年下来多家争当北京第一家Mall的开发商只有西四环的金源Mall出线，其他仍在筹备和等待投资当中。专家认为，投资Mall存在四大风险，特别是政策趋向紧缩，申请开发贷款难上加难。

    ■政府要刹住Mall的车

    据了解，从2月份开始，商务部和银监会已经开始了对大型购物中心的全面检查。其中，商务部在3月15日专门刊发了《商务部关于对大型商业网点建设情况进行调查的通知》，其中要求建筑面积5000平方米及以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储式商场、专业店、购物中心以及商品交易市场（含批发市场），必须如实填写建设投资总额、资金来源、开业情况、经营情况、是否享受优惠政策、是否符合商业网点规划等情况，在4月15日之前必须如期交给商务部门。

    4月30日，在发改委召开的电话会议中，专门部署了关于清理固定资产投资项目的行动，其中大型购物中心也赫然在列。

    没过多久，银监会也开始了对固定资产贷款清理。主要是对在建和拟建的钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设(打捆)等重点项目及2004年新开工项目固定资产贷款的清理。中国银监会还将对电石和铁合金行业的贷款情况进行专项调查。中央的精神很快就传达到了地方，北京市发改委也在5月6日牵头，成立了清理整顿Mall专项小组，对全市在建拟建的Mall项目进行清理整顿。

    ■北京Mall发展停顿的占多数

    北京2001年开始造Mall运动。当时数家开发商争做北京开业第一家。然而时隔三年，真正要开业的只有西四环的金源Mall。

    金源Mall开发商相关负责人告诉记者，之所以金源Mall能最后胜出在十一开业最重要是背靠大集团拥有充足资金的功效。它们60万平方米的Mall总投资38亿元，大部分都是股东出资，银行贷款少之又少。所以开发建设招商节奏不为外界干扰。

另据了解，动作较晚的东四环十八里店附近正在审批当中，万达广场4万平方米和华贸中心16万平方米购物中心已经通过审批，预计2006年开业。

　　■只租不卖是Mall经营之道

    与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。由于多是出道于住宅开发，受开发经验与资金实力所限，大多数开发商都选择了与住宅开发相同的模式———先盖好房，然后分割成不同面积出售产权甚至卖期权。在这个过程中，很多企业对商业面积后期运营不加考虑，少数愿意多承担些责任的实行1年至3年的固定租金回租帮助买家养铺、营造商业氛围。

    好在进入2004年，越来越多的商业地产项目开始按照这一物业形态国际通行的只租不售、开发商自己持有产权并承担后期运营工作的开发规则在运作。这方面的表率首推开发北京金源Mall的金源集团、及时做出调整的万达集团以及深圳金光华集团等。金源Mall自开发之初即确立了自己持有物业产权、自主经营的开发模式。

    ■投资Mall的四大风险

    一直为全国大Mall做顾问的易铺网CEO陈建明认为，投资Mall的四大风险中，首要的是资金风险。Mall的建安成本超过3500元/平方米，加上土地成本，投资10万平方米Mall至少需要4亿元。另外做Mall至少需要2年的前期准备、2年的建设和3年的开业运营投入期，这就意味着开发商可能会一直亏损7年。

    第二，市场判断风险。西单某商场一直走中低端路线，然而装修成高档后反而销路不畅；万通小商品市场情况正相反，原来的高档路线曲高和寡，五年前改造成小铺位专卖小玩艺没想到火起来。Mall的市场判断更重要，不光要找到市场主打、找准目标消费群体，还要把握好交通、车位、总规模，不能一味求大。

    第三，操作风险。目前国内缺乏专业化操作Mall的人才，该人必须对规划设计、商业布局、动线安排、消防安全等了如指掌。必须具备处理节假日拥挤或突然灾难的能力。如果是开发商出身的物业管理公司恐怕很难胜任。

    第四，招商管理风险。招商工作最难，如果定价太高，找不到租户，或者出现租户纷纷撤离的现象，那么再想恢复人气商气很难。所以必须稳住20%的品牌效应客户，用他们的品牌知名度带动Mall。在国外，对这类品牌店开发商不光免租，有的还要予以适当补贴。