据中国商报记者了解，目前至少有一半的零售企业进军商业地产。向二三线城市进军，以自营为主以及着重开发社区购物中心则成了零售商投资购物中心的三大趋势。

    向二三线进军

　　由于一线城市有相当强的渗透力和衍生力，所以一些品牌考虑在一线城市开店赚口碑，二线城市促销售。因为媒体往往会对一线城市较为关注，而如果品牌在一线城市有名气，那么也会直接影响二三线城市的销售额，这就是一线城市的宣传力。

　　不过，据德勤日前发布的一份中国零售市场研究报告显示，现在品牌在一线城市的店面数有下降的趋势，从原来的5-15家到现在的1-3家“打牌子”的店面，可见品牌战略正在进行调整。

　　德勤事务所中国消费行业总经理邓迎章认为，现在，许多零售企业都在二三线城市进行布局，成为零售企业的一个新动向。“除了实体店面的扩张，现在零售企业也开始关注电子商务的重要性。其实，零售企业在做电子商务方面，还是有一定优势的，比如品牌优势，供应商优势等。”

　　一线城市比如上海、香港的租金非常高，因此邓迎章建议，不妨考虑 苏州、杭州、南京等二线城市，这些城市开店的租金费用较低，而且顾客有很强的消费能力。

　　看似巧合的是，在本次大会关于“零售企业投资购物中心专题研讨会”上，包括广东益华百货有限公司总裁范新培、武汉武商集团股份有限公司副总王沅以及长春欧亚集团股份有限公司副总经理于志良在内的众多嘉宾也都不约而同地认为，未来购物中心逐渐向二三线城市发展。

　　上海商学院教授顾国健也认为，目前一线城市的商业网点布局基本完成，未来商业竞争、发展的重心应侧重在二三线城市。如何打好这张牌，也成为各大零售企业尤其是全国性布局的大型商企需要重点考虑的问题。

    以自营为主

　　除了向二三线城市进军外，以自营为主、掌握控制权也成了零售企业投资购物中心的共识。

　　中国连锁经营协会郭戈平会长介绍，上世纪90年代亚洲金融危机之后，日本一些著名的零售企业倒闭，比如说八佰伴等等，那个时候提出了一个经验，就是零售业有三忌，第一是忌房地产，第二是忌上游企业，第三是金融。但时过境迁，目前被国内很多零售业纷纷效仿的日本永旺却成了日本最大购物中心开发商。

　　据介绍，永旺拥有日本70%以上的购物中心，这些地产物业是自有的，购物中心里面的70%店铺是集团拥有的，既有超市，又有各类的专业店，从生产到销售有餐饮还有房地产以及自己的银行。

　　在采访过程中，记者也了解到，在国内多元化经营颇有成效的辽宁兴隆大家庭，整个购物中心基本上都是自营的。“餐饮、娱乐、影院等等都是我们自己所属公司在经营。通过多元经营形成自身的合力，真正将兴隆打造成消费者所需的大家庭。”兴隆大家庭董事长李维龙表示。

　　于志良也直言不讳告诉记者，“不管是什么事情，要想说了算，还得自己干。欧亚卖场自营比例目前应该在40%左右。”而武商的王沅则更为彻底，“我们历来都是自主经营，将来还是。”

　　对此，北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全认为，自建购物中心要掌握话语权，自营是对的，但是不是像武商那样百分之百自营还有待商榷。“我们今后要想走出去，今天一定要去开放合作，而在国际商业地产专业类别里面，关于自营部分有严格比例，一般占总体量的30%到40%。”

　　鲁炳全说，其实在发达国家，关于类似于城市综合体的购物中心很多是委托专业的托管运营公司来打理的，在那些国家，这样的机构也很多，而且还都是品牌的。

    看好社区中心

　　零售商进军商业地产成风，但社区购物中心似乎更为看好。中国连锁协会购物中心合作委员会主任委员、阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲认为，中国人最有作为的地方可能是未来的社区购物中心，因为中国的集中居住包括小区的模式，对社区的购物中心有一个巨大的需求。

　　但社区购物中心不仅仅是个购物的场所，更需要有购物中心的思想。更多的社区购物中心将来开发的重点可能在生活方式——一种社区的体验和社区的交往上，就像星巴克，他不光是卖咖啡，实际上是提供了第三空间。

　　对此，中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲很是赞同，她认为，我们的社区购物中心应该最大程度地贴近我们的消费者，去给消费者最便利的服务和满足他们的需要。未来社区中心更应该是一家“3S”店。所谓3S店第一还是要SHOPPING（购物），第二一定要有SERVE(服务)，还有一个SPIRIT（精神），精神方面的需求，无论是电影院还是其他方面。“可能这种需求，我们会更强烈一些，以后新生代可能在这方面需求更强烈一些。”

　　武瑞玲告诉中国商报记者，前一段看了一篇报道，听说香港新世界在香港开了一家新的购物中心，里面有很多很多新的文化艺术的元素，就是满足人的精神层面的需求。“之前在北欧看了一些购物中心，他们在这方面也有特别的独到之处。无论是哪一方面，我们的零售商都在不断地摸索，我们所建的购物中心，一定要来满足我们消费者各个方面的需求。”