409.77万平方米，这是北京40大购物中心的总体商业面积。根据《楼市》市场研究部对北京市场购物中心数量的统计来看，自2007年下半年以后，北京40大购物中心的入市将带来高达409.77万平方米的商业体量，但其中约70%的商业项目并未在去年投入市场。

　　显然，作为零售业发展的高级阶段，购物中心将是未来北京商业的主导力量和主流经营模式。这从当下开发商普遍选择以购物中心模式运作便可见一斑。实际上，2007年北京已进入了有史以来最为集中的商铺开业高峰期。据资料显示，预计去年开业的商铺面积累计高达约410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米。

　　“一年之内北京涌入的购物中心数量已超出了市场的吸纳能力。由于很多购物中心在建筑设计、招商以及对零售业态的把握等方面都不够成熟，未来北京大多购物中心势必面临很大生存压力，许多隐藏在商业项目背后的矛盾将集中爆发。”汇博行董事总经理潘好龙如是说道。

　　2008年北京购物中心市场将何去何从？多个购物中心在诞生之初就面临着诸多不利竞争因素，开发商如何迎接不断增加的奢侈品市场？为此，《楼市》记者采访了相关专家，对2008年购物中心市场可能出现的变化进行梳理与总结。

　　区域型购物中心或成主流

　　2007年北京购物中心大多开业在成熟的商业区域内，而随着城市核心区可供开发土地的减少，未来服务于广大人群日常生活的区域型购物中心，甚至包括社区和邻里购物中心或许将成为购物中心的主流和发展方向。

　　对于区域型购物中心，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利给出了如下解释：“商业项目的目标消费群锁定在一定范围内，并根据区域内的消费环境和特点打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。”从世界范围来看，区域型购物中心发展的模式已相当成熟，不但成为人们日常生活不可缺少的一部分，而且还是基金投资收购的首选对象。

　　从其消费特性来看，郭增利认为区域型购物中心有以下优势：首先，能更好地满足人们便利性的消费需求，一般情况下消费者会选择离家比较近的商场，而市中心的商场虽然也会去，但是次数比较少。通常情况下是有大规模打折的情况下才会去。其次，区域型购物中心往往人比较少，但是其常用商品品牌却比较多，且停车大多是免费的。这对人们有很强的吸引力。

　　从开发商角度来看，不少定位为高档次的购物中心在激烈竞争中存在着商铺空置、人流稀少的现象。而从图表中的40大购物中心所分布区域来看，位于王府井区域内的项目达到7个，总体商业面积达50万平方米。未来，王府井将形成非常明显的商业集中供应态势。如何在激烈竞争中取得优势，立足区域型购物中心或许成为开发商成功转型的正确方向。

　　奢侈品市场迅猛增长

　　近几年，北京许多购物中心在商业定位上偏重于高档次，而在引进商家品牌时则趋于向高端奢侈品牌倾斜，甚至有些已建成的商业项目不惜花费高额代价来清除原有低档次品牌，来为高端奢侈品让路。“包括东方广场、百盛购物中心、美美百货等都会定期对部分商家进行淘汰。据说当初百盛复兴门店为引进卡地亚这一品牌，投入了1000多万元进行装修改造。而东方广场每年对商家的淘汰，也是为高端品牌进驻提供机会。”潘好龙说道。

　　几年前，北京仅有赛特、燕莎友谊商城、国贸等高档商场。而随着今年新光天地、金融街购物中心、西单大悦城等项目入市，北京奢侈品市场已获得成倍增长。据悉，新光天地是由北京华联和台湾零售业老大新光三越百货共同投资并经营的奢华购物中心。在商家品牌上，新光天地吸引了99个国际顶级品牌、938个全球知名品牌的进驻，其中包括10家奢侈品品牌旗舰店。

　　“Louis Vuitton在距离不到1公里的国贸商城有亚洲最大的旗舰店，因而并未在新光天地开设店铺。除次之外，新光天地在业态上已深深烙上了奢华的印记。据说其经营的商品和巴黎香榭里舍大街、米兰埃马努尔世长廊专卖店经营的内容毫无二致。” 潘好龙表示。

　　而规模达到8.9万平方米的金融街购物中心在开业之初便吸引了300多家国际知名品牌，其中亚洲首席品牌买手Lane Crawford（连卡佛）作为主力店进驻。对于北京奢侈品聚集地，潘好龙有着自己的看法：“其实，在新光天地和金融街购物中心没有开业之前，最奢华的购物场所是处在王府井大街闹市附近而又偏安一隅的王府饭店的精品廊。虽然经营面积不大，但经营的品牌绝对都是奢侈品和国际一线品牌。”

　　以图表中40个购物中心所处位置来看，绝大部分位于发展成熟的区域。可以预见，随着购物中心的不断入市，将吸引更多的国外奢侈品牌来到北京，北京奢侈品市场将不断扩大。

    大体量趋势明显

　　从图表中统计的数据可以看出，40个购物中心总体商业面积达到409.77万平方米，平均单个购物中心的面积达10万平米。显然，商业项目大型化的趋势将难以避免。除此之外，潘好龙认为北京的购物中心正逐步向纵深方向发展，主要体现出以下几个特点： 首先，购物中心的形态更加丰富，不仅有高档的购物中心也有中低档适合社区消费特点的购物中心；不仅有开在商业区的、也有商务区的，更有适合城市郊区化发展的社区型购物中心。

　　例如华贸中心新光天地、金融街的四季购物中心分别开在了CBD和金融街高消费和商务发达区域；西单大悦城是开在了北京最繁华的商业区也是百货店最密集的商圈；望京购物中心、华联回龙观购物中心、北店时代广场是典型的社区型购物中心。

　　其次，购物中心已逐渐从开发商推动型向商家推动型过渡。金源MALL属于典型的开发商推动型购物中心，表现为开发商在商业业态规划上，仅简单设立几个主力店，忽视了商家之间整体的布局设计。而在2007年新开业的购物中心中，不论是新光天地、望京嘉茂购物中心还是调整后的银座MALL、新东安广场在操作手法上则相对成熟。

　　再者，实力财团的介入避免了购物中心大面积出现销售再返租的自杀式商业模式。2007年，来自海外和国内的实力财团频频介入购物中心开发和运营的事件层出不穷。包括中粮集团在和爱尔兰基金竞标西单MALL中胜出，并收购了朝阳北路正在开发的购物中心；新加坡嘉德置地集团旗下已经有望京嘉茂购物中心、东直门和西直门三家并陆续开业；香港太古收购了新三里屯；SOHO收购了三里屯原来巴黎城项目⋯⋯这些大财团的介入将使得北京购物中心的发展日益成熟。