在近日举办的中购联中国购物中心国际论坛第九届年会上，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利透露了中国购物中心现状，2002-2004年期间，国内购物中心每年新增数量基本在100-200家之间；而大转折正在到来，2012-2015年，这个区间将是每年300-400家之间。也就是说，从2001年到2015年，中国的购物中心累计开业量的增长率达到了893%。郭增利称，这样的速度，在一个新兴市场国家是不多见的。根据中购联数据库的研究结果，未来四年，中国新增购物中心数量将会超过1300家。

    具体来看，一线城市在2011年已开业的综合体有285个，2012年预计是75个；2013年和2014年合计在一起，大概是55个。2011年二、三线城市开业综合体是595个，2012年预计230个，2013和2014年将合计开业400个。

    大佬开始转型

    郭增利认为，目前，购物中心发展过程当中存在一个值得注意的现象，追求数量、规模的开发商与追求成功率和品质的开发商并存；当然布局阶段，中国行业发展初期确实需要大量的开发商用追求数量、规模争取市场份额；但是已经有很多购物中心，有着很好的租金收益，但其总拥有的项目规模、项目体量并不大，追求数量规模的开发商与追求经营品质的开发商之间，目前正在展开一种博弈。

    郭增利认为，超大的购物中心，将逐渐转向社区型购物中心，而当这样的商业设施会成为重点的时候，恰恰以住宅作为主导的这样的开发商会发挥它非常重要的角色。

    截至目前，包括“万保招金”四大佬均已披露2011年发展计划及行业展望，谨慎扩张土地储备、转战商业地产成为部分房企的战略选择之一。而阳光新业、宝龙地产均表态，坚持商业地产为主营业务，世茂地产、龙湖地产则继续以商业地产为主营业务之一。对于更多住宅开发商来说，面临的问题并不比转型本身更简单。

    在大量开发商转型商业地产的当下，逐渐形成了两种转型模式：销售型与持有型。

    “由于销售型模式照搬了住宅开发的老套路，饱受非议。”但是在银根收紧的当下，快速回笼资金对一个企业尤其重要，“可如果仅仅只是商业地产项目开发，缺乏相应的运营管理能力，很难说是一个合格的商业地产开发商。”某业内人士如是说。

    而作为国际商业地产的主流模式的持有型，正逐渐被国内商业地产开发商接受，得到了包括万达、阳光新业、华润等的青睐。根据相关数据调查显示，目前在北上广深，有超过70%的商业项目为持有型物业。“商业物业的价值在于运营，真正的利润点是通过长期持有经营获得的。但对于转为持有型的开发商而言，运营的困难远要比“销售型”多得多。”

    持有型商业之难

   “一个商业项目少则几个亿、多则十几亿。要压几年甚至十几年，这对企业的压力非常大。”据阳光新业副总裁杨宁介绍，从目前国内的租金水平看，一个商业项目要收回成本，需要8-11年的时间。相比销售型的快进快出，持有型的首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是所有开发商的共同难题。

    杨宁透露，虽然很早就转型新业在北京、天津、青岛等多个城市都有可售型物业开发，“虽然已经转型多年，但是我们的业务结构中，可售型物业一直保持着一定比例，以期回笼资金。”

    “随着业务结构的调整，原先的住宅开发商必然会减少销售型物业的投入。而随着这一短期高收益业务的萎缩，企业财务报表必然会随之变化。” 杨宁认为，传统住宅开发商在调整业务结构的同时，必须承受短期收益下滑的阵痛。

    “对于注重报表的上市公司而言，这是转型时最大的纠结。但也会给股东带来长远收益，就看管理者如何取舍。”某业内人士说。

    “当年，集团决心转型商业地产之后，因为不适应，走了许多人。”国内某知名商业地产集团负责人告诉记者，转型中传统业务人才的流失，和新业务人才的缺乏，是困扰当下转型开发商的又一大难题。

    “一般来说，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年的时间。”  

    杨宁告诉记者，“我们花了5年时间，现在旗下的两家商业管理公司也只能算是初具规模。”

    商业地产，与住宅另一个的不同在于，是否能找到长期、优质的合作伙伴。这也是住宅地产企业转型商业地产能否取得长期成功的关键所在。

    例如，在许多万达广场，都能看到索菲特酒店；在阳光新业的商业物业，都能看到诸如华堂、家乐福、沃尔玛等零售商家。稳定而优质的客户资源保证了商业项目在立项之初就提前完成了招商，有利于业务的复制和扩张。但是，商户的开发拓展，需要长期的时间沉淀。

    “每家商户都有自己独特的需求和发展战略。例如像华堂、家乐福、沃尔玛这样的大型零售企业，对商场的规划都有严格要求。我们许多的建筑，都是为这些合作定制的。” 杨宁介绍，商业地产开发商需要与多家合作活动建立长期稳定联系，才能有更大的回旋余地。

    转型地产商准备好了要交学费，但一个商业项目动辄投资数亿甚至数十亿，有几个开发商能交得起？

    业内人士认为：“十二五”期间，国民消费将成为国家重点扶持的经济增长点，商业地产市场的良好前景是可以预期的。这也是为什么部分开发商愿意去承受转型过程中的阵痛，因为他们看到的长远利益。

    “转型商业地产并不限于以上几个问题，短期内付出一定的代价是不可避免的。从长远来说，如果能坚持，这些代价都是值得的。经历成长的阵痛，5年之内必将有一批有实力的商业地产开发商实现快速扩张。”某业内人士说。