杨奕勇分析道，mall源于美国，是美国汽车社会生活方式的产物，是一种新型的复合型商业业态。欧美发达国家道路四通八达，交通便利，私家车普及，mall一般设在郊区，消费者往往需要开车购物。国内不但交通道路设施比不上发达国家，而且私家车远远未能普及，私家车拥有量每千人不足7辆，而美国每千人则有481辆、日本413辆，一个营业面积达数十万平方米的大型mall，每天至少吸引20万以上人流前来消费。

　　中国私家车保有量虽然快速上升，但远比不上欧美国家，而且中国城市化进程尚不完备，普遍交通阻塞。近年来，国内开发大型mall，往往不是全国最大，就是亚洲之最，甚至世界之冠，目前，世界上最大的10个mall，中国就占有5个。如此一来，势必给国内当前不堪重负的交通和能源造成更大压力，直接制约mall不能在国内快速发展。与此同时，郊区mall周边客流缺乏，商业氛围不成熟，商场培育期较长，存在不少经营风险。因此，目前国内不宜盲目发展郊区型mall。
　　
　　国内购买力难撑巨大mall群

　　杨奕勇透露，至2004年初，国内已建成的大型购物中心有54个，面积近700万平方米，2005年在建及立项的购物中心多达200多家，总面积超过3000万平方米。按每平方米保本销售额8000元计算，要达到2400亿元左右的销售额，这些mall才能保本经营。

　　如此庞大的供给有无匹配的需求？有关资料显示，2004年国内人均GDP1000多美元，国内城镇居民可支配收入9422元。而美国人均GDP则为3.6万美元，日本超过3.1万美元，差距是显而易见的。

　　杨奕勇说，与此同时，国内早就大中小各种商铺林立，mall一旦超前无序发展必然加剧同行业竞争。况且，中国属发展中国家，人们难以一下消费得起高档品牌商品，而mall经营的商品档次往往较高。目前，消费者的购买能力难以支撑如此巨大的mall群体，其风险不言而喻。
　　
　　巨额银行信贷影响国家金融安全

　　杨奕勇透露，据统计，2005年中国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅达20％。2005年上半年，全国商业地产空置面积达2878万平方米，较2004年同期增长了21％，这正是促使国家2005年下半年加大调控力度，对商业地产和mall进行彻查的重要因素。

　　开发mall不但投资周期长，而且对资金需求巨大，动辄数亿、甚至数十亿。与此同时，mall的规模越大，招商难度就越大，mall的规模越大，培育市场需要的时间就越长，一旦后续资金不足，势必影响mall的正常经营。

　　国内不少mall的开发资金基本上都是依赖银行贷款，银行对大型mall的贷款已占据了全部房产投资的60％左右，面对如此巨额信贷资金，mall的风险就不只是开发商的风险，而且直接影响国家的金融安全。
　　
　　专业人才不够成mall发展隐患

　　杨奕勇说，所有的事情都得人才来做，当前，mall已进入了专业化开发时代，可谓“隔行如隔山”，开发mall不但需要高素质的开发商，需要资金，同时也需要复合型专业人才经营管理团队的共同参与。但在短短几年内，忽然膨胀出一个mall群，开发人才团队的专业化培育远跟不上其发展需求，素质显得参差不齐。

　　目前，开发商、投资商、经营商大都缺乏mall经营管理经验，国内开发成功的mall寥寥无几。大多数开发商以及不少商业地产策划的机构或专家，原来都是主要从事房地产开发策划，缺乏现代商业运作理念，往往继续套用房地产模式开发mall，生搬硬套国外mall形式的结果是形似而神不似，给mall发展留下不少隐患。