2004年境外游资涌入中国房地产市场，到2006年国家颁布“限外令”，今年的境外游资在2008年金融危机遇冷后，重新在中国房地产市场活跃起来。

　　外资基金投资热情不减

　　“外资机构在中国房地产市场中的投资，商用地产占有较大的份额，它们多倾向于持续性的长期的投资回报。加大对商用地产的投资，说明外资长期看好中国持有型物业的前景。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇表示。

　　在几年的时间里，海外基金机构对中国商业地产的投资有着迅速的发展，它们或以资金整栋收购写字楼或成熟物业，或通过与大地产商成立合资项目公司搞联合开发，又或独立成立投资公司开发房地产项目。

　　但由去年开始，国内市场却不断出现外资集体抛盘的现象，去年有凯雷、花旗、麦格理，今年则是高盛、摩根士丹利等外资机构紧随其后。

　　一时间，外资因中国房地产泡沫而“卖空中国”的言论不胫而走。但盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民则认为这样的说法有欠妥当，他以为，外资基金所投项目，一般3-5年就会考虑退出，由于进入市场早，起初收益都很高，但在2009年房地产经历暴涨后，其持有的增值空间减小，因而选择脱手寻找新的投资机会。

　　事实上，从今年上半年来看，外资基金并没有处在恐慌的情绪中，相反，它们的退出也引来新面孔的外资基金前来接盘。

　　9月，新加坡腾飞集团宣布，旗下房地产私募基金——腾飞中国商业地产基金（ACCF）正式收购地处上海黄浦区中心商业地段、毗邻外滩的高腾大厦，收购金额达18亿-19亿元人民币。高腾大厦是昔日凯德置地手中的百腾大厦，2005年被高盛收购并改名高腾大厦，2007年高盛转手给德国SEB基金，如今通过境外股权交易再次由外资基金接盘持有。

　　在中国，腾飞拥有两个私募房地产基金——腾飞中国商业地产基金以及腾飞中国工业园和产业园基金。“腾飞将在中国继续成立新的房地产基金，投资国内高品质商务地产。”腾飞中国总裁吴来顺先生表示。

　　同腾飞想法一致，因对中国商业地产发展具有信心以及抱着追求更高的投资回报的目的，使得更多的海外集团愿意出资启动专门投资于中国地产项目的基金。8月，来自新加坡的丰树集团同样表示了此番打算。其中国首席执行官卢仕透露，丰树集团正在计划启动一个在5亿—10亿美元规模的专门投资于中国地产项目的基金。“新基金将主要投向中国内地的一线城市，商业地产将是该基金关注的重点。”卢仕表示。

　　海外基金在华的扩展局面，并没有因连续出现的抛盘事件而打断，相反可以看出，虽事实是外资此轮抛盘大多被中资机构接盘，但亦有后来的外资基金跃跃欲试，不仅海外基金整购写字楼的动作并不见降温，同时海外基金也并未疏远与开发商合作的进军模式。

　　此前就有外媒消息称，美国私募股权投资巨头黑石集团（Blackstone）同香港大型地产商鹰君集团已经达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。

　　外资开发商开发项目多样

　　谈起豪华酒店和高档公寓，其作为商业地产的重要角色，不仅吸引外资基金的涌入，也令外资开发商愿意分一杯羹。亚洲最大的上市房企之一嘉德置地全资子公司雅诗阁已经显示了在中国市场发展壮大的雄心。雅诗阁北亚区董事总经理李志勤表示，2009年雅诗阁中国在重庆、深圳等地共推出5个项目，由此已在中国的12个城市拥有26个项目，约5000套服务公寓单位，而2010年雅诗阁中国还将有上海雅诗阁淮海路服务公寓、深圳雅诗阁美伦服务公寓等4个项目入市。

　　另一方面，随着城市化脚步的加快，商业地产成员中发展日益兴盛的购物中心项目也在不少外资开发商的规划蓝图之内。

　　9月初，土耳其对外经济关系委员会——土耳其中国事务部部长恩斯叶殷称，土耳其星摩尔集团（Star Mall）计划在中国投资20亿美元，打造10个购物中心。星摩尔集团在中国的首个购物广场将于2011年5月在沈阳开业。据悉，此次星摩尔开发的这个项目是东北地区最大的购物广场，总占地超过32万平方米，涵盖办公楼和购物区域。

　　建造购物中心的想法不断吸引着已经将这种模式发展得较为成熟的外资开发商前来。

　　日本最大的房地产开发商三井不动产也同样计划在我国内地兴建多处购物中心，首座在华东的购物中心或于2013年在上海落成。

　　三井不动产零售房地产部门的专案经理Takehito Fukui表示，在2013年上海首个购物中心落成后，该公司计划自2014年起，在包括北京在内的多个城市开建购物中心。

　　对国内商业地产的浓厚兴趣，甚至还引来了非主营房地产业务的家族企业前来参与，建造更为高端的会展中心项目。而其投入该项目的主要途径同样采取与国内开发商联手合作的方式，这便是曾依靠石油生意闻名全球的洛克菲勒家族。

　　洛克菲勒的家族成员企业罗斯洛克基金将与新鸿基盛城置业、东方集团（600811）联合开发北京丰台区的青龙湖国际文化会都（下称青龙湖项目），该项目是洛克菲勒财团第一次在北京投入的大项目，公司目前还准备在北京、天津继续开展相关项目的投资。青龙湖项目旨在打造一个高级会展中心，建立下一个达沃斯，其总面积达2543.64公顷，预计总投资约500亿元，计划建设周期为2010至2016年。

　　今年以来，这一波消息的涌入，足以证明外资对中国商业地产的投资热情不减反增。

　　外资投资国内商业地产一部分原因来自人民币升值，与利益追逐有关，这是人人皆知的驱动因素，另一方面，不可否认的是，外资进入中国进行投资或开发也正在为当地带去福利，不少外资进入城市发展急需的酒店、城市综合体、商业设施开发等领域，投入的项目进一步完善了城市功能，优化了居民生产、生活环境。

　　然而对外资投资建设商业地产的动机，也有相关学者显示了警觉之心。以开发购物中心为例，2010年1月全球第三大零售商Tesco乐购首个在中国的商业地产项目在山东青岛开业，是外资零售商在中国投入运营的第一个超大型商业地产项目。这一项目的开业释放出这样一个信号，外资零售巨头开始以开发商业地产的形式大规模发展购物中心。

　　有相关学者认为，这种发展将使外资零售巨头在中国收获双重的商业利益。

　　显现出来的利益是今后获得的巨大地产增值回报，隐藏起来的是其背后的战略野心，因购物中心是集合整个零售业、餐饮业、休闲娱乐业业态的大型商业形态，外资零售巨头可能正在依靠商业地产的投资，谋划曲线整合中国零售业和其他服务业。