市民习惯就近消费

　　限制Mall设置地点

　　Shopping Mall本是美国汽车社会生活方式的产物。近年来，国内开发大型Mall，往往不是全国最大，就是亚洲之最，甚至世界之冠，目前，世界上最大的10个Shopping Mall，中国就占有5个。

　　欧美发达国家道路四通八达，私家车普及，Mall一般设在郊区，消费者往往需要开车购物。国内交通设施比不上发达国家，且私家车也远未普及，我国每千人的私家车拥有量不足7辆，而一个营业面积达数10万平方米的大型Mall，每天至少吸引20万以上人流到来消费。

　　国内城市人口密度高，私家车拥有量少，开车购物不切实际，且中国人习惯每天购买新鲜日常食品和就近消费。而且，郊区Mall周边由于缺乏充足客流和培育期较长，会存在不少经营风险。以致目前国内Mall的开发，仍然以市区为主。

　　消费者购买力

　　未能支撑大量Mall经营

　　有关统计显示，2004年国内人均GDP1000多美元（美国人均GDP为3．6万美元，日本超过3．1万美元）。国内城镇居民可支配收入9422元。截至2004年初，国内已建成的大型购物中心有54个，面积近700万平方米；而据不完全统计，2005年在建及立项的大型购物中心多达200多家，总面积超过3000万平方米。按每平方米保本月销售额8000元计算，要达到2400亿元，这些Mall才能保本经营。

　　同时，目前国内生活刚解决温饱问题，人们难以一下消费得起高档品牌商品，而Mall经营的商品档次往往较高，消费者的购买能力难以支撑如此巨大的Mall群体，其风险不言而喻。买地成本走高开发商拿地困难

　　据记者了解，以往开发大型Mall容易得到政府支持，可以从政府那里廉价取得土地。如今，一方面土地开发走向市场化采取竞价拍卖方式，开发商再也难以取得廉价土地，增大了Mall开发的土地成本。另一方面，国内城市普遍存在市区内适宜开发大型Mall的土地紧缺问题。

　　开发资金依赖银行

　　“断粮”危机无处不在

　　开发Mall不但投资周期长，而且对资金需求巨大，动辄数亿、十数亿、甚至数十亿元。而且，Mall的规模越大，招商难度就越大，培育市场需要的时间就越长，一旦后续资金不足，势必影响Mall的正常经营。

　　国内不少Mall的开发资金基本上都是依赖银行贷款，银行对大型Mall的贷款已占据了全部房产投资的60%左右，面对如此巨额信贷资金，Mall的风险就不只是开发商的风险，而且直接影响国家的金融风险。据统计，2005年中国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅达20%。2005年上半年，全国商业地产空置面积达2878万平方米，较2004年同期增长了21%，这正是促使国家2005年下半年加大调控力度，对商业地产和Mall进行彻查的重要因素。

　　人才多从事房产开发

　　缺少商业运作经验

　　当前，Mall已进入了专业化开发时代，可谓“隔行如隔山”，开发Mall不但需要高素质的开发商、需要资金，同时也需要复合型专业人才经营管理团队的共同参与。

　　目前，开发商、投资商、经营商大都缺乏Mall经营管理经验，国内开发成功的Mall廖廖无几。大多数开发商以及不少商业地产策划的机构或专家，原来都是主要从事房地产开发策划，缺乏现代商业运作意识，往往继续套用房地产模式开发Mall，生搬硬套国外Mall形式的结果是形似神不似，给Mall发展留下不少隐患。由此可见，缺乏复合型专业人才团队的参与，同样制约国内Mall的发展。