作为一种新兴商业形态，ＭＡＬＬ在中国正以日新月异的速度发展，但真正开发经营成功的案例并不多，折射出当前商业地产领域掘金不易。专家认为，在商业地产淘金难度胜过住宅。

　　北京“四大ＭＡＬＬ”，如今全部夭折

　　据中国经济时报记者了解，目前包括万科、龙湖在内，许多原本从事住宅开发的房地产商正纷纷转战商业地产，ＭＡＬＬ（有时译称“销品茂”）成为关键词进入越来越多地产商的视线，受到青睐。

　　“连一向声称只做住宅的万科都转向了，的确让人感到房地产风向变了。”一位业界人士对本报记者表示。

　　据悉，万科准备投资２００亿元进军商业地产，于是其他开发商纷纷跟进。根据龙湖在商业领域的规划，未来５年，龙湖将增持２００万平方米以上的商业物业，跻身中国主流商业地产开发商的行列。

　　前不久，万科和五矿联合体以５２亿元高价通过竞拍获得北京海淀区西北旺两幅地块，其中一幅地块楼面地价达到１９９９８元／平方米，创下新政后北京土地成交价最高记录，成为北京新“地王”。

　　而处于这一区域的珠江摩尔项目，折合单层售价才１．６万元／平方米。“面粉贵过面包”的故事再次上演。这让有着“销品茂”概念的珠江摩尔项目负责人看到了促销商机。

　　据珠江摩尔项目负责人王骞介绍，珠江摩尔地块拿地比较早，成本较低，开发商愿意让利给购房者。对比这一地区新拍卖的地价可以看出，珠江摩尔售价已经明显低于地价。另外，珠江摩尔为商业地产项目，较之住宅投资性强，不受限购政策限制。

　　就在珠江摩尔拿地王做促销概念的同时，龙湖地产在北京的第一个大型商业项目也已动工，该项目位于朝阳区常营地区，总体规划建筑面积为４６万平方米。由于商业地产具有相对稳定的现金流，成为实力开发商转型的重点领域，估计在该领域，万科、保利等一线开发商最快在２０１１年上半年形成规模。

　　在这种情况下，预计未来将有更多类似“销品茂”这样的商业地产项目浮出水面。与之形成鲜明对比的是，北京早年开发的此类项目却命途多舛。据悉，早在２００１年北京就规划了东西南北“四大ＭＡＬＬ”。如今，这些ＭＡＬＬ已全部夭折，成为先烈。

　　淘金商业地产，关键在聚人气

　　当前，商业地产因为不受限购政策影响，加之人民币升值的潜力所在，很多外资和内资都开始投资，希望在这一领域掘金。然而，就在众多开发商重燃对商业地产热情时，香港思倍斯集团副总经理许大金日前在珠江摩尔举办的“限购能否催熟商业地产”论坛上表示，在商业地产领域淘金难度胜过住宅。

　　中国商业不动产联盟副会长王永平在上述论坛上也表示，并不是所有开发商都适合做商业地产，商业地产的选址、规划和经营需要专业的团队来运营才行。

　　ＭＡＬＬ或ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ，在英文中的意思是设在郊区的大规模购物中心，最早出现在欧美发达国家。如比较著名的ＭＡＬＬ——加拿大“西爱民顿”，建筑面积超过５０万平方米，出入门达５０个之多、停车位达２万个，有８００多个商家、商场，１００多家餐馆，年营业额达近３０亿美元。

　　原本有望最早动工的“北京ＭＡＬＬ”，位于亦庄开发区，是规划中的北京南部“ＭＡＬＬ”。最初规划建筑面积４３万平方米，由于受北京市规划调整影响，后来缩减到２２万平方米。但最终的命运却是这座ＭＡＬＬ压根没有动工。北京市亦庄开发区绿化办的一纸命令，让这座ＭＡＬＬ因碰到绿化红线，被砍掉了配套的公寓和住宅。

　　“这在做ＭＡＬＬ经营上是大忌”，许大金分析说，商业地产回报比较慢，投资比较大，一般考虑配套建一些公寓等住宅产品来实现提前回一部分款，北京ＭＡＬＬ因规划调整砍掉配套后，开发商就很难再做下去。

　　业内人士认为，ＭＡＬＬ的开发经营能否成功，关键在能否聚集人气，而要做到这一点，至少要有四大优势：地理位置优越；功能配套齐全；有中高收入社区作依托；开发商本身具备良好的商业运营能力。

　　模式不可复制，要有先期亏损准备

　　作为总建筑面积高达近百万平方米的超级ＭＡＬＬ，珠江摩尔项目甫一亮相就受到关注。三年前，珠江股份收购中关村国际商城，将其改名为“珠江摩尔”，成为珠江地产进军北京的最大商业地产项目，规划面积８７万平方米。

　　据了解，该项目一期永旺购物中心为永旺株式会社亚洲最大旗舰店，开业一年营业额就超过了４亿元，每天人流量都在三四万以上，周六日则达到七八万。

　　据悉，该项目采取的是与常规做法截然相反的模式，先做商业和配套，后做公寓和写字楼，目的就是通过前期项目先行聚集人气，然后带动整个项目的客流。

　　在财经评论人水皮看来，珠江摩尔先做商业、后做写字楼的做法，并不一定能完全复制，因为做好商业地产的前提是，必须依靠有实力的开发商。

　　与开发住宅一样，开发商业地产地段非常重要，但这并不等于在选址上下好功夫就万事大吉。“再好的地段都有培育期，每个ＭＡＬＬ均有个成熟的过程，作为投资者要做好先期亏损的准备。”专家提醒说。