这个1954年为底特律附近的诺诗兰购物中心担任设计师的奥地利人，"一个逃离纳粹的难民，怀揣着8美元来到纽约实现他的梦想。他是早期露天购物中心的设计者之一。"诺诗兰购物中心上下两层，建筑面积达1,192,000平方英尺，110家商店入驻其中。不知道是不是每个有着物质极度贫乏经历的人都追求这样一个物质极大丰富的世间天堂，这个"天堂"一直到1950年的时候才在美国获得了新名字，叫"shopping mall"。

    国内流行版本将"shopping mall"翻译为"购物林荫道"其实是错的。英文里被翻译成"林荫道"的是大写的、带特指含义的"Mall"，是标准的英式英语，通常以"The Mall"的格式出现，特指"伦敦市中心连接白金汉宫和特拉法尔广场的一条直道，当英国王室举行红白喜事时，王室成员要缓步沿道行走"，最近查尔斯王子迎娶卡米拉前，走的就是这条"The Mall"。

    没有"车轮上的国家"就没有shopping mall，要理解"mall"必须和汽车联系起来。

    shopping mall的重点在于mall，在绝大多数情况下，mall就是shopping mall的意思，这是个在美国被发明并运用的词汇，作为小写的mall翻译成中文是：大型综合性购物中心，通常不是封闭的，不允许汽车驶入，但在外围配有大量车位。

    作为一个清晰的概念，"mall"第一次使用开始于1950年4月21日，那是西雅图附近的Northgate地区首家地区型大型购物中心开业的日子。但是它的端倪在20世纪初刚开始有汽车的时候就已经显现，1916年芝加哥建筑师亚瑟·奥尔迪斯说服了伊利诺伊州佛瑞斯特湖一带富裕的居民和麦考密克等投资者，发起了"佛瑞斯特湖发展信托基金"，用于建造一个名为市集广场的商业综合体，其中包括28间商店、12间办公室、30套公寓、健身房、酒吧和人造景观。而汽车是上述规划的主要考虑因素，佛瑞斯特湖的居民大多是汽车的拥有者，佛瑞斯特湖可能是第一个专为有车人士设计的购物场所。1932年是汽车真正进入美国家庭的第一年，和汽车拥有量同时上升的除了私生子出生率以外（据说当年增长了30％还要多），也包括具备"mall"雏形的大型购物中心高增长率。

    而"mall"真正的发展是在50年代到60年代之间，在此期间美国作家克鲁亚克出版了他著名的小说《在路上》，那是美国进入汽车消费第二个高潮的时期，"人人都有一辆小汽车"是一个并不夸张的描述。位于郊区高速公路出口或城市快速路的交通节点的"mall"迅速地成为人们生活不可或缺的部分，数量达到近1000家。

    70年代石油危机是一个分界点，此后"mall"开始向市中心回归，同时在内容上更加丰富，满足了包括购物、餐饮、娱乐和休闲的需要，并开始成为人们生活的中心，是人们展开周末居家生活的主要场所。总部位于纽约的KIMCO公司是美国最大的购物中心所有者，它在美国和加拿大拥有525家购物中心，总出租面积超过7000万平方英尺。这些购物中心的租户包括全球第一大零售商沃尔玛、全球最大家居连锁店HOMEDEPOT、美国第二百货折扣店TARGAT和全球最大玩具连锁店"玩具反斗城"等。

    值得注意的是，KIMCO是一家在纽约股票交易所挂牌的房地产信托投资公司，而不是一家房产公司。而这恰恰是国内的mall所面临的最严重问题，大多数国内的shopping mall是由房产公司推动的。　

    美国的大多数mall是通过长期持有以出租的方式获得回报的，对于收益的回报期通常会放在十年甚至更长的时间，开发者主要是专门的mall投资商（投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，是美国购物中心产业的主力军。比如西盟地产集团Simon Property Group在美国境内拥有250多家购物中心，GGP地产公司General Growth Properties拥有160多家购物中心，这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司）、房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，缩写为REITs，全美国约有３００家REITs，其中约200家REITs可上市交易，资产总计超过3000亿美元，大致分为三种类型，股权类、债券类和混合类，它们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款）或者房地产产业基金（房地产产业基金只对非上市的开发商投资）。因为可以获得减税，美国的个人投资者通过购买房地产基金可以按投资比例分享地产项目的收益。

    而国内的mall因为由开发商主导，其融资模式和普通房地产开发没有区别，银行贷款是其主要的融资渠道，一般是3年以下的短期贷款。对于收益的回报期往往迫切希望在两到三年内获得，因此大多采取"统一开发、分割销售、返租经营"和"租售结合"的方式，因此个人的商铺投资者就成为最重要的购买者，这部分资金要占到项目投资的30%-60%，甚至更大的比例。

    不要只是从物质消费的角度去理解，国内过多地将重点放在mall的规模上，而忽略了mall的"大"是建立在业态的丰富上，是多种商业形态的结合。在mall中，消费就是娱乐，娱乐就是消费，事实上，它已经是普通美国家庭共度周末的场所。

    1996年AMC娱乐公司建造了一个30个屏幕的Megaplex 电影院，它拥有5,700个座位，是加拿大最大的Megaplex 电影院，电影院所在的安大略mall是一家拥有200家商店的购物中心，倡导新型购物方式--"互动式娱乐及购物"，以情侣、家庭和儿童为目标客户，引导他们体验从博物馆现场展览到模拟滑雪的所有乐趣。全美最大的室内购物中心是位于明尼苏达州布鲁明顿的"Mall of America"，建筑面积达到4,200,000平方英尺，包括400个零售商店、4个大型百货公司、1个占地七亩的多功能游乐场、2个大型停车场(12，750个车位)，还包括若干夜总会和无数餐馆、咖啡馆，每个周末有超过8000个家庭在此温习情感。

    2004年圣诞节前几天，我住在香港的海港城，这个庞大的都市mall里包括了700间商店、50间餐厅、2个剧院、4大购物区、1个港口、1个庞大的办公区（容纳了超过6万名上班族）。同往的朋友们不辞奔波，持八达通卡奔波于港岛、九龙之间购物。我是个惫懒的家伙，就在海港城和15万（周末平均数字）消费者在一个屋檐下共度。圣诞气氛已浓，圣诞树排成望不到边的一排，正碰到当天的"Music in the City"活动邀请到热门的马克沁在其中一个中庭进行钢琴演奏会，旁边听音乐的人们欢愉而热烈。忽然就想到一段话"它是庇护所的象征，保证安全和和平；它是象征着欢乐的地方，象征着热情欢迎疲倦旅人的快乐老家，让他们忘却日常的艰辛和痛苦"，原话形容的是仿"上帝之城"而建的教堂，我却分明觉得，说的就是置身其中的海港城。