目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，很多项目的经营状况并不理想，已经到了宏观调控的关键时期。  CNSPHOTO提供

　　近年来在中国大地上发生的大型商厦建设运动有可能演变成新一轮“造MALL运动”。与此同时，国内购物中心的前景已吸引了国际资本及品牌的关注，并纷纷大举“入侵”，形成外资在华打造或并购MALL的热潮。

　　购物中心已经成为商业地产的主流经营模式，目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，很多项目的经营状况并不理想，已经到了宏观调控的关键时期。种种迹象表明，继前段时间发布了一系列针对住宅市场的宏观调控政策之后，这一回商业地产被抛到了楼市大势的风尖浪口。未来专业化趋势更加明显，商业地产即将进入周期性和结构性调整阶段。

　　雷厉风行的房地产调控新政带来的楼市降温效应，似乎与商业地产无关。随着调控新政相继出台，住宅投资日渐理性。不过，调控新政主要是针对住宅市场，商业地产则游离在宏观调控之外，而外资强势进军中国商业地产就是最好的佐证。

　　据戴德梁行统计数据显示，2007年北京市零售业快速增长，其中外资投资的购物中心成为北京商业地产市场的中坚力量。

　　商务部有关负责人日前表示，购物中心已经成为商业地产的主流经营模式，目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，很多项目的经营状况并不理想，已经到了宏观调控的关键时期。

　　种种迹象表明，继前段时间发布了一系列针对住宅市场的宏观调控政策之后，这一回商业地产被抛到了楼市大势的风尖浪口。未来专业化趋势更加明显，商业地产即将进入周期性和结构性调整阶段。宏观调控政策对于商业地产理性回归的推动效应，将在今年下半年得到体现。

    外资加速围猎MALL

　　近年来在中国大地上发生的大型商厦建设运动有可能演变成新一轮“造MALL运动”。与此同时，国内购物中心的前景已吸引了国际资本及品牌的关注，并纷纷大举“入侵”，形成外资在华打造或并购MALL的热潮。

　　近日有市场消息称，荷兰GTC集团将投资约6亿元人民币在成都南部新城开发一个占地约6万平方米的大MALL。在关心政策走向的人们看来，正当国家工商总局要求各地下属机构再查外资渗透楼市的敏感时候，这个可观的投资计划，不免格外惹眼。

　　去年8月，由荷兰GTC和香港泰盈合组的成都环达通泰盈房产公司出面，拿下了上述项目地块，开发周期为两年，荷兰方面持有该项目75%的股份。

　　除成都的超级MALL外，近期荷兰GTC还计划在湖北襄阳开发一个总建筑面积约80万平方米的商住、酒店综合体项目。

　　近期加速进入商业地产的外资，并非仅有荷兰GTC一家。美国最大商用地产开发商之一的西蒙地产集团日前宣布将和摩根斯坦利以及深圳国际信托投资公司在长江三角洲地区建立12家大型购物中心，范围覆盖上海、南京和杭州等城市，整个工程耗资可能高达7亿美元。这些将对国内原有商贸发展模式、行业结构及物流形态构成强烈冲击，同时又带来更多的商业机遇。

　　事实上，外资在内地大型购物中心频频出手的案例不胜枚举，如SM、凯德置地、顶峰集团、力宝集团、永旺集团、恒隆地产、九龙仓、和记黄埔、长江实业等众多国际商业巨头，都在不断地为国内MALL并购和建造热潮推波助澜。

　　去年11月，香港新鸿基地产以31亿元出让底价轻松购入占地260余亩的成都国际金融中心项目时，外界已注意到其身后金融大鳄摩根斯坦利的影子。更早的7月份，香港九龙仓以总价72亿元(每亩8800万元)天价拍得成都成百家电商业地王时，人们也难免会联想到这家前老牌英资财团深厚的国际资本背景。

　　此外，近期“首创系”旗下的阳光股份在其第一大股东新加坡政府投资有限公司(GIC)的积极推动下，高调宣布加速转型商业地产，浙江绿城也声称将与新加坡嘉德置地集团联手打造商业项目。

　　如果把内地房企赴港上市后所融资金回流投资，也视为外资“曲线”渗透中国楼市的一种方式，那富力地产斥资18亿元重组“西部第一MALL”成都熊猫城之举，同样是一段时间以来外资觊觎国内商业地产的一个典型案例。

　　据戴德梁行统计数据显示，2007年1至5月份，北京市社会消费品零售总额累计达到1508.9亿元，同比增长14.9%。零售业的快速增长是商业市场持续发展的主要动力。其中外资投资的购物中心成为上半年北京商业地产市场的中坚力量。从业态方面来看，上半年开业的项目主要以购物中心为主，且多数为外资性质，如新光天地、美罗城购物中心等。

　　业内人士认为，目前国内部分商业地产项目进入调整和完善期，而调整的主旋律是商业地产购物中心化，部分商业地产开发商将项目通过回购、并购、拆迁、重组等方式向购物中心转型。在国内资金渠道日益减少的情况下，海外资金逐渐成为商业地产的重要资金来源。

　　目前，外资企业在中国购物中心行业所占比重较高，约为35%，并且已经显示出其资本和技术的双重优势。

    利润驱动MALL泡沫

　　随着中国加入WTO满五年以及2008年北京奥运会的临近，很多国际性品牌也在加紧进入国内市场。这个现象和2000年悉尼奥运会前的状况很相似，当时无数国际品牌进入悉尼市场。奥运会的到来会吸引巨量的人流。很多国际性品牌将奥运会看作是进入北京甚至中国市场的理想契机，不愿错过这个机会。

　　世邦魏理仕商铺部高级董事曾瑞泽表示，许多国际品牌目前开始进入中国零售市场，并希望在未来开始业务。他们目前正在北京寻找类似国贸商城和东方广场的高品质、具有国际标准的购物中心，有许多零售商都在排队等待进入这里的机会。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，中国的商业地产已经进入金融和专业深化阶段，购物中心作为金融产品的特征日益明显。并且国内购物中心的投资回报可以达到10%，大大高于成熟市场国家的购物中心和零售房地产回报水平。

　　然而，奇高的收益率诱惑着大批商业资金的介入，同时，高速圈地可以带来更大市场份额的战略，促使国内的房地产商“大干快上”，一轮商业房地产投资泡沫开始在全国爆发。

　　事实上，国内商业地产尤其是零售业地产总量上是已经饱和了，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约，所以从人均的商业面积以及从总量来说，这个量到达了相当的高度，而且现在每年还有二三百万平方米在建的，在批的还在不断的出来。这种现象不仅在上海，更在整个长三角不断蔓延。

　　在前不久举行的第八届浙洽会上，杭州就推出了52个商贸项目，杭州太平洋购物中心、杭州佰富勤商贸广场、杭州滨江步行商业街、九堡金海购物广场等在规划建设中或已建成的大型商贸项目，都加入到招商引资行列，寻求海内外投资者。

    地方政府的这种积极态度，与海外资本的热捧形成呼应，而这种相互助涨，也在一定程度上将长三角的商业地产发展推到了风口浪尖。

　　据称，如今国内发达城市的商业设施正处于大放量阶段。在宏观调控盯牢住宅价格的时候，部分发展商将未来企业的发展方向转向暂未受到调控的商业地产开发领域。

　　商务部市场体系建设司处长刘晓峰以“两个有余，三个不足”来概括目前的商业地产现状：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。无论开发的是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，分割物业产权出售，快速获利。这一违背国际商业地产开发规律的做法也让一些企业自食其果，成功者少，陷入纠纷者众。而用这种手法做商业地产，投机的成分很高。

　　分析人士表示，商业地产投资热中，投资者无视市场显而易见的高风险，以非理性的投机行为代替理性的投资行为。与住宅投资热有所不同的是，住宅尚有巨大的市场需求在背后支撑，而商业地产一旦投资失败，其结果只能是一损俱损。

　　商业设施的过剩，还极易带来资金链的断裂。据介绍，与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，我国开发商普遍采取的开发方式是通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后反租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式存在，有可能引发金融风险。

　　央行统调司提供的数据显示，去年上半年商业用房开发贷款同比增长46％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍还多。一位业内人士称，目前银行承担的商业地产贷款超过2000亿元，这其中有多少资金有风险，谁也说不清。

　　值得注意的是，近年来国内商业物业成交均价一路上扬，但成交量却跌至谷底，出现“有价无市”的虚假繁荣态势。因此，国内商业地产投资过热带来的风险正在加剧。