西单改造工程的收官之作——西单MALL（西西工程4号地项目）已经进入最后的收尾阶段。就在京城的“时尚新人类们”为即将拥有新的“购物圣地”而欢呼雀跃之际，《楼市》获悉，西单MALL已经被爱尔兰一家基金以41亿元人民币的高价收购。

　　“西单MALL与爱尔兰一基金已于去年12月份签订整购合同。”3月7日，知情人士向《楼市》透露，现在西单MALL的一些事情还是由开发商在做，等到今年4月份西单MALL开业，开发商将把西单MALL全部交给爱尔兰的这个基金，由其持有运营。

　　资本较量

　　西单MALL位于西单北大街，南侧毗邻君太百货和中国银行总部，总建筑面积20.5万平方米，包括10万平方米的商业、3.5万平方米的酒店和1.5万平方米的写字楼。

　　据悉，收购方的全称为爱尔兰财富控股集团，是爱尔兰第一大房地产投资公司。而西单MALL之所以最后向爱尔兰财富控股集团抛出橄榄枝，完全是遵循“价高者得”的商场规则。

　　“2006年年中，西单MALL实现结构封顶之后，找项目开发公司北京新奥西郡房地产开发有限公司协商收购事宜的海内外基金就络绎不绝。”该知情人士表示，和记黄埔、中粮集团、美林集团、凯德置地、摩根士丹利等国际知名投资公司，以及众多国内基金公司，都对收购西单MALL充满兴趣。

　　据悉，2006年中粮集团对西单MALL开出的收购价码，拟定在15000～18000元/平方米，即最高收购价格在36亿元人民币左右。

　　当时，中粮集团最大的竞争者是凯德置地和宝盛道吉，而这两家公司开出的价格却略低于中粮集团。就在中粮集团满怀信心要拿下西单MALL之际，爱尔兰财富控股集团“黑马出世”，开出了20000元/平方米的收购价，收购总金额高达41亿元。

　　“西单MALL副总经理包柏德(Patrick Parsons)是爱尔兰人，爱尔兰财富控股集团能最终整购西单MALL，也是情理之中。”这位知情人士笑称，西单MALL和爱尔兰还真是有缘。

　　据记者了解，作为北京市50项重点工程之一“西西工程”的重要组成部分，截至2006年底，西单MALL已经历了三次“改朝换代”。

　　最早负责开发西单MALL的是北京敬远房地产开发有限公司。但由于资金短缺，该公司不得不另觅接手公司。

　　2002年，北京敬远房地产开发有限公司对尚处于地块平整阶段的项目进行了价值评估，核算的地价为9.5亿元，建筑主体预估价值为10亿元，此后便以20亿元左右的价格将该处土地转让给中国冶金科工集团公司。中冶集团接手后，成立了北京新奥西郡房地产开发有限公司负责该地块的开发。

　　定位“变脸”

　　在某资深商业地产专家看来，西单MALL被众多机构所争购是意料之中的事情。“西单商圈作为北京市认知度最高的传统商圈，平时的日均流量在16万人左右，到了休息日人流量在18万人左右，而在黄金周人流量将超过27万人。这对于西单商圈内商业项目的运营起到了强大的支撑作用。”

　　“西单商圈较高的租金收益也是吸引基金收购西单MALL的主要原因之一。”北京中原地产投资顾问部项目负责人指出，西单商圈内已经营业的中友百货、君太百货、华威商场等项目，租金价格在20元/平方米·日左右，在北京市的各大商圈中，租金水平名列前茅。

　　不过，尽管已经签订了合同，但爱尔兰财富控股集团最终能否将西单MALL 纳入囊中还需等待。“爱尔兰财富控股集团已将2亿美金的定金打入中冶集团的账号，但西单MALL产权的正式移交尚需时日。”该知情人士称，“由于限外政策的影响，大型商业项目出售给海外基金，必须得到政府有关部门的批准。目前，北京市有关部门已经同意了西单MALL的‘外嫁’的请求，但还需通过国家相关部门的最终认可，本次收购才能最终完成。”

　　而据上述知情人士同时透露，西单MALL最初规划为“友好体验式”购物中心，以吸引19～35岁的年轻消费群体。易主爱尔兰财富控股集团之后，该项目的产品定位也随之“变脸”，改为中高档的购物中心，将引进200多家国际一线及二线品牌。

　　回报难料

　　尽管爱尔兰财富控股集团雄心勃勃，西单商圈人流量也对商业项目的运营起到了良好支撑，但分析人士指出，西单MALL开业后的经营前景并非一片光明，爱尔兰财富控股集团能否得到满意的投资回报尚难判定。

　　根据记者的统计，西单仅数百米的大街上，云集了数十家大型百货商场：西单商场、西单购物中心、西单109商厦、华威大厦、中友百货、君太百货、美美百货、西西友谊商场、西单文化广场等，现有商业面积加起来接近40万平方米，商业竞争一直处于白热化状态。

　　而西单MALL在改变产品定位后，为了吸引国际品牌的入驻，将有50%的空间会被用来创造良好的购物环境，实际上的购物面积只有五万多平方米。

　　西单MALL副总经理包柏德就坦承，西单MALL确实面临挑战，但他同时认为机遇将远远大于挑战。“我可以肯定投资回报会很好，现在西单、王府井的租金每五六年就要翻一倍。”包柏德说，“但是多久能收回投资，这个不太好说，8至10年是合理的回报期。”

　　但根据第一太平戴维斯物业有限公司相关调查显示，消费者选择到西单商圈购物主要是冲着价格低、大众化和便捷的交通而来。而消费者在西单商圈的消费金额也普遍不高，其中在300元以内的比例为43%，1000元以上的比例仅占9%（详见表1）。同时，消费者的年龄构成也呈现出年轻化的特质，18～30岁的年轻群体占到了总消费人群的68%。

　　在消费人群较年轻且消费水平总体不高的西单商圈，西单MALL以国际一线及二线品牌为吸引点，打造高档购物中心显然市场风险与机遇并存。

　　“西单MALL未来能否成功，现在还不好下定论，但如果回报不佳，不排除爱尔兰财富控股集团将该物业另卖他人的可能性。” 一位与不少海外机构都有业务往来的地产投资人士如是说。